再占小区共用部位不行了

　　“虽然住在有物业管理的小区里，可我不想要物业管理，也不交物业费，行不行？”“物业占用小区内的绿地，业主们该怎么办呢？”面对物业管理中的许多实际问题，业主委员会和业主们如何更好地行使权利、发挥作用，成为目前沈阳市物业管理中的现实问题。2月20日，记者就此采访了沈河区小区办主任冯裕斌及业内相关人士。

　　业主委员会委员担重任

　　冯主任认为，作为小区的业主，首先要清楚什么是业主？业主都有哪些权利？只有每名业主清楚了这些，才能知道需要做什么，怎样才能做好。

　　冯主任表示，业主委员会代表的是广大业主的利益，他要对业主负责，不能当选以后什么事也不管。实际生活中，许多业主委员会的委员都是刚开始时满腔热情，但遇到一些难事就往后缩，这都是因为责任意识不强造成的。他同时认为，现阶段业主委员会委员都是义务奉献，全凭个人责任意识的多少。相信随着小区住宅物业管理的进一步完善，如果产生一些带薪工作的业主委员会委员，他们的工作积极性就会提高。

　　身为业主委员会委员，还要熟知关于物业管理方面的相关法规和政策，了解物业管理的全过程，这样才能替广大业主更好地监管物业企业，协助物业企业管理好小区。如果对物业管理一问三不知的话，试问这样的业主委员会委员如何才能为业主服务？

　　少数业主要服从多数

　　在沈阳市的一些小区中，有的业主明明对物业服务还算满意，但需要交物业费时，却以“选择不要物业管理”为由，不交物业管理费，这该怎么办？

　　记者了解到，业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权。我国城市居民所拥有的住宅，其建造形态基本上是集合式的，公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权的存在，是非常普遍的情况。这也决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。

　　而业主一旦经共同决议，选聘物业管理企业对其所有的物业实施物业管理，不但将共同财产的管理而且将一部分纯私人财产的管理置于整体的共同契约中，这一共同契约就必然既要反映单个业主的利益，又要在单个业主利益的分散性与众多业主利益的协调性之间实现均衡。

　　因此，业主在加入这一共同契约时，就意味着要遵守少数服从多数的原则。经过符合法定人数的大多数业主们认同的物业管理，个别业主不服从也是不对的。

　　冯主任表示，现实中，小区内的业主委员会委员们还要协调好方方面面的关系，尤其是要处理好业主和物业管理企业之间的关系。

　　遇事可依法维权

　　冯主任还表示，《沈阳市住宅物业管理规定》最大的亮点是业主大会成为物业管理最高决策机构。过去，业主仅仅是受物业公司强制的接受者，今后，业主有权“炒掉”不满意的物业公司。

　　而事实上也是，《规定》出台后，许多业主都表示：明确了业主与物业公司的“主仆关系”，业主得知物业管理企业仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”后，他们维权的底气足了很多。

　　新《规定》的出台还强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。记者了解到，以前铁西某小区发生了一场纠纷：在业主不知情的情况下，物业公司与相关部门签订了协议，将基站装在小区里。业主知道时，基站已经建起来了。还有的小区，物业管理企业把绿地占了，盖车库、建房子出租赢利，这样做都是不对的。

　　现在看来，小区内的业主再维权时就有法律依据了。《规定》的第21条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位、物业管理企业不得擅自处分。”《条例》第39条则规定：“违反本条例的规定，擅自改变物业管理区域内按照规划建设公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，给予警告，责令限期改正，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共同部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。”

　　因此，冯主任表示，今后如果再遇到开发商、物业公司擅自处置小区公共部位设施或是其他情形，业主可以走法律之路，依法进行维权并索赔。本报记者张晶实习生张璐