美国人如何买房

　　“居者有其屋”是每个国家希望实现的目标，世界上经济最发达的美国也不例外。美国66%的居民有自己的房子。作为一名以市民安居为己任的长沙住房公积金管理者，美国人的住房问题是我在加州大学进修时的“选修课”。

　　在美国，买房很容易。有钱自不用说，没钱可以贷款。只要你有工作、有稳定的收入、有工资档案且无不良信用记录，你就能轻而易举地从银行贷到款。美国住房贷款有30年

、15年长期固定利息的，也有7年、5年短期变动利息的，还有分级偿还贷款利率的（利率递增式抵押贷款）。贷款买房首付款可以很高，可以为零。月还款额一般不能超过家庭收入的40%。房贷利息是所有商业贷款中最低的，30年期利息大约6%。贷款买房需要担保和保险，首付款越低，担保费和保险费就越高；信用分数越低，担保费和保险费也越高。如果失去信用，没有信用卡，你将要付出更多的利息和费用。据全美住房担保协会统计，全美有70%的房屋是贷款购买的，其中有大约40%的是零首付。

　　美国联邦和州政府还为中低收入的居民和教师提供优惠贷款，利率大概在5%左右。全美国还有很多非营利的个人捐赠形成的住房基金公司，专门为残疾人和低收入者提供更低利息的住房贷款，同时还为残疾人和无家可归者提供低租金住房，为拥有汽车房屋人免费提供放置场地。

　　如果你要买房，你根本不用去找房地产商和经纪人，他们早已盯上你了。由于信息共享，在推销名单上，早就为你登记注册，有了你的名字。你的收入、你的信用程度在第一次见面时，他们都一清二楚。于是，精美的商品房广告如雪片般投入你的信箱，让你应接不暇。你无需担心广告的真实与否，因为卖房子的人一般不能也不敢说假话。美国单栋房子论“套”卖，而不是按“平方米”出售，所以一般人不会为面积少了较劲。房价的高低主要取决于房屋的结构和所处的地段。美国房价“很怪”，郊区的房价比中心商业区的贵，山上的房子比山下的贵，平房比高楼大厦贵。

　　联邦法律规定，在美国买房你必须去找经纪人。如果顾客相中了房子，就委托经纪人看房子，他会提供一份更详细的说明材料，其中就包括各种规格的房屋。房地产买卖成交后，买卖双方经纪人分别获得买主支付的相当于成交额3%的佣金。若买卖不成，双方经纪人分文不取。

　　美国还有一种逆向抵押住房贷款，主要是针对老年人的。老年人退休后收入减少，他们就可以将住房抵押给银行或专门的基金公司，每月提取一定的现金作为生活费，确保生活质量不下降。当抵押贷款用完后，他们还健在，可申请入住政府专门为老年人准备的公寓，安度晚年。美国征收高达50%的遗产税，很多美国人不愿意给下一代留下遗产。（作者系长沙住房公积金管理中心副主任）