大盘做市，中盘做事：2006年佛山楼市无小盘

　　新快报记者左娟

　　“佛山楼市进入大盘时代！”从去年开始，随着外来地产大鳄的纷纷进驻和地王项目的频频更新，这一论断就已经广为传唱，引起了人们对于产品结构、房价高低、市场走向等方面乐此不疲地分析与揣测。然而进入2006年，当各大地产商都开始了今年的推货计划之时，人们才惊呼“大盘时代”真正来临！根据业内人士的普遍评价，在目前佛山楼市中，至

少总建筑面积在20万平方米以上的楼盘才能称得上“大盘”，而综观今年佛山楼市中的在售和将售楼盘，这样的项目比比皆是，并且很多都在今年集中放量：一方面老“地王”级别的丽日玫瑰·名城和怡翠玫瑰园，在今年都还有1000套以上的新货；一方面去年下半年已经叱咤风云的中海万锦豪园、龙光天湖郦都和南海颐景园，也都将主力货量放在了今年；另外则还有众人瞩目的禅城新地王雅居乐05F地块，也预计在今年面市，历数下来，今年佛山楼市无小盘，大盘之外的楼盘一个个也都规模不小：世纪康城、江南名居、汇银·奥林匹克花园、恒福新城、万科金色家园等等，这些楼盘即为“中盘”，它们与大盘共舞，主打产品特色，细分市场精耕细作。概括起来，2006年的佛山楼市可谓“大盘做市，中盘做事”！

　　大盘集中发力，佛山楼市引来高潮

　　湖景版块大盘云集，大型高档住宅区即将成型

　　说到“大盘云集”，目前佛山最典型的区域无疑是禅城的湖景版块，这里不仅汇集了几个以前佛山极具代表性的楼盘，如环湖花园、恒福·湖景湾、汇银·帝景湾，而且在售的几个楼盘无论从规模上还是品牌品质上，都是目前佛山顶级的大盘：怡翠玫瑰园由广东玫瑰园房地产公司和广东普迅投资管理公司合资组建的佛山市华鸿达投资有限公司强强联手打造，总建筑面积达到55万平方米，共有3000多套，而今年还有三期产品共1000多套推出；天湖郦都由外来地产巨头龙光集团开发，其总占地面积达到330亩，是2005年开启的地王级项目，以其高端的产品定位创下了7100元/平方米的楼价新高，自去年年底试水市场之后将在今年推出主力货量。同时，去年雅居乐集团争得的新一代地王05F地块，堪称湖景版块的最后一块宝地，也将在今年面市，定位高端市场，而预计于今年3月开盘的汇银·奥林匹克花园，虽然在规模上相对较小，但也有120亩的占地面积和18万平方米的总建筑面积，且由一向造精品走高端市场的汇银公司与中体产业集团联合体合作，市场定位上也是走中高端路线。

　　可以预计在今年，湖景版块的新推货量将达到空前的程度，楼价新高也很有可能再度诞生于此。同时，该版块的各大楼盘以稀缺的湖景资源为共同的卖点，既注重打造各自的产品特色和走差异化竞争的市场路线，也注重加强彼此之间的沟通与合作，通力打造佛山最大型最高档的住宅区。

　　桂城品牌竞争升级，土地拍卖热潮促生大盘

　　今年的桂城大盘，供应较为充足，竞争将十分激烈，对置业消费者来说则是好事。桂城楼市从2005年进入了一个品牌大战时期，中海与万科，这两个引领中国房地产市场的两大地产巨头齐聚桂城，再加上上海三盛，外来品牌地产商在桂城开疆拓土，而本地一些实力发展商也毫不示弱，能兴地产、德宝地产等也纷纷推出自己的新项目。可以说，自去年开始，桂城楼市已经进入了品牌竞争时代。

　　今年，据预算，桂城仅中海·万锦豪园、南海·颐景园和江南名居这三大在售主力，就即将推出30万平方米左右的新货；而能兴的怡翠馨园及万科的金色家园是桂城将面市的大盘，两大楼盘今年的供货量预计在20万平方米左右，怡翠馨园将于3月开盘，而金色家园则计划于年中推出。

　　与土地资源已经绝版的湖景版块不同，桂城虽然也已经是大盘汇集，但仍有较大块的土地供应，所以仍将不断诞生新的“大盘”。据了解，千灯湖东侧、中海万锦豪园北侧的87区、90区地块和家天下装饰城东侧的A14、A15街区地块将要进行拍卖，两地块占地面积均超过了20万平方米。

　　三水今年开启大盘时代

　　相对于禅桂楼市，三水楼市向来是默默无闻，而今年则是一个集中的“爆发期”：今年1月，汇银投资创展有限公司拿下了三水江南新区4000亩的地块，使三水楼市得到了外界的强烈关注。目前，三水在售的已有千叶花园和海畔名苑两个大盘，预计今年能够面市的大盘则有去年三水的地王项目———恒达花园、丽日集团拿下的天鹅湖项目以及位于森林公园内的绿湖爱伦堡。这些项目占地面积都在千亩以上，三水具有开发别墅大盘的优越条件，而这些别墅大盘也将深刻地影响三水区的经济发展。据估算，今年三水区的楼盘供货量将达到4000套以上。

　　中盘定位精准，于大盘时代更易谋生

　　中盘自有优势

　　大盘的爆发，是外来豪强、本土高手实力的体现，给了消费者信心，也迎合了当前消费者渴望大社区、大配套的消费需求。目前的状况是，大盘推出，吸引了市场相当大的注意力，占据并且主导市场。然而，市场并非能由大盘垄断，相反，中小型的楼盘有其自身优势，例如开发呈现“短、平、快”的特点，容易形成短期品牌效应，销售周期较短，资金回笼快。

　　在目前佛山这样一个尽管大盘云集但市场还远未饱和的楼市中，中盘的这些优势使其拥有更好的生存空间。“只要抓准了一个市场空白点，放手去做精产品，不用像大盘一样大力宣传造势就能够卖得很好。”丽日玫瑰?名城的营销总监杨志红说到，而且他认为目前佛山楼市中这种可以“深耕”的市场点还很多。事实上，去年很多中小型楼盘的热销就是力证。

　　突出产品特色，中盘细耕市场

　　据了解，对于在大盘时代应该如何争得市场，中盘的开发商们都有较多的思考，但是并没有过虑。身处大盘云集的湖景版块，汇银·奥林匹克花园还没有开盘就受到了相当大的关注，其产品定位、开盘时间、营销手法等都是关注的焦点。对此，奥林匹克花园置业投资有限公司副总经理李杰回应：“我们的楼盘定位中高端，以目前佛山购买力最强的二次置业者为购房主力，户型面积也都在目前市场需求最大的100－150平方米之间，因此市场空间还很大”。恒福新城也是一个即将在今年上半年开盘的中等楼盘，对于其市场定位，其开发商广东恒基实业投资有限公司的策划部副经理梁灿璇说：“我们有自身的几个优势：一是位于禅桂交界处，可以稳守禅城兼顾桂城市场，二是恒基已经在佛山开发过恒福·湖景湾和恒福花园，积累了相当大的客户资源和较好的品牌知名度。”他认为中盘最重要的是“产品品质打动人”，他透露说在恒福新城中运用了恒基新的开发理念，即高度注重空间的营造和实用，所以届时户型设计创新和高实用率等是恒福新城的卖点。

　　（晓健／编制）