住宅禁商引关注 业内：有助刺激写字楼市场需求

　　【龙虎网讯】去年9月，广州、深圳、厦门等城市燃起了住宅禁商的第一把火，广州市工商局也出台相应政策，对选择在住宅楼里办公的公司自规定日期起不再发放营业执照。而记者近日也了解到，目前南京有关部门正在讨论住宅禁商事宜。然而，一项政策未出台之前，市场反映究竟是山雨欲来风满楼，还是拍手叫好，我们还是来听听多方观点。

　　期待物权法正式出台

　　南京市房管局副局长郭宏定认为，擅自改变住宅功能，不仅影响他人生活，而且对住宅小区的安全稳定不利。在住宅楼内从事商业活动，很容易给楼内居民日常生活带来诸多不便。进驻小区的办公企业数量增多，必将大大降低住宅硬件配套设施的使用寿命，大量需要分摊的费用，给居民造成一定经济损失。郭宏定向记者介绍，面对住宅内办公现象，上海的一些住宅小区通过提高物管费的形式进行惩罚，这在短期内也可视为一个合适的处理手段。

　　南京何时会施行住宅禁商政策?郭局长说，《物权法》(草案)第八十条规定将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。目前，地方政府立法权限是有限的。南京可能在物权法正式出台后，再来规划老百姓普遍关注的住宅禁商问题。

　　政策不可能“一刀切”

　　“政策不可能‘一刀切’的。”南京广合不动产总经理张治国成功代理过不少写字楼项目，他对记者说，住宅禁商可以让商住楼不再和写字楼争市场。但是，原本以住宅立项的房子，开发商在销售时宣传的是办公功能。而且，南京很多楼盘立项上是住宅，可后来办公的比例非常高，有的超过八成，有的甚至达到100％，谁来弥补这些企业主的损失?

　　其实很多小公司选择在住宅内办公也是从成本上考虑的。张治国告诉记者，商住楼的租金在南京大概1-1．6元／平方米／天，而新开发的写字楼租金至少是2元／平方米／天，这仅是成本其中的一项，中央空调的成本更大，1个月1个平方至少得花费20多块钱。从目前种种现状来看，他认为住宅禁商出台在南京将是一个缓慢的过程。

　　刺激写字楼市场需求

　　新联广房地产销售有限公司副总经理杨振宇认为，广州刮来的住宅禁商风，某种意义上也为南京的写字楼市场注入一支强心剂。商业办公场所不得设在住宅内，意味着原有住宅里的这部分单位将逐步退出，许多人今后将把目光转向写字楼。

　　杨振宇认为，一些小户型写字楼在位置及交通便利上并不亚于甲级写字楼，能迎合成长型企业的发展需要，譬如今年以来，南京的小户型写字楼出现蓬勃发展之势，以新街口为半径的市中心范围内，江苏议事大厦LOFTEL、天星翠琅、瑞华大厦等项目相继出炉，开发商普遍反映销售情况较好。

　　据了解，2005年1-7月南京写字楼上市量较大，达22．31万平方米，供应主要来自河西、城中、城北三个板块，加上过去几年积累下来的空置面积，南京写字楼供应量处于尖峰时刻，预计市场有一个不短的消化过程。如果住宅禁商出台，短期将刺激写字楼市场，政策之下大迁移的小公司可以消化一部分写字楼存量。

　　创业非得在写字楼吗?

　　南京大学商学院博士后李程骅认为，应该禁止的是小区内的商业服务，譬如楼下餐饮、洗衣房、茶社等，因为油烟扰民早已是社会问题。南京现行政策是鼓励创业，小公司全搬到写字楼办公也不是非常现实，况且，创业非得在写字楼吗?

　　李程骅博士认为，在住宅里面办公的确影响业主正常生活。不过，有一点大家应该看到，住宅和办公之间本身就很难区分，大型住宅区里，可以让物业管理公司通过入住的人及来往活动界定是否办公，但假使某公司就两三个人，你如何区别人是不是在住宅内办公呢?

　　“住宅禁商应该是业主委员会和物业公司来做的事情”，李程骅认为，目前的公司注册设置过程本身就存在一些问题，譬如某人注册的是浦口高新技术开发区内的公司，他却将公司地点开在珠江路某个居民楼内，这种情况政府很难监管到位。