泉州：境内外资本试水工业地产 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2006年03月02日00:00 东南早报 | |||||||||
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从“土地招商”到“厂房招商” 其实，在泉州也早有人投资工业地产，不过，与现在的投资商通过建设通用厂房，推动相关企业集群发展的经营模式有天壤之别。 一位业内人士介绍说，泉州早期的开发区，一般都是采取“土地招商”的方式引资
一般进入园区的企业多是看中其优惠条件而投建厂房进行生产，但也有一些人购买工业园区的用地纯粹是为了投资。据知情人士透露，因为一般开发区都会要求进驻企业提供营业执照，并按要求进行建设，因此，一些投资者就注册家企业，以企业名义买进一块地，也有按要求建通用厂房，但往往不进行生产经营，待过一两年厂房建成后，工业区逐渐成熟，也开始增值，这时，他们就连厂房，营业执照一起卖给了别人。手续也很简单，只要更换法人就可以。由于这些人建厂房主要是为了投资，几乎没有进行经营，因此，也不存在债权债务问题。 除了连带公司一起卖掉，也有一些人投建厂房之后主要用于出租，建一幢数千平方米的大型厂房，出租给一些小型的企业，收取租金。由于当时拿到的土地比较便宜，因此投资回报也相当可观。现在每天只要你打开报纸的分类广告，总可以看到许多“厂房招租”的广告；而走进一些大大小小的工业区，这类的广告也随处可见。 “不过，也不排除有很多人拿到地以后不开发，这种现象在早期比较突出。”有关人士透露，按规定，土地闲置两年以上就要收回，但这些闲置的土地收回也很困难，主要是政府也担心因收地影响到招商引资。“其实，现在在一些工业区能买到一手地的人并不多，多数土地已经炒过几手了。” 不过，随着泉州市土地供应日趋紧张，工业用地的集约利用程度引起人们的关注。据统计，泉州的21个园区的平均容积率在0.8至1.2之间，容积率水平远低于江浙一带的1.5至2.0水平。为此，集约利用土地，通过集中整片建造标准化厂房也就成为今后的发展趋势。 有关人士认为，相对“土地招商”，这种由政府组建公司，或让民营企业按照政府的要求建设标准化厂房的“厂房招商”更能化解当前制约泉州经济发展的“用地难”瓶颈。据测算，目前泉州工业用地的建筑容积率大多不到1.0，而惠安县推出的2个通用厂房建设项目，其建筑容积率都达到了1.5。建筑容积率的提高，则将意味着今后企业的厂房不再是一两层楼，更多的将是三四层楼，这样集约利用土地是解决目前泉州用地难问题的有效方式。 有关人士表示，今后对投资量小的中小型企业，一般不给供地，鼓励其进标准化厂房。工业地产商出现，可以对项目进行统一规划、建设、招商、管理，办公、厂房、宿舍、仓储等相关配套设施比较完善，有利于产业的集群。 据悉，目前的标准化厂房建设仍以政府为主导，但在鲤城、石狮、晋江、南安等县（市、区），政府与企业合资或企业联合投资开发的标准化厂房也陆续拉开帷幕，继住宅、商业地产开发之后，在泉州，工业地产有望成为投资商的投资热点。 工业地产投资门槛高 有关人士认为，工业地产的利润与住宅房地产不同，主要来源于经营。一方面，开发商将土地“深加工”，使生地变熟地，在土地上和区域环境上实现升值；另一方面，用招商引资实现投资回报，这就对开发商提出了更高的要求。 新丝路服装制造城有限公司的董事曾佳溢告诉记者，该服装城就是要建成“供应链工业城”，这方面联泰在东莞已有成功的例子。开发商不仅仅是建几座标准化厂房，更重要的是引进先进的管理模式，为进驻企业提供横跨整个服装供应链的全套服务，包括设计研发、物流运输、生产制造、人才培训、信息技术等全方位的管理服务。“我们并不是单纯的卖标准化厂房，其实这并不能为我们带来什么利润，最重要的是产业链管理所带来的效益。” 记者在采访中发现，尽管一些境内外资本开始涉足工业地产开发，规划标准化厂房，但在真正投建时却显得有些忧心忡忡。 有关人士认为，工业地产投资相比一般商业地产投资，所需资金相对较大，一般的投资者很难有这个实力。同时工业地产有其特殊性，它的招商十分依赖政府的税收优惠、政策倾斜力度。另一方面，目前在泉州，工业地产尚属于新兴产业，而市场的无序竞争也对开发商造成一定的压力。 “现在的市场竞争多来自一些无手续的工业厂房。”一位准备进军工业地产，投建标准化厂房的企业负责人告诉记者，在泉州，有不少工业厂房并没有办理任何手续，但由于租金低廉，一般每平方米在4元至6元左右。这么低廉的租金对新投建的标准化厂房也造成一定的冲击。该负责人认为，对于企业来说，同样也存在改变观念的问题，不是厂房租金低就行，也不要总担心租用标准化厂房被开发商“赚”了，还应该看到开发商所提供的配套服务。他同时认为，企业对于工业厂房有刚性的需求，但面向入园的企业，政府也要有相应的政策扶持，比如金融方面的支持等等。 有关人士认为，目前就新丝路服装城、南益集团在南安石井水头的纺织工业城，以及其他一些投资商都是借助行业龙头优势，以及在海内外的影响力，来带动产业的集群发展，但相比于政府投资建设的标准化厂房，往往要考虑更多的市场风险因素，起步往往要比政府慢一步。因此，目前由政府投建的标准化厂房已陆续面向社会招商，而私营企业进入工业地产的脚步则仍显得有些迟滞。 □相关链接 比起住宅市场的起伏调整，工业地产的价值增长似乎在悄无声息中进行，所以2005年蹦入眼球的向上走势多少有点吓人一跳的味道。2004年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入这一领域。 国内外投资商、开发商显然都不愿放弃这个新的机遇。日益增多的投资案告诉我们，继住宅及商业物业市场之后，工业地产正成为一个新的投资热点。 2月8日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50％的股权比例。该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米。 复地集团并非“首吃工业地产螃蟹”的内地房地产开发商。2005年我们发现，包括鹏欣集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。外资也跨出了高档办公楼、商铺的传统投资领域，开始购买或投资物流、仓储、厂房等工业地产。 2005年3月15日，陆家嘴金融贸易区开发有限公司（600663.SH）发布关联交易公告称，以1.9亿元收购陆家嘴软件分园3－1工业厂房，并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块，该地块将用于工业厂房的建设，以进一步扩大陆家嘴软件分园的规模。而鹏欣集团早在2003年底就开始前期调查，初步确定在杨浦区投资建设总建筑面积超过20万平方米的上海国际家纺工业园。2005年7月份，上海鹏欣家纺中心正式奠基，上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉，投资额将达到20多亿元人民币。 工业园区的配套项目是开发介入工业地产领域的又一途径。2005年初，绿地集团将与金山区正式签订协议，合作开发金山第二工业区共计4.9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95％。 仲量联行工业部有关专家指出，随着宏观调控后市场形势的变化，写字楼、商铺等物业的开发越来越火。但是，写字楼、商铺产品的特性决定了其对地段、资金以及开发管理水平要求更高，其投资开发风险也更大。而迅速崛起的工业地产市场，无疑已经成为开发商分散投资风险的选择。（东方） | |||||||||
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