15日起买房咱用新合同

　　15日起买房咱用新合同

　　深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本即将出炉，增加11条温馨提示，对房屋缩水问题、共有部位所有权有明确界定

　　距离今年“3·15”消费者权益日还有几天，普通市民家庭消费中最为重要的合同——深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本的修订工作传来佳音：新版示范文本定于“3·15”当天正式启用。市国土资源和房产管理局、市工商局昨天联合召开新闻通报会通报了这一信息。新版示范文本对原示范文本进行了多处修改，新增加了一些刚性条目，对一些模糊的概念给予了清晰的界定，体现了对消费者权益的深情关注。

　　新版本充分征求各界意见

　　《深圳市房地产买卖合同（预售）示范文本》（2006版）是在2001版本的基础上，经过大量的调查分析和研究论证修订形成的。在修订的过程中，市国土资源和房产管理局与市工商局先后通过专题讨论会、网上征求意见等方式，充分了解市民、律师、房地产企业等社会各界的意见，征求相关政府主管部门的建议，并于今年1月6日召开专题听证会，就有关焦点问题广泛听取民意，五易其稿之后最终告成。

　　本次修订工作的参与者之一、市国土资源和房产管理局房地产业处负责人耿继进说，由于商品房预售交易是期房性质的买卖，专业性强，涉及法律关系复杂，客观地形成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题，以及开发商的强势地位，因此有必要从细节着手，从维护消费者权益的角度出发，对2001版本进行必要的梳理。为此，新版示范文本侧重于信息披露和相关法规的应用，不少条款都是直接引用法律条文，旨在矫正因信息不对称而引起的利益失衡，明晰具体的操作，减少合同纠纷。

　　“琐碎”细节提示更关注买房者

　　这种“以消费者为本”的修订思想在新版示范文本多处均有体现。比如，在合同正文之前增加了11条特别提示，旨在告知购房者签订合同的注意事项。特别提示第1条提出，在签订合同之前，买方可要求卖方出示企业法人营业执照、房地产预售许可证、房地产开发资质证书等与房地产开发和销售有关的证明文件；第10条提出，买方不应将购房款直接交给卖方，而应按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行，以便监管，等等。尽管这些提示都是一些琐碎的细节，但往往事关消费者的切身利益，显得尤为温馨。

　　再比如，新版示范文本第四条（新增加）规定，“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移”。关于共有部位所有权的争论，是现实中导致房产买卖纠纷的焦点问题之一。此条是根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条作出的约定。在《物权法》出台之前，这样约定既符合法律规定，也可以有效地预防不良开发商玩弄文字游戏，侵犯消费者利益。

　　房屋一旦“缩水”明确处理办法

　　房产面积缩水也是消费者投诉较多的问题之一。新版示范文本第十七条规定，面积差异值在±0.6％以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补；但差异值若在±0.6％以上，实际超出的面积视为卖方无偿赠与，而不足的面积，卖方应当双倍返还不足部分的价款。如果实际面积与合同面积的差异值在3％以上，买方还有权解除合同，卖方应在10日内退还买方已付的购房款本息，同时按该套房产总价款的10％向买方支付违约金。耿继进推断说，这样的约定基本上可以杜绝面积缩水现象的发生。

　　新版示范文本甚至还对房产装修、装饰所用材料的质量也作出了限定，同样体现了“以消费者为本”的良苦用心。其第十八条如此规定：装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性规范，如不符合规范，或其对人体有害物质超过国家强制性标准，危及买方健康的，买方有权要求卖方予以更换、处理，造成买方损失的，卖方应当依法承担赔偿责任。

　　市工商局合同监督管理办公室主任赖昌明表示，新版示范文本启用后，该局将和市国土资源和房产管理局及时关注使用过程中的各种动态，收集各方面意见，为下一轮修改做好准备。

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　　新版买房合同十大亮点

　　本报记者彭森报道2006版示范文本共有条目32条，比2001版示范文本多出7条，另有6个附件、11条提示，共24页。与2001版合同相比，主要有这样一些特点：

　　1.给买房者特别提示

　　在合同正文之前增加了11条特别提示。特别提示提出，买卖双方的约定应当符合法律、法规及本房地产项目土地使用权出让合同的规定，并不得侵害社会公共利益和第三方的合法权益。

　　2.共用设施须一并交付

　　取消了共用设施可由双方约定交付时间的条款，规定共用设施必须随房地产一并建成交付。共用设施属于全体业主，不能由单个业主与开发商约定。这样的约定，就避免了现实中由于开发商和部分业主约定共用设施交付时间而损害其他业主利益的纠纷的发生。

　　3.明确共用部位所属

　　增加规定了第四条“本房地产转让时，转让人（卖方）对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台等共有部位或其它共用设施设备所拥有的权益同时转移”。明确共有部位的所属，极大地减少纠纷。

　　4.交楼时出具更详细文件

　　卖方在交付房地产时应同时提供给买方的文件增加了深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告相关部分、竣工验收合格证明文件、《收楼意见书》、《业主临时公约》和前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单等。可以防止卖方弄虚作假，有力地保护处于弱势地位的购房者的利益。

　　5.详细约定交楼标准

　　对交付的房地产应符合的标准分别做出了约定：一是开发商须交付足够的文件（合同第十条）；二是房地产的质量必须合格（合同第十一条）；三是共用设施和附属配套项目应一并建成（合同第十三条）；四是装置、装修、装饰标准要符合合同约定（合同第十八条）。这些条文保证了买方能够在不熟悉房地产商品的情况下受到应有的保护。

　　6.将保修列入合同

　　对于房屋质量问题，2001版文本将保修范围、保修期以及保修单位等让位于《住宅质量保证书》，而2006版文本将有关保修的内容直接列为合同条款，更为明了（合同第十六条）。并且增加规定了装修等材料必须符合国家强制性规范，如危及买方健康，买方有权要求卖方予以更换、处理（合同第十八条）。

　　7.收到钥匙才算交楼

　　将一些模糊的概念予以了明确。比如：将交付时间明确为买方收到钥匙的时间，将验收期的起算点确定为买方收到《收楼通知书》的时刻，避免了双方对期间的争执。

　　8.取消“建筑面积”计价

　　取消了有关“建筑面积”的约定，直接约定按套内面积或按套计算房产价格，有效预防了开发商拿分摊面积糊弄消费者行为的发生。

　　9.预防一房多卖

　　约定房地产售前不能存在任何产权纠纷：卖方保证第三人不得向买方主张对本房地产的任何权利；由于卖方的原因造成买方无法取得或者丧失本房地产所有权，或者所有权受到限制的，买方有权解除合同，卖方应当承担违约责任。此新增条款可防止一房多卖的恶劣行为。

　　10.前期物业管理有效期2年

　　对前期物业管理合同期限作出明确规定：特区内为2年。为防止卖方在前期和物业管理单位勾结，损害买方利益，卖方应在预售时公布与物业管理企业签订的前期物业管理服务合同和业主临时公约。

　　新版合同网上细细看

　　本报记者彭森报道为让更多的消费者了解新版合同示范文本的具体规定，市国土资源和房产管理局已经将其上载到该局的官方网站（www．szfdc．gov．cn）和深圳房地产信息网（www．szhome．com）上，市民可点击相关网页浏览具体内容。