代表建议房贷首付提至5成 取消商品房预售制

　　第九、十届全国人民代表大会代表洪可柱在今年两会期间，就我国目前房地产业存在的问题提出两个议案：一是将个人住房按揭贷款最低首付比例提高到40%-50%，二是停止实施商品房预售制度。为保障首付款提高后广大中低收入群体依然可以买得起房，洪可柱还建议政府多建一些50-80平方米的小户型住宅产品，通过低总价来降低首付款压力。

　　对于停止商品房预售制的提议，洪可柱认为应该选取一个时间节点，之前有预售许

可证的商品房可以继续销售，而节点之后入市的商品房必须现房销售，这样逐步过渡到全现房销售时代。

　　这一提案见诸报端后，引起了较大反响。专家、开发商及其他相关业内人士大多持不赞成态度，但理由各异。在购房者看法方面，本报联合焦点房地产网调查显示，一半以上被访者表示，首付提高至4成以上后，将推迟买房计划。

　　-网络调查

　　发言人：首创集团总经理刘晓光

　　不赞成议案理由：

　　●提高房贷首付对开发商有利，但会遏制市场需求

　　●抑制房价涨幅应从降低土地成本，提高项目审批工作效率入手

　　社会呼吁抑制房价的目的不外乎两点：降低市民买房经济压力，让更多的人能买到房子，并降低银行金融风险。增加首付最直接的效果是，让购房门槛更高了，业主面临的房价压力也更大，这样的做法违背了房价调控的初衷，结果是市场需求受到一定遏制。此外，银行会因为首付提高而减少了每个客户的贷款额度，利息收入也自然减少，按揭贷款一直是银行追捧的优质业务，减少了业务量银行也不能接受。相反，对开发商倒无所谓，甚至是有利的，一次收到更多的房款，降低了开发商交易风险。

　　只是抑制住房购买需求，不增加商品房的供应，很难从根本上解决房价继续上涨的问题。从房价上涨过快的成因来看，依据基本市场规律，还是供应不足，土地资源有限，土地价格走高，政府审批流程效率不高。政府应该加快土地供应的步伐，降低土地成本，提高项目审批的工作效率。

　　本报记者张家齐

　　建商品房同时重点开发廉租房

　　发言人：北京浙金都房地产集团执行总裁陈豪

　　不赞成议案理由：

　　●银行可通过行业行为控制金融风险

　　●改现房销售后，很难就市场需求对产品进行修改，同时会增加开发商资金压力

　　控制金融风险应加强管理

　　提高按揭贷款首付款比例主要是为控制金融风险，但我觉得这种做法不妥。银行与开发商一样都是企业，对于自己的行业风险，会有清晰的认识。

　　取消商品房预售也不太合理。商品房生产周期较长，每个项目都有目标客户，一旦改成现房销售，就不能满足业主修改的要求，这对买卖双方都不利。并且如果没有预售回款，国内绝大多数开发商的资本实力、融资能力都不足以支撑商品房开发的整个过程。

　　房价上涨有合理性

　　现在房价上涨在很大程度上是合理的。比如因为土地价格上涨带来的房价上涨；因为建安成本提高带来的房价上涨，住宅的节能标准从50%提高到65%、住宅的抗震要求提高、人防要求提高、钢材等原材料涨价等；市政基础设施投放带来的区域价值提升也会导致房价上涨。这些从根本上来说都是房价上涨的合理部分。国家要调控的只是局部地区和城市房价上涨过快的问题，这并不是现阶段的主流现象。

　　如果要解决中低收入阶层的住房要求，政府应该大力发展廉租房，让商品房与廉租房形成两个完全不同的市场，用前者在市场调节下给政府带来的高收益大力发展后者，真正做到人人有其屋。

　　本报记者张宏强

　　平抑房价应大力发展存量房

　　发言人：明天地产发展中心业务总监陈云峰

　　不赞成议案理由：

　　●提高房贷首付成数对大投资客影响不大

　　●取消期房，会在一段时间内因房源减少导致房价猛涨

　　发展中小户型只能引导

　　人大代表的提议不是特别可行。个人住房按揭贷款的出现是一种社会进步，圆了很多人的住房梦。提高按揭贷款首付比例的初衷是为了抑制炒房，但事实上，可以炒房的人一般都很有钱。有的开发商为了快速回笼资金，会根据买房人首付款的比例来确定优惠幅度，而能够提高首付成数或者付全款的人往往都是投资客。因此，提高首付成数并不是解决炒房问题的关键点。

　　取消预售房也不可行，即使按照人大代表的建议取一个时间节点，之前的依然预售，之后的要现房销售，市场上依然会出现供给大幅下降。目前市场上销售的商品房95%是期房，按照一年半的开发周期计算，在这段时间内，由于供给下降肯定会引起房价猛涨。

　　应增加上市土地供给量

　　至于平抑房价的最好办法，我觉得首先应该大力发展存量房市场。其次应该增加市场上的土地供给。现在拿地不外乎三种方式：一是参加政府的招拍挂；二是利用资金优势，收购有地的项目公司；三是参与一级开发，为之后摘牌拿地创造条件。不过现在这三个途径拿地都不容易。土地供应减少，地价上扬，房价势必会跟着上涨。

　　本报记者张宏强

　　通过补贴增强中低收入者购买力

　　发言人：思源顾问董事长陈良生

　　不赞成议案理由：

　　●提高房贷首付，会将商品房购房需求转嫁到租赁市场来

　　●低价商品房太多，会造成住宅产品整体质量下滑

　　“居者有其屋”是政府终极目的，提高首付的思路是围绕限制商品房价格而提出的。实际上商品房价格不需要限制，即使房价降低了，多数中低收入者也不会因此受益，实现“居者有其屋”“买房价格上涨”并不冲突，政府应该引导市场自行调节，同时还应关注“租房价格过高”的问题。

　　提高首付可以在短期内导致商品房购房需求减少，但实际需求还在，或者会转移到租房市场上来，造成新的压力，租赁市场的价格高涨也会反过来提高房产长期投资价值，拉高新房价格。

　　商品房价格降低后，中低收入者就一定能够买到房吗？这是很多人“想当然”的错觉。房价降低后，最直接的后果是提高了高收入者的购买能力，过去只能买一套高价房，降低后他们能买两套房，市场的供需矛盾会更明显，低价房产投资价值更高，购买力强的高收入者首先受益。低价商品房还会造成城市住宅产品质量低下，拆迁频繁，土地价值浪费。

　　商品房主要是针对社会中的高收入者供应，其价格不怕过高，最近五年美国洛杉矶的房价上涨了一倍，也没有引起社会的反对，商品房既然是商品，就应该按照市场的供求关系来依法管理，避免行政干预。“商品房价上涨过快”是部分掌握了话语权的社会中间阶层在为自己利益呼吁，真正缺房住的人只会关注“租金”的高低。

　　政府部门的核心“安居”职责是关注真正低收入者的居住问题，安居效率最高的途径是多建廉租房，资金来源应依靠商品房土地出让金和商品房交易税收。商品房价格越高，政府收入越多，如果政府在照顾低收入者居住问题后还有余力，可以考虑抽取部分资金直接对中间阶层进行明补或暗补，如给公务员、教师发放住房补贴，给拆迁户建定向安置房。

　　本报记者张家齐

　　加大住宅供应量抑制房价涨幅

　　发言人：华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎

　　不赞成议案理由：

　　●发展中小户型不能有效避免炒房，投资客可买多套打通后变成“豪宅”

　　●取消期房，很容易造成行业垄断，房价高企

　　提高首付比例也会减少银行优质客户

　　我觉得人大代表的这两个建议解决不了根本问题。首付款比例提高，在一定程度上对炒房人设置了障碍，降低了银行金融风险。但从另一方面看，银行优质客户群也会随之减少，对银行来说，并不一定就利大于弊。

　　提高首付款后，发展中小户型住宅，虽然可以保证广大中低收入者付清首付款，但一般中小户型商品房单价并不低，而且50-80平方米只能满足很多家庭目前的居住需求，不能满足其一辈子的居住要求。国际上也一直把人均居住面积作为衡量一个城市居民生活水平高低的指标，如果我们着重建设中小户型商品房其实是一种倒退。就像今年粮食歉收，就让大家少吃一样，这是行不通的。

　　发展中小户型的房子，也不能避免炒房。投资客同样可以买两三套或者更多，打通了变成“豪宅”，就像前段时间曝光的经济适用房一样。中小户型住宅也很容易成为有钱人的投资品，只要市场上需求旺盛，有利润空间，投资客就不会停手。

　　商品房预售确实有其不足之处。比如预售过程存在欺诈，开发商低成本运作，获取暴利等等。但是商品房预售也有其优点，比如可以保证市场上有充足供应量等等。如果完全实行现房销售，市场上竞争的可能就几个大开发商，很容易造成行业垄断，房价高企。

　　同时商品房预售时，开发商可以根据客户需要以及市场变化及时调整自己的产品，减少开发风险，否则会造成不少空置房或者烂尾楼，这其中又隐含了很高的金融风险。

　　应多建经济适用房

　　目前不应该再提“平抑房价”这样的概念。商品房市场本来就是市场经济，一切都应该用市场的手段来调节，比如房价上涨，就应该通过加大供应来调节，在现阶段大量增加土地供应不现实的情况下，房价适度上涨是正常的。

　　不能用计划经济手段来解决市场问题。

　　至于中低收入人群的住房保障是政府应该做的事情。政府应该把市场问题和社会问题分开解决，多建经济适用房和廉租房，为低收入者买单，而不能让开发商为低收入者买单。

　　本报记者张宏强

　　相关专题：2006年全国两会