小区地下车库到底归谁

　　昨天，江苏省人大法制委副主任委员、省法学会副会长刘克希就小区居民关心的物业管理热点，结合2001年3月1日起施行的《江苏省物业管理条例》，就老百姓关心的物业话题予以了详细解答。小区车位到底该归谁的问题再次成为关注的焦点。

　　地下车库权属：多层小区归业主

　　《江苏省物业管理条例》中与车位相对应的第二十七规定：“新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。”

　　一些开发商提出，《条例》“配套使用的地下室、底层架空层等附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有”条文中的“配套”二字有争议，他们认为高层住宅区另外开发的地下车库不是用于配套的，所以其权属不属于业主所有。由此，对“配套”的看法不同，从而产生争议。

　　刘克希认为，现在争议最大的确是地下车库的权属问题。南京房管部门也认为，现在多层（7层）建筑住宅区的地下车库基本上没有争议了，权属就归全体业主所有，但是在高层（含小高层）住宅区争议还很大。”

　　公共道路停车：收费全体业主说了算

　　参加讲座的李小姐提出：她所在小区内的公共道路停满了小汽车，物业每个月向车主收取100元停车费。“既然小区公共道路是业主所有的，这个停车费收得合理吗？”

　　对此，刘克希认为，既然是小区公共道路，这个权属已经是全体业主的了，不存在争议，理所当然归全体业主所有。所以，如果物业要收这100元停车费，需要通过业主大会来决定该不该收。如果业主大会决定不收钱，就不应该收；如果大会决定收钱，其收益也应该归全体业主所有。

　　主要问题：开发商二次销售

　　市民姚玉说，现在的开发商建设成本中到底包不包含地下车库的成本？

　　刘克希说，这个问题全国人大法工委的一名专家早就问过北京的开发商了。“你们地下车库到底是不是计入了建设成本”，结果没有一个开发商回答。“我个人认为，这个地下车库的成本早就进入建设开发成本了，不然开发商怎么不敢说话呢？”他分析说，现在的情况就是“开发商想再对车库进行二次销售。”快报记者尹晓波

　　物业管理热点详解

　　欠缴物业费要交滞纳金

　　《省条例》第三十九条规定，物业管理服务费逾期不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。

　　家里失窃物业该赔偿吗？

　　《省条例》第十九条第六款规定，前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。物业管理企业原则上不承担责任，但物业公司有协助管理的义务。

　　物业广告收益怎么分？

　　《省条例》第三十三条规定，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

　　不公布账目怎么办？

　　《省条例》第二十五条规定，物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布。我个人认为应该是一年公布一次。快报记者尹晓波

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　　物权法删除对业主不利条文

　　江苏专家意见被物权法采纳

　　□快报讯(记者尹晓波)2005年7月份国家公布了《物权法（草案）》，其中对小区车库的规定为：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　刘克希说，他在这个草案公布后，专门提出了5点意见给全国人大法工委，其中已经有两点已被采纳。一点是车库和会所的情况大不相同，应该分别规定，其中小区车库归属就规定成“有约定的按约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主所有”；另一点是删除“除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”这一条文。

　　他解释说，小区车库就是小区车库，没有约定的就该归业主所有，不要把会所牵涉进来。另外，让建设单位出证明，那就是开发商出证明，小区业主肯定拿不到车库的权属，因为开发商可以拿出一个“大证明”，分开卖房子和车库，说房子卖了、车库还没有卖，这对业主显然不利。

　　记者了解到，刘克希其他三个意见分别是：一，不宜转让小区车位，因为假使买主不是本小区业主，与现有业主发生小区业主所有的公共道路通行会发生矛盾；二，小区车位不能全部出让，要留有公共车位，用于消防等应急通道所需，还要预留访客车位；三，开发商要留出专门的独立出入口，与属于业主道路没有矛盾的车位可以卖。