屋顶漏水没人修 律师业主“跑断腿”

　　本报记者 马跃原

　　编者按

　　在“3·15”保护消费者权益日前夕，市民反映的有关消费权益受到侵害的电话又一次让记者应接不暇。小郭是位特殊的反映问题者，他是一位律师。正因为他的律师加上消费

者的双重身份，小郭在维权过程中比其他人增添了许多感慨，因为他似乎应该更清楚消费者的各项权益，能更加有力地保护自己，可是诸多无奈尤显其困惑。他说他希望在“3·15”保护消费者权益日这样一个特殊的日子，把自己困惑的经历讲给更多人听。

　　拥有一套舒适、满意的住房是大多数人的梦想。然而对于郭律师来说，这却成了奢求。郭律师家在张大里新村601楼2门602室，是顶层。从2005年年底开始，他家的房顶就出现渗水现象，且愈演愈烈。现在，小郭家除了北边的阳台房顶渗水外，与阳台紧连的

　　其实从房顶刚出现渗水的时候，小郭就向物业公司反映了，要求尽快维修。然而，直到现在，物业公司仍然没行动。“眼看雨季就快到了，如果不赶快维修，我家就要变成水帘洞了！”小郭说。

　　作为一名律师，小郭自认比普通的消费者更懂得用法律来维护自己的权利。然而，在几个月的维权过程中，小郭却感到了深深的困惑。

　　困惑一：共用部位该由谁负责维修？

　　小郭：顶层房顶属于共用部位，应由物业公司用大修基金维修。

　　物业公司：动用大修基金需经业主委员会批准，操作性差。

　　郭律师家住在六楼，是顶层。他查阅《物业管理条例》后认为，顶层属于物业共用部位，并非是他家所独有，所以现在顶层漏水应由物业公司负责维修，而由于顶层漏水所给他家带来的损失也应由物业公司负责赔偿。“业主当初在购房时缴纳了大修基金，是专门用于维修共用部位、共用设施的。物业公司完全可以动用这笔资金。”郭律师说。

　　对此，唐山永和物业管理有限公司总经理助理任建武告诉记者，顶层确实属于物业的共用部位，但是郭律师家的房顶漏水属于人为破坏。“据我的了解，张大里新村601楼的楼顶已完全被太阳能热水器覆盖，且业主在安装前未经物业批准。”任建武说，“郭律师家的房顶漏水主要是由于业主私自安装太阳能热水器、破坏了房顶的防水层导致的。这种人为破坏造成的损失不应由物业公司来承担。”

　　对于郭律师提到的大修基金，任建武告诉记者，这笔基金虽然有，但用起来很麻烦。“要动用大修基金，必须要向房管所提出申请，还要取得业主大会的同意。”任建武说，“但问题的关键是，现在张大里新村根本没有成立业主大会，甚至都没有成立社区。”任建武说，据他了解，目前唐山市不管是新建小区还是老的社区，几乎没有成立业主大会的。

　　“这样就出现了一个矛盾。”任建武说，“《物业管理条例》中有规定要动用大修基金必须经业主大会同意，但唐山市的新建小区又没有建立业主大会，所以想要动用大修基金从程序上就走不通。”任建武告诉记者，目前唐山市的各个物业公司几乎没有动用大修基金的。“如果共用部位、共用设施出了问题只能由物业公司自己出钱维修。”任建武说。

　　困惑二：业主违规，物业公司怎么处理？

　　小郭：物业公司应对私装太阳能的业主加强管理，物业管不了恰恰是他们失职的表现。

　　物业公司：物业公司与业主是平等的民事主体，没有处罚权。解决物业与业主之间的矛盾最根本的途径是建立长效机制。

　　郭律师认为，虽然他们楼房的房顶已经装满了太阳能热水器，但是他们六层的两家都没有安。物业公司既是小区的服务者，也是管理者。物业公司管不了安太阳能热水器的业主，恰恰是其失职的表现。

　　郭律师说，他们与物业公司存在着实际物业服务合同，因此就应该由物业公司负责维修并赔偿漏水所造成的损失。“物业公司维修并赔偿后，可向造成房顶漏水的太阳能热水器的业主追偿维修费用和赔偿费用。”郭律师说，“在物业公司查不清造成漏水的太阳能热水器业主时，应由在房顶上安装太阳能热水器的所有业主证明其行为与房顶漏水之间不存在因果关系，证明不了的，就应负连带赔偿责任。”

　　对此，负责张大里新村物业管理的杜经理表达了自己的无奈。他说，他们曾要求业主在安装太阳能前先和物业打个招呼，留200元押金。但这一制度执行得很不好。“原本通向楼顶的天井我们都用锁锁着，还绑着拇指粗的铁链。”杜经理说，“但601楼天井的锁已经被砸了三次，连铁链都被锯断了。”任建武说，没业主大会，事先也未与业主签订物业服务合同，所以如果业主出现违规操作，作为物业公司确实是无计可施。

　　“我们只是服务性质的公司，不是政府部门，我们对违规业主没有处罚权。我们和业主之间是平等的民事主体。”任建武说，“如果出现物业纠纷，双方矛盾又无法调和，最后只能通过法律途径解决。但这种方法费时费力。”

　　任建武认为，物业和业主之间的矛盾要得到解决，最根本途径就是建立一个有效的机制或法规。“现在之所以出现这么多的物业纠纷，就因为机制不健全。”任建武说，“但这种长效机制需要由上级主管部门来制定实施。物业公司单方的规定肯定无人响应。”

　　困惑三：物业的服务内容由谁确定？

　　小郭：物业公司不扫楼道，未尽到服务义务，所以业主拒交物业费。

　　物业公司：物业管理的服务内容和收费标准经过物价局的审批。因为物业费低所以服务内容有限。

　　郭律师说，物业公司曾以他未缴纳物业费为由拒绝维修房顶。至于为何不缴纳物业费，郭律师说是因为物业公司停止了清扫楼道等服务。他说，物价局批准的物业服务收费标准是物业公司提供全部物业服务的收费标准。物业公司不按标准办事，不清扫楼道，就等于违反了物价局的规定，这样业主当然可以免缴或减交物业费。“而减交物业费又没有具体标准，让业主如何交费啊？”郭律师说，“即使没一个业主交物业费，但只要物业公司不撤离小区，它就负有维修屋顶以及赔偿损失的义务。”

　　那么，到底物业公司应该向业主提供什么样的服务内容？物业公司提供的服务内容和制定的收费标准需不需要经过业主的同意？对此，任建武的解释是，他们制定的物业服务内容和收费标准是得到了物价局的审批的，并不是物业公司私自制定的。但由于张大里新村一直没有业主大会，所以这个物业服务内容和收费标准也就无法向业主们征求意见。“张大里新村的物业费只有一平米2毛钱，应该是全市收费最低的。”任建武说，“缴纳2毛钱的物业费所能享受服务肯定有限。”

　　名词解释：业主大会

　　《物业管理条例》中规定，业主大会应当在物业所在地区、县人民政府

　　物业服务合同也应由业主委员会和物业公司来签订。如果没有业主委员会无法签订物业服务合同，那么业主们只能是物业公司提供什么服务就接受什么服务。而对于物业公司来说，由于无法事先约定，一旦有业主违规操作，就会无计可施。