在建房屋，有的已“抵押”

　　房管部门提醒消费者，签约前须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的，许可证上备注栏内均加以备注。若是在建工程被抵押，预售许可证上也会加盖抵押章。

　　本报讯目前，我国商品房买卖基本采用预售方式。因此，购房人所担负的风险相对很大，再加上缺乏法律知识和房地产专业知识，经常落入不诚信的开发企业所设置的陷阱中

。记者昨日请南京市房管局产权市场处相关人士就买房过程中可能遭遇的陷阱进行了解读。

　　陷阱一开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实，与购房人签订商品房买卖契约，且该房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。

　　陷阱二开发商在建设项目土地被抵押的状况下，与购房人签订合同后，为了顺利地将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。

　　陷阱三开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。

　　相关解读尽管开发商与购房人签订的合同从法律上看视为有效，但由于开发商未办理登记备案手续，使行政部门无法对购房人的权益加以保护。一旦开发商资金发生危机，银行可对已销售但未办理登记备案的房屋进行查封，因此尽管购房人已经支付了部分或全部房款，但最终可能无法取得该房屋。即使要求开发商给予赔偿，若开发企业濒临倒闭，受害者必将是购房人。

　　房管部门提醒消费者，签约前须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的，许可证上备注栏内均加以备注。若是在建工程被抵押，预售许可证上也会加盖抵押章。对土地设定抵押的房屋，购房人在签约时可以要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明，并在合同签订后五日内(最长不得超过三十日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商将土地抵押转成在建工程抵押。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，待开发商办理了抵押注销手续后，方可与开发商签订契约，在办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。个别开发商为了达到既向银行抵押贷款，又不影响正常销售收取房款的目的，往往不在网上打印合同，购房人此时可拒绝支付房款，并向房产管理部门反映开发商的违规情况。此外，购房人还可以通过南京网上房地产信息平台，查询该房屋是否可售，或是被限制，并可聘请专业的房地产律师提供全程的“律师陪购”法律服务。（马祚波）