各方会诊物业费收缴难“死结”

　　“老小区物业费收缴率一般只能达到20%-30%，像一些每平米收费3毛钱的老小区，想收上来1毛钱可能都危险。”说起当前的物业收缴难，身为当家人的南京江鸿物业公司老总俞鸿钧一肚子委屈。

　　清江花苑物业公司老总张慎行、苏宁物业公司老总倪培玲说，收费难，绝不是个别现象，新建小区相对好一些，基本能达到85%以上。

　　业主为何不肯缴费？不少物业老总觉得，是业主市场经济意识不强。有的说：“开发商的遗留问题经常是物业代为受过，比如绿化、景观不配套，规划设计中未考虑停车位，业主都会以此为借口不缴费。前段时间定淮门扩建，清江花苑沿桥的500住户就不肯缴物业费，非要物业解决了噪音问题后再说。像这样应该由社会职能部门承担的问题，业主怎么能怪到我们身上？”

　　还有的说：“物业公司代收代缴水电气费，有的业主非要我们开据自来水公司或煤气公司的发票，否则就不缴物业费。有的业主在外面晾晒的咸鱼咸肉丢了，也找物业，找不到就不缴费；邻里纠纷也要物业给说法，不然，缴费没门。”

　　业主欠费，让一些物业公司的生存难以为继。南京一家小区，由于物业费收缴率仅有49%，物业公司仅驻扎了3个月，便匆匆离去。

　　离开物业公司管理的小区，居民生活环境顿时陷入困局。江宁一处小区，物业撤出后，不少业主自行车被盗，花园里则被种上了青菜、菠菜和大蒜，垃圾成堆；建康路一处31层的高层小区，物业撤出后，电梯无法运转，81岁的老太太气喘吁吁爬楼……

　　你服务不好，我就不缴费，你不缴费，我就停水停电。业主和物业之间的矛盾，为何会陷入恶性循环？鑫园小区业主宁益群“不客气”地提出，政府监管的缺失是最大的问题所在。物业服务讲质价相符，多少钱提供什么样的服务，这个就没有标准。在《物权法》尚不能出台的情况下，地方政府必须出台详尽的法规，来解决物业难题。

　　东南大学物业管理研究所所长黄安永告诉记者，北京前一段认知了物业的几个热点问题，其中认为，业主欠费，是因为维权无渠道，只能以拒交物业费为最后的“杀手锏”。

　　他说，物业矛盾跌宕起伏，板子并不能单一打在谁的身上，主要还是因为解决矛盾的机制缺位，解决矛盾的方法单一，结果矛盾老是在原地打圈圈。最后不得不按《合同法》打官司，费时费力。

　　事实上，业主和物业之间并非一对不可调和的矛盾。就在一些老总诉苦的同时，凌云物业公司老总张家宁却讲了这样一件事：他们管理的一家小区，最初物业收缴率仅有51%，收缴率为什么低？他们决定搞清原因。原来，小区高层的1-3楼是酒店，整天散发熏人的油烟，部分业主认为污染了居住空间，所以拒绝缴费。于是，他们花费3万元为高楼安装了烟囱；还有一些住户是因为家里墙体开裂，不愿缴费，他们又找到开发商协调解决。不到半年，这个小区的收缴率上升到81%。

　　仁恒物业总经理助理花胜月说，他们管理的梅花山庄、翠竹园和玉兰山庄，物业费收缴率分别能达到98%、99%和100%，主要是因为物业能站在业主的角度想问题。“梅花山庄建得较早，现在是1900多户使用700多个车位，但每晚小区却停了1200多辆车。小区交通要畅通，怎么办？我们就大量投入人力成本，一个小区164个工作人员每晚疏导交通。”

　　黄安永说，解决物业收费难等难点问题，业主要走出“物业是公益事业”的误区，还要走出“业主自治意识”的误区。物管企业则不能过分强调“一手交钱、一手服务”的等价交换原则。物业管理社会化、专业化、一体化服务与业主大会自治、自立相结合，才能创造宽松和谐的环境。

　　本报记者汪晓霞