每日说法专家答疑

　　读者李女士发来电子邮件咨询：2003年她在本市津南区购买了一套住房，此房没有产权证，只有合同文本为《集资建房协议书》，问此房可不可以买卖？如果此房不可以买卖，她在不知道的情况下，已与别人签订了《房屋买卖协议》，并且收取了对方买房的定金，那么这个协议有效吗？

　　法律专家团律师、房地产业务委员会主任、立鼎律师事务所主任李滨对李女士的问

题解答说:对于普通市民而言，对外转让自己的住宅应以房产已依法登记并取得房屋所有权证书为前提，并须到房地产管理机关按规定程序完成转让合同的订立、缴纳相关契税及权属登记。如此房可以办理并取得房屋所有权证书，建议尽快办理。反之，你对外订立房屋买卖协议并收取定金显然不当。还需提示的是：如该房屋系建立在农村集体所有土地之上的，即使存有权属登记，转让主体也是受限制的。

　　读者陈先生发来邮件询问：她说，我于2004年9月购买了一套商品房。购买前，售楼小姐向家人介绍该楼的塑钢门窗全部是“实德”牌，并在售楼小姐的陪同下参观了二期住宅的样板间和一期住宅，其塑钢门窗确实都标明这个品牌，我感觉不错便签订了购买合同。可当我于2005年6月入住后，却发现楼内的塑钢门窗品牌不一，只有部分门窗标明是“实德”牌。我认为该公司这种做法是一种欺诈行为，侵犯了消费者的合法权益，可开发商认为，购房合同上只标明塑钢门窗，没标明品牌，所以不承担责任。陈先生问，该开发商这种做法是否侵权？

　　法律专家团律师、房地产业务委员会主任、立鼎律师事务所主任李滨解答说:根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，如果商品房买卖合同中没有明确约定塑钢门窗的品牌，而只是售房过程中销售人员的说明和允诺，则需买房人就该说明和允诺承担举证责任。如能够举证证实的，买房人则可以出卖人违反合同约定为由要求其承担履行合同、赔偿损失的违约责任。但是否属于欺诈

　　则需以证实出卖人的主观恶意为前提，主张此类法律诉求时更需慎重才对。

　　新报记者张敬

　　<责任编辑：张乐>