榕暂停预售房合同变更、注销

　　本报讯昨日从福州市房地产交易登记中心传来消息，3月27日中午12点开始，该中心暂停办理所有预售商品房的合同注销及变更。

　　昨日，市房产交易登记中心咨询处相关人士告诉记者，如果买了预售房的人想注销

与开发商的合同，只有等到开发商进行“总登记”之后。而相关业内人士告诉记者，“总登记”必须在房子建成之后办理。如果确实因为特殊原因，如购房者因经济原因不能支付按揭需注销合同的，需要法院认定。

　　记者了解到，从2005年5月11日，相关部门出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》中就已经规定“期房禁止转让”，不过期房炒作者仍有可能钻政策的漏洞，进行炒房。此番福州市更“彻底”，连预售房合同的注销和变更也被暂停。之前，交易中心还可以办理合同条款的变更，如增加名字、由一次性付款变成按揭等，现在，合同在交易中心登记之后便不能作修改。

　　不过，3月27日开始执行的规定只是暂行规定，而相关的具体实施方案则正在研究中。具体实施细则何时出台？“我也不知道暂行规定会持续多久，具体细则出台也没有时间表，不过昨天开始交易中心不能进行合同变更、注销是事实。”昨日，市房产交易登记中心测量预售处廖处长如是说。

　　现在发生

　　新政之下三大影响

　　“在此之前，我没有听到任何相关消息，而且到现在也没有具体文件出台。”对于该规定悄然施行，骊特房产中介公司李特始料不及。其实不仅李特，记者联系的其他几家开发商、中介公司也表示，此前没有获得消息。

　　福州悄然施行的暂停预售房变更、注销，令房地产业界颇受震动。

　　影响一

　　通过注销合同来炒房难

　　对于该暂行规定的施行，福州市律房网卢律师表示，如此一来，想通过期房炒卖赚钱就几乎不可能了。

　　卢律师说，虽然去年国家已经出台规定，禁止期房转让。可是，仍然有一些炒房者钻法律空子，通过注销合同来炒房，具体操作办法是买房者将商品房“退还”给开发商，原预售合同作废。开发商把该预售房再出售给新的买主，重新签订合同，预售合同的房价不变。

　　“在交易过程中，开发商要收取一定的‘手续费’，中间差价或者由受让方直接支付给出让方，或者由开发商交给出让方。这样炒房，不仅手续简单、变现快，而且不需要缴纳二手房交易的相关税费。”卢律师解释。

　　作为开发商，为什么会做这样的生意呢？卢律师说，这是因为有的楼盘，开发商和投资客之间已形成相依相靠的关系。开发商需要投资客来炒热楼盘，投资客需要开发商来实现利益。如果是在“三证”齐全的情况下转让，不但时间长，还要缴纳税费，新政策规定，在产权证办理两年之内的二手房转让必须交5％的税费。在这样的情况下，投资客往往会委托开发商帮助寻找“接手者”。

　　影响二

　　开发商会遇挂房现象怕

　　对于开发商而言，暂行规定会造成多大影响？某房地产公司何先生觉得影响不大，“我们的一个盘子有1000多套房子，其中只有十几套存在次新房转让问题，也都是由于经济变故而产生的。”

　　不过何也表示，由于新规定施行后，一些客户试图注销合同都不行，索性就把房子挂着，按揭也不支付，开发商不能把房子卖给别人，肯定会造成一定损失，“委实无奈，只有通过法院解决问题。”

　　影响三

　　中介公司一部分财源断

　　某业内人士说，新楼盘直接进入二手房市场交易，可以说是近年福州二手房中介火热的主要原因之一。虽然去年国家新政策明确禁止期房转让，但福州期房转让一直在进行，或者通过其他方式进行。

　　该人士说暂行规定将切断房产中介公司的很大一部分财源。

　　不过，福州骊特房产中介的李特告诉记者，这种担心有点杞人忧天。据他估计，目前通过开发商更名后流入二级市场的“期房”占整个市场的3％—5％，这个数量的房源消失实在不会对他公司造成多大冲击。

　　不过，双安中介公司郑爱新给出的数据却远远不止5％，他认为占20％以上。这个数据也从位于杨桥路麦田房产某家店面处得到佐证。该店林先生说，这个月签的单里有7单属于预售房，占整个店签单数的20％以上。

　　某业内人士认为，由于政策的限制，这部分期房在今后的一两年内不能上市，福州二手房的供应量将进入一个大幅减少的阶段。

　　“预售房业务所占比例越大，暂行规定对业务造成的冲击就越强。可能很多房产中介将面临出局。”郑爱新告诉记者。而据了解，从去年下半年以来，福州中介房源中，交房时间2年以内的次新房占到总房源的50％以上，且大部分集中在金山、五四北和东区三大新区以及滨江小量项目中。

　　暂行规定出台之前，各家中介公司没有听到任何风声，一些中介公司已经和房东、购买者签订了协议，对于这部分合同，只能协商解决了。

　　无奈的背后彰显的是整个市场的急需规范。暂行规定何去何从？本报将继续关注。

　　专家论调

　　刘福泉：只影响新房销售速度

　　暂行规定出台之后，对炒房者的抑制程度会有多大？这是规定施行之后很多人关注的焦点之一。

　　对此，福州房地产专家刘福泉发表了自己的看法：“去年6月份，国家相关政策出台之后，国内很多城市如上海、厦门都已经采取了类似措施，禁止预售房合同的变更。福州出台暂行规定的初衷也是为打击炒房，控制房价。”

　　“可是，这并不意味着福州从此就没有人炒房了。”刘福泉分析说，之所以有人炒房是因为炒房能赚钱，暂行规定只是抑制了期房炒卖，但是只要有利益驱使，炒房的人就不会“善罢甘休”。

　　“不能炒期房了，可以炒现房嘛，虽然产权证办理之后两年之内转让要交5％的营业税，可是如果福州房价上涨所形成的差价仍然高于所交的营业税，利润空间就依然存在，炒房现象就不可能杜绝。”刘福泉如是说。

　　“福建可能是继珠三角、长三角之后，又一个迎来房地产开发热潮的地区，房价可能还有上涨空间。想通过禁止炒期房来彻底抑制炒房，似乎有点不现实。”

　　他继续分析说，暂行规定的施行只能影响福州新房的销售速度。因为，之前可能存在一些人由于“一时冲动”而购房，现在这部分人会谨慎得多。

　　李特：暂行规定与法律有冲突

　　福州出台暂行规定也是按照去年“国八条”精神执行。

　　不过，现在连合同注销都不能进行也实属无奈，因为不这样执行，仍然会有人通过注销再购买的方式进行炒房。

　　但作为鼓楼区人大代表的李特却有另一番看法：它与相关法律存在冲突。

　　李特说，一些人买房之后可能发生经济变故，迫切需要注销合同。可是这时候却还要通过法院解决问题，委实麻烦。

　　抛开暂行规定的缺乏人性不谈，它还存在与相关法律相冲突的嫌疑。李特说，签订合同之后，每个公民都有违约的权利。就算没有任何原因，只要他愿意支付违约金，就可以违约。可是暂行规定将公民违约权都剥夺了。

　　“控制房价本来需要政府、商家、市场共同努力，可是现在看来，政府似乎把责任都推向市场，走进抑制房价的死胡同了。”李特如是说。

　　名词解释

　　按揭：指购房者（单位或个人）为获得银行贷款而用购房合同作抵押的一种购房抵押业务。通常，银行提供七成或八成的按揭，购房者首期只需出资购房款三成或两成即可，其余款项以一定的利率逐月偿还给银行。

　　期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

　　次新房：即年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。

　　变更登记：是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所有权登记。

　　——房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；

　　——房屋面积增加或者减少的；

　　——房屋翻建的；

　　——法律、法规规定的其他情形。

　　注销登记：是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等进行的房屋权属登记。