中国财经报道：倒按揭养老是否可行

　　央视《中国财经报道》3月30日播出《“倒按揭”养老可行吗？》，以下为节目内容。

　　主持人：这里是《中国财经报道》，我是周蓉。这周我们已经连续说了三天有关住房按揭的话题，今天我们再接触一个新名词“倒按揭”。不过这个倒按揭，并不是咱们买房时用得上的按揭产品，它本质上其实应该算一种养老模式。倒按揭到底是怎么一回事？您会不会用它来养老呢？咱们先来看看记者的报道：

　　全国政协委员赖明是“倒按揭”的积极倡导者，今年两会期间，他提交了一份提案，建议在我国推行“倒按揭”养老。

　　全国政协委员赖明：“我现在有套住房，我的子女我也知道他不会依赖我的这套住房，我现在就可以把这套住房，用某种形式抵押给某一个金融机构。当然首先是我自愿的，我不自愿，金融机构或者政府不能强迫这样做。这个金融机构就可以根据这个国家或者地区人的平均的寿命，房屋的价值，还有今后

　　如果说得专业一点，所谓倒按揭，就是指房屋所有人将自己的房产抵押给某个金融机构，该机构对房产进行评估后，将房产价值折算成养老金，按月发放给房屋所有人，直到房屋所有人去世后，房产再归该金融机构所有的一种养老模式。

　　赖明告诉记者，倒按揭养老模式最早出现在美国，从1961年美国第一笔倒按揭业务做成，到这种模式被美国人广泛接受用了20年的时间，上世纪80年代，倒按揭开始在英国、加拿大、新加坡、日本等国得以推广，并受到了这些国家很多老年人的欢迎。

　　全国政协委员赖明：“为什么倒按揭会这么快地在很多发达国家实行起来呢？主要有这么几个原因：第一个原因，整个社会的老龄化在加快，就是说老年人为了他今后的生活能有更好的保障，需要这么一种金融工具。第二个原因，房屋的自有率大幅度地提高。这个也是一个重要的促进因素。这两个因素应该讲在中国目前已经形成了。”

　　根据我国最新的人口普查数据，目前我国60岁以上的老年人已经有1.4亿人。根据国际通行的评判标准，当一个国家60岁以上人口占总人数比例超过10%，65岁以上人口比例超过7%，该国就算进入老龄化社会。而截止2004年，我国60岁以上人口已占总人口的10.96%，65岁以上人口比例也达到了7%。这意味着，我国已经进入老龄化社会。从住房自有率来看，目前我国城镇居民住房自有率超过90%，远高于国外发达国家50-60%的平均水平，社会、经济现状都使倒按揭在我国推行有了充分的可能。赖明告诉记者，在我国迫切需要倒按揭养老模式还有一个重要原因，那就是中国社会老龄化存在“未富先老”的特征，这与发达国家的“先富后老”有很大不同。

　　全国政协委员赖明：“发达国家他们一般都是经济比较发达的时候，比方说人均GDP一般超过一万美元，他们才进入老龄化社会，但中国的情况由于我们采用了计划生育的政策，‘421’的家庭结构，实际上导致我们在GDP还比较低的时候，实际上就在人均GDP一千美元以下的时候，就已经进入了老龄化社会。”

　　“未富先老”意味着，独生子女组成家庭后，要想负担双方父母的赡养责任，在经济上很可能会面临相当大的压力。

　　全国政协委员赖明：“你今后可能面临的是你的父母和你父母的父母，可能他们不会需要你很多钱，就是让你每个星期去看他们一圈，你都受不了。是不是？”

　　赖明认为，目前我国的养老体系急需多种养老方式来充实，利用金融和市场办法解决养老问题的倒按揭在我国如果得以发展，将能有效地减轻社会负担。

　　全国政协委员赖明：“国家和劳动者他所承担工作的企业都有责任给他们建立

　　主持人：“60岁以前人养房，60岁以后房养人”，其实啊，有这种“以房养老”想法的还不只是赖明一个人，今年一月，重庆市人大代表孙健也提出了类似的以房养老的建议。不过，倒按揭真的能被我国百姓所接受吗？为了了解人们对倒按揭养老的接受程度，记者也进行了一番调查：

　　在北京西城区展览路的一个敬老院，记者对这里的几位老人进行了调查，结果发现，几乎所有的老人们都表示，即使有了倒按揭养老服务，他们也不会接受。

　　邢女士：“卖了房养老那我觉得不上算，有房子那可以租出去，别卖，家里没人啊，没儿女啊。”

　　王女士：“就给儿女留下了，不会卖了，有房子就留给儿女了。那您养老的钱怎么办？养老不是有退休钱。钱要是不够呢？不够儿女挣了给。”

　　全国人大代表韩德云是重庆市一家律师事务所的律师，今年2月份他也曾在重庆对30多位老人进行过调查，结果与本栏目记者所做的调查非常接近，绝大多数老人都不愿意接受倒按揭。

　　全国人大代表韩德云：“对这项倒按揭的方式，我们接触的应该是老年人当中是比较少，他们之中有这种想法的只有非常少的二位老人，他们自己有这个房子，自己拿出去出租，把出租的钱再倒贴在他住在老年公寓里的生活费，其他的我觉得好像还没看老年人有这种想法。”

　　主持人：倒按揭这种已经在国外实行多年的养老模式，为什么得不到中国老人的认可？倒按揭养老模式要想在我国顺利推行，还需要破除哪些障碍呢？

　　对于倒按揭养老模式能不能在我国推行？业内人士分歧很大，其中一个主要观点是，我国传统的“养儿防老”的养老观念很难轻易被改变

　　倒按揭养老障碍一：养老观念改变难

　　北京展览路街道社区服务中心主任闫和平：“我觉得根据我们国家的国情，和我们国家的传统观念，这种方法推行起来有一定的难度，如果是有子女的，或者是有退休金的，相对来讲更有难度，因为它有传统观念存在，不可能去把房子卖了，说我去养老，子女也不太同意，我个人认为，针对一些五保户，和三无老人，这个方法还可以考虑。”

　　招商银行总行零售银行部总经理刘建军：“因为呢目前的中国传统文化观念的影响，可能很多老年人选择这种形式去养老，可能感觉很没有面子，心里接受不了。这是目前中国传统文化的问题，但是我觉得未来随着在十年，二十以后的老年人他都会这种观念会转变，而且养老的形式也会转变。”

　　倒按揭养老障碍二：房产评估定价难

　　一些专家指出，倒按揭养老模式在我国推行很可能遇到的第二个障碍，就是如何对房产进行评估定价。由于房产价值评估是整个倒按揭流程中一个核心环节，金融机构只有完成了评估，才能以此为依据向房屋所有人发放养老金。因此评估定价结果能不能被双方都认可就成了关键问题。房屋价值评估高了，会增加金融机构的风险，评估低了，则会损害房屋所有人的利益。再加上评估要受到时间、利率、房地产价格、宏观经济形势等多方面的影响，这对相关金融机构来说是相当大的挑战。

　　全国人大代表韩德云：“第二个原因就是这个房子如果要倒按揭出去的话，涉及到对房屋有一个评估的问题，这个评估的问题比较困难，对二手房的价值怎么来估算，倒按揭必须要有一个正确的估算，再分期分阶段的把钱给老人。”

　　倒按揭养老障碍三：按揭计划制定难

　　第三个难点，就是倒按揭计划怎么制定，养老金如何发放

　　深圳发展银行住房与消费信贷部总经理周海良：“比方说什么样的客户，他的健康状况怎么样，给他一个多长的期限，给他一个多大的抵押率或者多大的额度是既能保障银行的权益，又能够使客户满意，这个还可能需要一定的磨合的过程。”

　　倒按揭养老障碍四：政策体系尚需完善

　　不少业内人士还指出，倒按揭不是简单地将房产交给银行，它还涉及到资产证券化、担保机构参与等多方面的体系建设，而这些还存在很多空白点。

　　中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华：“技术操作如果将来资产证券化以后就没关系了。我可以卖给国外的基金公司，我来解决我的一些流动性的问题。就像你说的可能我，然后固化资产转向银行，银行以后可以通过资产证券化，国外的很多基金公司是愿意做的。”

　　全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：“这房产什么时候过户给你，是咱们俩签协议以后，这房产就归你了呢，还是你交到一半的钱给我，倒按揭一半的时候归你，还是到最后完了归你了，我觉得这需要第三方来监控。对不对？这第三方如果不出现的话，比如保险公司，担保公司不介入的话，这笔买卖是很难做成的，因为可能互相都不相信，毕竟是一大笔财产过户的问题。”

　　部分业内人士还指出，目前我国房屋土地使用权为70年，“倒按揭”很可能会涉及到房屋土地使用权过期等一系列问题，类似的现行政策如果不做进一步的明确，也会影响倒按揭的推行。

　　深圳发展银行住房与消费信贷部总经理周海良：“这个土地的有效期最长也就是70年，那么就是说70年以后，如果这个房子刚好跨越了这个阶段，那么就是说要补哪些费用，要补多少，那么对银行来说，目前这个政策还不太清晰，规定也不太清晰。”

　　主持人：从这些观点我们不难看出，要想在我国推行倒按揭养老模式，过程很可能还是比较复杂的。采访中，我们的记者也了解到，虽然最近一两年上海、南京、重庆等地，都对倒按揭养老做过一些尝试，但都没有取得实质性进展，那么，倒按揭在我国就真的无法推行了吗？

　　韩德云在重庆进行倒按揭养老调查时还发现，尽管多数老人表示不愿意放弃房屋的所有权，但却普遍能够接受将房屋出租补贴养老金不足的方式。韩德云认为，在现阶段倒按揭不能被多数人接受的情况下，可以采取过度措施，将那些有住房生活上又需要照顾的老人集中到敬老院，再把他们的住房委托给一家中介公司统一出租，这样同样可以达到以房养老的目的。

　　全国人大代表韩德云：“信托公司也再考虑开展一个信托的租赁，通过信托公司把这些房屋的出租权信托起来，由它统一去委托专业租房机构把它租出去，这样可以定期给房主支付费用和钱。01 13 55他可以非常稳定地有保障地取得固定的收益，这个收益可能会比他自己去租房会低一些，但是他是比较有稳定的，比较有保障的。”

　　也有业内人士认为，人们不愿意接受倒按揭，还有一个主要原因是中国人非常看中房屋这种不动产，更愿意把它留给后代，但假如今后出台遗产税政策，情况就很可能会不一样了。

　　招商银行总行零售银行部总经理刘建军：“如果开征遗产税的话，这种房屋的遗产可能遗产给后代的话，可能会有比较高额的税负，那么在这种情况下，我觉得选择这种方式可能更有利，所以说我认为未来可能会有些比较大的市场需求。”

　　而积极倡导“倒按揭”养老模式的赖明也指出，在我国推行倒按揭之前，必须先对一些关键问题加以研究并想出妥善的解决办法。

　　全国政协委员赖明：“比方说，我们的人均寿命究竟是多少？他的期望值是多少？我们应该放到什么地方，房屋的残值是比较合适的。我们房屋价值的走向是怎样的，我们的利率将会怎么样变化？我们应该给这种倒按揭者多大的回报是比较合适的？这个事情能够推动起来的？我们应该建立一些什么样的政策法规，来保障这个东西的实施，我们应该成立什么样的保险机构，或者开展什么新的保险的品种，来适应这个产品，这些都是我们需要研究的。”

　　主持人：虽然倒按揭养老眼下还不能马上实施，但它毕竟给我们提出了一种值得探索和尝试的全新的养老模式。您能不能接受倒按揭模式？您会以房养老吗？欢迎您发短信和我们交流看法。好，这期中国财经报道就到这里，我们下期节目再见！(完)

　　主编：李 洋

　　记者：于 浩 谢 昆

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