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中国财经报道:倒按揭养老是否可行


http://www.sina.com.cn 2006年03月30日19:05 央视《中国财经报道》

  央视《中国财经报道》3月30日播出《“倒按揭”养老可行吗?》,以下为节目内容。

  主持人:这里是《中国财经报道》,我是周蓉。这周我们已经连续说了三天有关住房按揭的话题,今天我们再接触一个新名词“倒按揭”。不过这个倒按揭,并不是咱们买房时用得上的按揭产品,它本质上其实应该算一种养老模式。倒按揭到底是怎么一回事?您会不会用它来养老呢?咱们先来看看记者的报道:

  全国政协委员赖明是“倒按揭”的积极倡导者,今年两会期间,他提交了一份提案,建议在我国推行“倒按揭”养老。

  全国政协委员赖明:“我现在有套住房,我的子女我也知道他不会依赖我的这套住房,我现在就可以把这套住房,用某种形式抵押给某一个金融机构。当然首先是我自愿的,我不自愿,金融机构或者政府不能强迫这样做。这个金融机构就可以根据这个国家或者地区人的平均的寿命,房屋的价值,还有今后

房价的走向等等一些因素对房价做一个预估,然后在有限的期限内,一次性的或者分期的,或者按月的给我一定的经费来改善我的生活,这就是倒按揭。”

  如果说得专业一点,所谓倒按揭,就是指房屋所有人将自己的房产抵押给某个金融机构,该机构对房产进行评估后,将房产价值折算成养老金,按月发放给房屋所有人,直到房屋所有人去世后,房产再归该金融机构所有的一种养老模式。

  赖明告诉记者,倒按揭养老模式最早出现在美国,从1961年美国第一笔倒按揭业务做成,到这种模式被美国人广泛接受用了20年的时间,上世纪80年代,倒按揭开始在英国、加拿大、新加坡、日本等国得以推广,并受到了这些国家很多老年人的欢迎。

  全国政协委员赖明:“为什么倒按揭会这么快地在很多发达国家实行起来呢?主要有这么几个原因:第一个原因,整个社会的老龄化在加快,就是说老年人为了他今后的生活能有更好的保障,需要这么一种金融工具。第二个原因,房屋的自有率大幅度地提高。这个也是一个重要的促进因素。这两个因素应该讲在中国目前已经形成了。”

  根据我国最新的人口普查数据,目前我国60岁以上的老年人已经有1.4亿人。根据国际通行的评判标准,当一个国家60岁以上人口占总人数比例超过10%,65岁以上人口比例超过7%,该国就算进入老龄化社会。而截止2004年,我国60岁以上人口已占总人口的10.96%,65岁以上人口比例也达到了7%。这意味着,我国已经进入老龄化社会。从住房自有率来看,目前我国城镇居民住房自有率超过90%,远高于国外发达国家50-60%的平均水平,社会、经济现状都使倒按揭在我国推行有了充分的可能。赖明告诉记者,在我国迫切需要倒按揭养老模式还有一个重要原因,那就是中国社会老龄化存在“未富先老”的特征,这与发达国家的“先富后老”有很大不同。

  全国政协委员赖明:“发达国家他们一般都是经济比较发达的时候,比方说人均GDP一般超过一万美元,他们才进入老龄化社会,但中国的情况由于我们采用了计划生育的政策,‘421’的家庭结构,实际上导致我们在GDP还比较低的时候,实际上就在人均GDP一千美元以下的时候,就已经进入了老龄化社会。”

  “未富先老”意味着,独生子女组成家庭后,要想负担双方父母的赡养责任,在经济上很可能会面临相当大的压力。

  全国政协委员赖明:“你今后可能面临的是你的父母和你父母的父母,可能他们不会需要你很多钱,就是让你每个星期去看他们一圈,你都受不了。是不是?”

  赖明认为,目前我国的养老体系急需多种养老方式来充实,利用金融和市场办法解决养老问题的倒按揭在我国如果得以发展,将能有效地减轻社会负担。

  全国政协委员赖明:“国家和劳动者他所承担工作的企业都有责任给他们建立

社会保险制度,同时我们也知道,作为子女,劳动者在工作的时候,他的所得主要就是拿来养家糊口的,子女也应该有养老的责任。在这两种情况都在逐渐建立的过程当中,我觉得如果老年人他有住房, 不妨把它作为我们社会保障体系的一种补充。”

  主持人:“60岁以前人养房,60岁以后房养人”,其实啊,有这种“以房养老”想法的还不只是赖明一个人,今年一月,重庆市人大代表孙健也提出了类似的以房养老的建议。不过,倒按揭真的能被我国百姓所接受吗?为了了解人们对倒按揭养老的接受程度,记者也进行了一番调查:

  在北京西城区展览路的一个敬老院,记者对这里的几位老人进行了调查,结果发现,几乎所有的老人们都表示,即使有了倒按揭养老服务,他们也不会接受。

  邢女士:“卖了房养老那我觉得不上算,有房子那可以租出去,别卖,家里没人啊,没儿女啊。”

  王女士:“就给儿女留下了,不会卖了,有房子就留给儿女了。那您养老的钱怎么办?养老不是有退休钱。钱要是不够呢?不够儿女挣了给。”

  全国人大代表韩德云是重庆市一家律师事务所的律师,今年2月份他也曾在重庆对30多位老人进行过调查,结果与本栏目记者所做的调查非常接近,绝大多数老人都不愿意接受倒按揭。

  全国人大代表韩德云:“对这项倒按揭的方式,我们接触的应该是老年人当中是比较少,他们之中有这种想法的只有非常少的二位老人,他们自己有这个房子,自己拿出去出租,把出租的钱再倒贴在他住在老年公寓里的生活费,其他的我觉得好像还没看老年人有这种想法。”

  主持人:倒按揭这种已经在国外实行多年的养老模式,为什么得不到中国老人的认可?倒按揭养老模式要想在我国顺利推行,还需要破除哪些障碍呢?

  对于倒按揭养老模式能不能在我国推行?业内人士分歧很大,其中一个主要观点是,我国传统的“养儿防老”的养老观念很难轻易被改变

  倒按揭养老障碍一:养老观念改变难

  北京展览路街道社区服务中心主任闫和平:“我觉得根据我们国家的国情,和我们国家的传统观念,这种方法推行起来有一定的难度,如果是有子女的,或者是有退休金的,相对来讲更有难度,因为它有传统观念存在,不可能去把房子卖了,说我去养老,子女也不太同意,我个人认为,针对一些五保户,和三无老人,这个方法还可以考虑。”

  招商银行总行零售银行部总经理刘建军:“因为呢目前的中国传统文化观念的影响,可能很多老年人选择这种形式去养老,可能感觉很没有面子,心里接受不了。这是目前中国传统文化的问题,但是我觉得未来随着在十年,二十以后的老年人他都会这种观念会转变,而且养老的形式也会转变。”

  倒按揭养老障碍二:房产评估定价难

  一些专家指出,倒按揭养老模式在我国推行很可能遇到的第二个障碍,就是如何对房产进行评估定价。由于房产价值评估是整个倒按揭流程中一个核心环节,金融机构只有完成了评估,才能以此为依据向房屋所有人发放养老金。因此评估定价结果能不能被双方都认可就成了关键问题。房屋价值评估高了,会增加金融机构的风险,评估低了,则会损害房屋所有人的利益。再加上评估要受到时间、利率、房地产价格、宏观经济形势等多方面的影响,这对相关金融机构来说是相当大的挑战。

  全国人大代表韩德云:“第二个原因就是这个房子如果要倒按揭出去的话,涉及到对房屋有一个评估的问题,这个评估的问题比较困难,对二手房的价值怎么来估算,倒按揭必须要有一个正确的估算,再分期分阶段的把钱给老人。”

  倒按揭养老障碍三:按揭计划制定难

  第三个难点,就是倒按揭计划怎么制定,养老金如何发放

  深圳发展银行住房与消费信贷部总经理周海良:“比方说什么样的客户,他的健康状况怎么样,给他一个多长的期限,给他一个多大的抵押率或者多大的额度是既能保障银行的权益,又能够使客户满意,这个还可能需要一定的磨合的过程。”

  倒按揭养老障碍四:政策体系尚需完善

  不少业内人士还指出,倒按揭不是简单地将房产交给银行,它还涉及到资产证券化、担保机构参与等多方面的体系建设,而这些还存在很多空白点。

  中国农业银行房地产信贷部副总经理陈佩华:“技术操作如果将来资产证券化以后就没关系了。我可以卖给国外的基金公司,我来解决我的一些流动性的问题。就像你说的可能我,然后固化资产转向银行,银行以后可以通过资产证券化,国外的很多基金公司是愿意做的。”

  全国工商联住宅产业商会会长聂梅生:“这房产什么时候过户给你,是咱们俩签协议以后,这房产就归你了呢,还是你交到一半的钱给我,倒按揭一半的时候归你,还是到最后完了归你了,我觉得这需要第三方来监控。对不对?这第三方如果不出现的话,比如保险公司,担保公司不介入的话,这笔买卖是很难做成的,因为可能互相都不相信,毕竟是一大笔财产过户的问题。”

  部分业内人士还指出,目前我国房屋土地使用权为70年,“倒按揭”很可能会涉及到房屋土地使用权过期等一系列问题,类似的现行政策如果不做进一步的明确,也会影响倒按揭的推行。

  深圳发展银行住房与消费信贷部总经理周海良:“这个土地的有效期最长也就是70年,那么就是说70年以后,如果这个房子刚好跨越了这个阶段,那么就是说要补哪些费用,要补多少,那么对银行来说,目前这个政策还不太清晰,规定也不太清晰。”

  主持人:从这些观点我们不难看出,要想在我国推行倒按揭养老模式,过程很可能还是比较复杂的。采访中,我们的记者也了解到,虽然最近一两年上海、南京、重庆等地,都对倒按揭养老做过一些尝试,但都没有取得实质性进展,那么,倒按揭在我国就真的无法推行了吗?

  韩德云在重庆进行倒按揭养老调查时还发现,尽管多数老人表示不愿意放弃房屋的所有权,但却普遍能够接受将房屋出租补贴养老金不足的方式。韩德云认为,在现阶段倒按揭不能被多数人接受的情况下,可以采取过度措施,将那些有住房生活上又需要照顾的老人集中到敬老院,再把他们的住房委托给一家中介公司统一出租,这样同样可以达到以房养老的目的。

  全国人大代表韩德云:“信托公司也再考虑开展一个信托的租赁,通过信托公司把这些房屋的出租权信托起来,由它统一去委托专业租房机构把它租出去,这样可以定期给房主支付费用和钱。01 13 55他可以非常稳定地有保障地取得固定的收益,这个收益可能会比他自己去租房会低一些,但是他是比较有稳定的,比较有保障的。”

  也有业内人士认为,人们不愿意接受倒按揭,还有一个主要原因是中国人非常看中房屋这种不动产,更愿意把它留给后代,但假如今后出台遗产税政策,情况就很可能会不一样了。

  招商银行总行零售银行部总经理刘建军:“如果开征遗产税的话,这种房屋的遗产可能遗产给后代的话,可能会有比较高额的税负,那么在这种情况下,我觉得选择这种方式可能更有利,所以说我认为未来可能会有些比较大的市场需求。”

  而积极倡导“倒按揭”养老模式的赖明也指出,在我国推行倒按揭之前,必须先对一些关键问题加以研究并想出妥善的解决办法。

  全国政协委员赖明:“比方说,我们的人均寿命究竟是多少?他的期望值是多少?我们应该放到什么地方,房屋的残值是比较合适的。我们房屋价值的走向是怎样的,我们的利率将会怎么样变化?我们应该给这种倒按揭者多大的回报是比较合适的?这个事情能够推动起来的?我们应该建立一些什么样的政策法规,来保障这个东西的实施,我们应该成立什么样的保险机构,或者开展什么新的保险的品种,来适应这个产品,这些都是我们需要研究的。”

  主持人:虽然倒按揭养老眼下还不能马上实施,但它毕竟给我们提出了一种值得探索和尝试的全新的养老模式。您能不能接受倒按揭模式?您会以房养老吗?欢迎您发短信和我们交流看法。好,这期中国财经报道就到这里,我们下期节目再见!(完)

  主编:李 洋

  记者:于 浩 谢 昆

  《中国财经报道》播出时间:

  周一至周四:22:05至22:25(首播)

  周五: 23:15至23:35(首播)

  周一至周五:09:38至09:58(重播)

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