“一年拿3万就算富人”

　　南北地产“大鳄”昨天齐聚金陵钟山，在现代快报和观点房地产会员机构主办、江苏电信冠名举办的“城市观点论坛·南京行”上共话国内地产业。抛出“富人穷人论”的华远集团总裁任志强昨天再次就“富人穷人”论、商品房空置率、房价收入比和高档住宅等话题“怪论迭出”，成为论坛焦点。

　　“怪论”一：人均年收入3万就是富人

　　任志强拿出了香港出版的一个“2005年统计年鉴”说，中国居民收入划分为七个等级，最下面是20％，有5％的困难户，我国文件规定，中等偏下的家庭和低收入的家庭列为经济适用房的供给范围，最低收入家庭和困难户列为廉租房的供给范围，我们实际讨论城市房价收入的时候，应该是讨论75%的人。

　　“看看美国是怎么分类的。美国也是七等份，第一个1%的份额是巨富，第二个是5％的家庭称为富，第三个等份是25％的家庭称为小富。在中国，5%的人人均年收入是31000多，10％的人人均年收入只有25773元，25％的人是18498元的年收入，低于上海的平均年收入。”

　　“怪论”二：房产实际空置率只有1%

　　对中国住房空置率已经很高的说法，任志强同样嗤之以鼻。他说，有人说中国的空置率有26％了，说出这个观点的人连起码的空置率概念都不懂。整体空置率应该是“住房存量中无人居住的单元数目和所有住房单元数目的关系”，不是你没卖出去的房子是空置率，市场上分析的是用房地产开发中“大概今年有1.14亿平方米竣工的房子没有卖出去叫做空置率”，这是最大的错误。“我们现在的存量按城市来说住宅量大概100亿平方米，加上其他竣工量大概140多亿平方米”，任志强说，“我们的空置是多少？去年有两个数字，一个是统计局1.14亿平方米，第二个公布的数字是国土资源部公布的1.41亿，所以我们空置率不能用26%，而要用实际的空置率1％。”

　　“怪论”三：房价收入比决不是10%-20%

　　紧接着，任志强对有专家认定的“房价收入比”概念也大肆抨击。他说，更多的专家在定义房价收入比时，分歧就很大，有很多不同的概念。他认为房价收入比的概念是在自有住房的当前价值中产生，不管你卖没卖，市场价值是按一套住房来说，它的中位数和所有家庭年收入的中位数的比值，这个也是国际定义的房价收入比。

　　依然以香港的这份统计年鉴为“蓝本”。任志强说，根据2005年统计的主要城市房价收入比，北京最高，然后是上海、南京、杭州、宁波，这几个都属于房价收入比比较高的城市。最高的是七点几，全国平均只有三点几。现在很多城市之所以比较高，是因为那个地区的人均GDP超过了6000美元，北京是5700多美元，更多的地区是按1000美元计算的，本身就应该有很大的差别。“因此全国的房价收入比是3.26和3.21，我不同意很多人说的房价收入比已经达到10％到20％。”

　　“怪论”四：只供了2.5％的房子给富人

　　任志强一气呵成，对住房面积也提出“非议”。他说，香港统计40平方米以下的户型叫做A户型，C户型是70到99.9平方米，A、B、C户型叫做中小户型，香港的D、E户型是100平方米到159.9平方米，160以上才叫大户型或者豪宅。大户型、豪宅的生产量在香港大概是10％的关系，内地别墅和高档房投资在8％到12％之间，最高的投资是12％，但是套数并没有占这么多。从套数情况看，2003年全国生产的住宅一共是203万套，别墅和高档公寓占到18525套，最高的时候占到了4.2%的比例，1999年只有2.6%的比例，也就是说高档商品房加上别墅产品，在总的生产结构当中，虽然投资占到了8％到12％，但是投资户数只占到5％。任志强说，有人认为供应的公寓面积也要统计一下，从北京的公寓情况看，140平方米以下的占到66.9％，80到100、120到140平方米的比例占到60％多，公寓、豪宅只占百分之五点几，这么算完了以后，如果再扣掉66％的话，那么所有高档豪宅只占2.5％或者低于2.5％，都说贫富有差别。“我们只供应了2.5％的房子给富人，那么还有什么要产业结构调整的呢？”快报记者尹晓波

　　（更多南北“地产大腕”对话详见本报《金楼市》专刊）