买房卖房 看好这些规定

　　新闻背景：1995年6月16日，长春市颁布实施《长春市城市房地产交易市场管理条例》（以下简称“旧《条例》”）。《长春市城市房地产交易管理条例》（以下简称“新《条例》”）已由长春市第十二届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2005年10月28日通过，经吉林省第十届人民代表大会常务委员会第二十五次会议于2006年1月19日批准，自2006年4月1日起施行。

　　昨日，长春市政府新闻办主持召开了《长春市城市房地产交易管理条例》实施新闻发布会，对《条例》的有关内容进行了解读。新《条例》首次将公有住房纳入管理范围，规定了八种情形房屋不得出租，同时明确面积误差超过3%，购房人有权退房等与市民息息相关的内容。

　　●《条例》解读

　　★范围 公有住房纳入管理

　　背景：多年来，长春市公有住房使用权转让由各产权单位自行办理。由于小市场很多，且不规范，所以容易引起纠纷和诉讼。新《条例》将公有住房使用权转让纳入了房地产交易管理，将公房交易行为纳入依法管理的轨道。

　　旧《条例》：房地产交易只限于房屋所有权的转让、房屋租赁、房地产抵押的房地产经营行为。

　　新《条例》：房地产交易包括房地产转让、房屋租赁、房地产抵押等房地经营行为，还包括了公有住房使用权的转让。

　　名词解释：公有住房使用权的转让，是指“公有住房承租人按自愿有偿的原则将承租的公有住房使用权转让给他人”的房地产交易行为。

　　★抵押 明确抵押的要求

　　背景：新《条例》通过明确抵押人和抵押权人的合法权益，避免了房屋的重复抵押，规范了房屋顺序抵押行为，并对按揭贷款和在建工程抵押行为予以明确规范。

　　旧《条例》：对以部分房地产设定抵押时没有明确要求。

　　新《条例》：“以部分房地产设定抵押的，抵押当事人应当在抵押合同中明确抵押部位”。“以预售商品房或者在建工程抵押的，房地产行政主管部门应当在抵押合同上记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”

　　名词解释：房地产抵押，是指债务人或者第三人以其土地使用权、房屋所有权和房屋期权以不转移占有的方式向债权人设定担保的行为。

　　★租赁 登记、鉴证改为登记备案

　　背景：目前，长春市现有承租人约25万人。但随着房屋租赁市场的发展，有些问题也逐步显现出来，房屋租赁税负较重，房屋租赁隐形市场现象严重。而且，房地产租赁管理不是行政许可，而是将租赁双方的民事行为在行政上进行确认，以此来保护当事人的合法权益。

　　旧《条例》：房地产出租要办租赁登记，鉴证手续，并发放《房地产租赁许可证》。

　　新《条例》：将房屋租赁登记、鉴证改为登记备案制度。“房屋租赁合同经登记备案的，由房地产行政主管部门出具房屋租赁合同登记备案证明。依法取得的房屋租赁合同登记备案证明，是承租人使用房屋的合法凭证。”

　　名词解释：房屋租赁，是指房屋出租人、转租人将房屋出租、转租给承租人使用并收取租金的行为。

　　★公证 自然人委托代理要公证

　　背景：在交易过程中当事人不能到现场而委托他人办理的现象较为普遍，加上房地产交易标的金额一般较大，委托书有时不能表达委托当事人的真实意愿。为了防止纠纷，减少诉讼，新《条例》要求公证。

　　旧《条例》：对自然人的委托书没有要求公证。

　　新《条例》：“自然人委托代理的，应当提交经公证的委托书，受托人的法定身份证明和复印件”。

　　●《条例》重点

　　A 面积误差超3%购房者有权退房

　　新《条例》中规定，面积误差超3%以上，购房者有权要求退房。

　　新《条例》规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。

　　买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由开发企业双倍返还买受人。

　　B 这八种情况下房屋不得租

　　既然要发展房屋租赁市场，那为什么还规定了八种情形的房屋不得出租？长春市房地局有关负责人表示：“它的实质是确立了房屋租赁市场的市场准入制度。因为规范市场首先要规范市场交易的标的物或流通物。房屋租赁市场禁止流通物和限制流通物就是条例中具体规定的八种情况。禁止流通和限制流通的目的，就是为了净化市场，保护公民、法人和其他组织的合法权益。”该负责人同时表示，房屋租赁市场准入制度属于强制性规定，当事人必须严格遵守。如果出租人违反规定，要承担法律责任。除责令停止出租外，还要进行必要的行政处罚。

　　不得出租的房屋包括：

　　（一）权属来源未明确或者权属有争议的；

　　（二）依法鉴定为危险房屋的；

　　（三）共有房屋未经其他共有人书面同意的；

　　（四）属于违法建筑的；

　　（五）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

　　（六）违反公安、环保、规划、卫生、教育等主管部门有关规定的；

　　（七）已抵押，未经抵押权人同意的；

　　（八）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

　　提醒：由于房屋租赁涉及双方乃至多方当事人权利义务的事项较多，情况也比较复杂，租赁期限也较长，合同履行期间容易发生纠纷。如果采取口头合同的形式，显然不能将复杂的事项明确和固定下来。所以，只有采取书面合同的形式，才能明确无误的为履行合同和解决合同纠纷提供依据。

　　C 没预售许可不得收预售款

　　新《条例》规定，房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产行政主管部门申请预售许可，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售或者以任何名目收取具有预售款性质的费用，不得发布商品房预售广告。

　　开发企业未取得商品房预售许可证而进行违法预售商品房活动，向消费者收取任何名目的具有预售款性质费用的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，补办手续，没收违法所得，并可以处以已收取的预售款1%以下的罚款。

　　开发企业未取得商品房预售许可证发布预售商品房广告的，由房地产行政主管部门责令其限期改正。

　　房地产交易当事人隐瞒真实情况，提供虚假材料或者以欺诈手段申请办理房地产交易手续的，当事人承担由此产生的法律责任。

　　本组稿件 本报记者 刘丹 实习记者 刘炜（新闻编辑：）