福州公布二手房交易征税指导价

　　本报讯为少缴契税和增值税，二手房买卖双方往往低报房产成交价；为了少缴营业税，大部分房产中介也帮着瞒报房价。为了减少税费流失，昨日，福州市房地产交易登记中心公布了《福州市二手房交易代征税费指导价》（2006年修订）（见右表），即日起执行。

　　交易指导价根据房屋的年代、结构、位置、周边环境等定出。此举将对二手房交易中的偷漏税行为起到决定性的制约作用：如果双方约定的申报价格低于指导价，政府将依据

指导价计税；如果双方约定的申报价格高于指导价，政府将依据双方约定的价格进行计税。

　　现象：瞒报房价

　　据官方统计数据，2005年福州市区二手住宅的平均申报交易价格为1718元／平方米。但房介经纪人说，实际价格远远高于这个数字，“市中心1998年以后建成的二手房成交均价都在3500元左右”。

　　为什么官方统计的申报数据与实际情况相去甚远呢？众多房产中介经纪人直言不讳：低报房价是目前二手房交易市场的普遍现象，甚至已经成了“行规”。

　　福州市房地产交易中心有关人士也告诉记者，二手房成交价格的虚假申报在全国各地都是一个普遍现象。

　　目的：逃避税收

　　为什么买方、卖方、中介都热衷于瞒报房价呢？原来，三方有一个共同的目的：逃税。

　　首先，通过低报房价，买卖双方可以少缴大笔税款。例如，陈先生以45万元将一套原价30万元的房子（建于2002年）卖给刘小姐。陈先生必须交成交价0．05％的印花税，即45万×0．05％＝225元；还要交增值部分的20％的增值税（购房未满5年），即（45－30）万×20％＝3万元。税款总计30225元。而刘小姐要缴纳成交价1．55％的契税和印花税，即45万×1．55％＝6975元。为了避税，在中介的帮助下，买卖双方在买卖协议中写道：“房产买卖价为30万元；装修及附属配套设施转让价为15万元。”这样，陈先生就不必缴纳3万元增值税了，刘小姐的税款也变成30万×1．55％＝4650元。

　　其次，中介帮着瞒报房价也是有利可图的，一是可以少缴营业税，二是可以促成交易。

　　建议：按套收税

　　福州市公布指导价是约束上述逃税行为的措施之一。业内人士认为，全面改变房地产交易税费收取方式将是措施之二。

　　目前房地产成交申报价格是房地产交易税费收取的重要依据。因此，改变收费方式是规范二手房成交价格申报的前提。建设部已经作出交易手续费按每平方米最高6元收取、产权登记费按每套80元收取的规定。然而，交易税费的大头在契税，其收费方式是按成交价格的百分比收取，这就给交易当事人逃避税费以可乘之机：瞒报成交价。有关人士建议按套或按面积收取契税。