均价稳中有升 专家详析2006年南京写字楼市场

　　【龙虎网报道】供大于求局面已经形成，市场硝烟渐起

　　截至到06年2月，南京写字楼的待售量有111．45万平米，城中板块06年之前通过各种途径成交但未上市的商业、写字楼用地将产出的体量在百万平米以上，而且本年度城中板块供地基本以商业和写字楼的开发为主，新增上市量不容小觑；河西新城中央商务区06年将迎来集中上市，已动工的标志性建筑陆续进入上市阶段，新增上市量对写字楼市场将带来不

小的冲击；江宁板块商业渐趋成熟，办公物业开始发力等等。在上述种种因素的共同作用下，之前相对平稳的写字楼市场平静中蕴育着波澜，一场依靠资金实力与开发水平打造物业品质与楼盘形象的较量即将上演。当然激烈的竞争有助于市场走向成熟，而且随着中原物业、仲量联行、戴德梁行等多家专业机构的介入，也为06年的写字楼市场带来新的机遇。强强联手会在未来几年内进一步提升南京写字楼市场营销理念与档次。

　　新街口区域商务区地位不容撼动

　　新街口中心商务区一向领舞南京写字楼市场，06年该区域又有大量写字楼上市，6万平米的置地广场已经封顶；1.5万平米的长盛大厦建成交付；德基广场、凯润金城、邓府巷国际商城已基本完成拆迁、即将开工建设；洪武北路与青石街交界处的“忠林坊”地块，占地近6000平方米；雨花巷地块占地4000多平方米，目前进入都办理土地出让、开展前期招商等阶段；另外与金陵、金鹰共同构成新街口的“金三角”的金轮国际广场预计06年上半年开售；加上在售的长发中心等楼盘，06年新街口周边的写字楼供应异常活跃。

　　同时随着新街口商圈影响力的不断扩大，巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里汇聚，形成显著的财富效应，无疑将新街口写字楼地段价值不断提高，交易量随之攀升，中心商务区地位不容撼动。

　　江宁有望形成写字楼的热点区域

　　经过几年发展，南京市的写字楼市场呈现“三足鼎立”之势：即以城中为主的主城区板块、以奥体中心为依托的河西板块和以岔路口为代表的江宁板块。江宁板块写字楼市场在经过最近三年的培育，已初步形成一定的开发规模，06年1-2月江宁板块成交写字楼2．57万平方米，占全市成交总量的46％。随着外部投资环境和交通条件的改善，江宁板块将成为未来5年写字楼市场的另一个热点区域。

　　均价稳中有升，进入提档升级快速通道

　　06年2月，全市写字楼均价7442元／平米，城区写字楼均价为9585元／平米，城中仍然是高端写字楼的聚集地，汇集了众多的万元以上楼盘，如长发中心、置地广场、易发信息大厦、银河国际以及南京国际广场、南京国际金融中心等。房价的不断飙升除了受地价上涨的影响外，楼盘自身的软、硬件配套更加完善、智能化水平不断提高导致投入成本的增加，也成为写字楼档次迅速提升，成交记录不断刷新的主要原因，并且随着南京对外开放步伐的加快，这一趋势将成为主流。

　　产品结构多元化，客群定位差异化

　　为满足不同层面的购买需求，目前供应的写字楼面积分割越来越灵活，100平米以下各面积段主要满足纯投资需求和成长型小公司自用需求。由于面积小，因而总价低，相对而言可以有效降低成本和规避市场风险，因此目前去化速度较快。但从长远看，写字楼销售如果单纯为了扩大客群层面、提高去化速度而牺牲定位准则的话，对整个楼盘的后期推广、楼盘整体档次及开发企业形象均产生不利影响。

　　新政影响较小，成交逆市上扬

　　去年五月以来，国家、地方调控房地产政策相继出台，给房地产市场带来了不小的振动，大多数购房者处于观望状态。在楼盘成交量下跌的大环境中，写字楼在05年9月、12月出现了销售的小高峰，整体交易呈现稳中有升态势。除部分住宅投资转移外，写字楼价值被低估也是其逆市之中平稳上扬的重要原因。（南京网尚房地产研究机构副主任李智）