70%收益纳入维修基金 一楼盘试水业权收益返还

　　【龙虎网报道】一进家居楼电梯，你是否发现了电梯厢内张贴着五花八门的广告牌，内容从超市百货到房地产、汽车推广……你有没有留意到，周末小区里摆放着的保健品推销摊位或者装修装饰摊位?以及电梯间不停播放广告的液晶电视、围墙屋顶上的广告牌等?你享有由此所带来的收益吗?

　　今年3月，北京华远地产开发的两个地产项目——尚都国际中心与盈都大厦的业主拿

到了开发商分的“业权”收益——尚都国际中心业主每年每套内平方米获1．84元，盈都大厦业主每年每套内平方米获5．46元，其获得的收益可以用来冲抵下一年的物业管理费。2005年度，华远地产开发的尚都国际中心和盈都大厦两个项目的广告经营、场地租赁、人防停车场等“业权”收入共计115万余元，在扣除成本及税收等费用后，华远地产将剩余部分返给业主。引起了广大业主对业权收益的普遍关注。

　　《物业管理条例》尚存漏洞

　　作为消费者，购房人在获得商品房产权的同时，对公共区域和公共设施所拥有的使用权。和收益权，这也就是所谓的“业权”。简单地说，一个地产项目的楼顶、外立面、电梯厅等可能产生的广告收益及地面公共停车位等公共场所、公共设施可能产生的经营收益，都属于业主。《物业管理条例》第五章第第五十五条明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”根据这一规定，有一点毋庸置疑——小区公共部分收益归业主所有。可是，一方面，涉及到具体小区，如何判断具体归属，如何分配收益，《物业管理条例》并没有做详细规定；另外一方面，如果小区的业主委员会尚未成立，或者是成立了但形同虚设，如何确保业权收益主要用于专项维修资金?因此，关于业权收益分配的纠纷常见于报端。

　　南京：业权收益如何分配?

　　在南京，业主也能像尚都国际中心与盈都大厦的业主那样分得业权收益吗?

　　2005年3月1日开始实施的《南京市物业服务收费管理实施办法》第二十一条规定：“物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。”与国家的《物业管理条例》对比，其对于业权收益在物业管理公司与业主之间的分配比例做了清晰的界定，但是问题同样存在——即如何才能确保经营收益以及分配过程的透明。

　　南京紫竹物业管理公司总经理张胜告诉记者，紫竹物业在接受委托为项目提供物业管理服务时，如果经营了某些公共场所与设施——如外立面广告、业主公共车位等，所得的收益在扣除税金相关成本后，已经与业主之间进行了分配：一般是按照三七开在公司与业主之间进行分配，即收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金(个别小区如果收取的物业费用比较低，具体的分配比例也会有所差异，四六开、五五开的比例也有)，在具体实施过程当中，主要是按照合同约定的比例进行分配。

　　由于不少市民担心，在收益分配中缺乏监管机构，难保物管公司会瞒报收益或者不按比例分配。张胜表示，紫竹物业在利用公共空间或者设施进行经营活动时利用小区的外立面做广告时，必须征得业主委员会的同意，其与有关单位的合同上必须盖有业主委员会的公章——就是说，物管公司必须同业主委员会一起，与有关合作单位签署合同，因此，某项经营活动获得多少收益，业主委员会十分清楚；另外，物管公司如果要动用大笔的经营收益，也要召开业主大会征得业主的同意。

　　另外，张胜也表示，目前，在会所的状态(毛坯还是已经装修)、权属划分、具体经营、收益分配等方面还缺乏相应的规范，因此，在会所的经营与分配方面，业主与物管之间发生的纠纷较多。

　　有专家表示，目前物业管理公司的水平良莠不齐，并不是每个企业管理都很规范。另外，如果小区没有成立业主委员会或者业主委员会组织不完善，结果是缺乏相应的监管机构和监管措施，消费者的业权收益不能得到有效保障。建议业主在购房时要与开发商书面约定自己对小区内所有共用部分得共有权和收益权。同时可以借鉴华远地产公司的“业权分配办法”，即：首先明确小区归全体业主，各业主根据业主份额(单位套内建筑面积／物业总套内建筑面积)在业主大会上行使表决权，分享小区收益，分担小区义务及费用。