力争成主城新景点 城中富人区转型综合人居社区

　　【龙虎网报道】在和风煦日的阳春三月，南京楼市各项目者在伺机而动。继鼓北新贵——天正湖滨花园举办了一场声势浩大的楼盘推荐会后，由凤凰出版传媒集团开发的凤凰和鸣苑也举行了隆重的开工典礼。据这两家楼盘的负责人介绍，坐落在“南汽地王”上的项目都将在今年年底前问世，届时南京楼市还将刮起一场更加强劲的“鼓风”。

　　回顾 鼓北“三级跳”

　　2004年下半年，鼓北在南京楼市的各大板块中脱颖而出，迅速崛起，房价普遍达到了令人瞠止结舌的7000元/平方米！给整个南京楼市注入了兴奋剂，业内把这称为“鼓北现象”。

　　时隔不到一年，虽然在“新政”的影响之下，但“鼓北”再次传来爆炸性的消息，金陵大公馆公寓楼王价格即将率先突破万元/平方米大关！这种逆市冲万的狂放之举，再次“谋杀”了南京各大媒体的重点楼市新闻版面。

　　而今年位于鼓北的“南汽地王”也将全面启动，细数鼓北板块这3年的巨大动作，每一次都在南京楼市掷下了重磅炸弹！随着“地王项目”的陆续面市，今年这里即将呈现的是多种物业形态百花齐放的巨大盛况，鼓北板块也将成为城中独一无二的“综合人居社区”。

　　上演物业“群英会”

　　鼓北稳坐城中，作为近两年来的一个新兴板块，目前已经是名盘云集，不仅集中了汇林绿洲、金陵大公馆、蓝山国际这样的老资格王牌楼盘，而且高档综合商住项目利奥大厦也于年前开盘。众多买房人陡然发现仅仅在几年时间里，鼓北板块可供挑选的物业越来越丰富，除了各家楼盘主打的多层、小高层住宅以外，也可以看到玄武湖的高层景观商住楼。而今年年初金陵大公馆开卖的精装修酒店式公寓更让人眼前为之一亮，原来鼓北也有很不错的低总价房源。

　　今年，天正湖滨花园以及凤凰和鸣苑的面世无疑又给鼓北增添了新的活力。据了解，即将在天正湖滨花园内打造的联排花园洋房，将是城中极为罕见的低密度高档住宅片区，它的问世不仅“完美”了鼓北板块的物业形态，更为今后城中楼盘的价格设置了一个悬念。而凤凰和鸣苑也声称将在鼓北打造一个“文化社区”，让小区内充满书吧、画廊、咖啡屋以及亭台水榭。这么多物业形态的集中亮相，仿佛在鼓北上演了一次声势浩大的“群英会”。

　　总价横跨50万元至500万元

　　记者了解到，由于鼓北地段的稀缺，这里楼盘的价格往往在8000元／平方米左右，有的甚至超过了10000元/平方米。但由于物业类型的不断丰富，这里房源的总价也呈现了多元化发展态势，目前有总价在50万元左右的酒店式公寓，也有70万—80万元的普通住宅，此外金陵大公馆的空中小别墅叫价更达到了100万元以上。

　　但随着天正湖滨花园联排洋房的问世，鼓北房源的总价有可能被再度刷新，据一位销售人员透露，估计洋房的均价会在20000元/平方米以上！

　　主城区稀缺的地段，品牌开发商争先恐后地进驻致使鼓北的房价不断往上蹿，因此早已有人将这里称之为城中最后的“富人区”。但曾参加过天正湖滨花园规划设计方案评选的江苏省城市规划设计研究院副院长陈沧杰对此却有着另一番看法。

　　综合人居社区有来头

　　陈沧杰认为，目前鼓北板块的物业类型多种多样，不仅富人可以买得起，其中的酒店式公寓等小户型房源也能满足“大众消费”。况且天正湖滨花园和凤凰和鸣苑还规划了大型商业、办公项目，如果单单提出富人区概念有着明显的欠缺。从目前来看，鼓北应该是城中一个规划理念先进的大型“综合人居社区”，这在整个南京都是独一无二的。

　　陈沧杰告诉记者，“综合人居社区”是一种“大混合、小聚居”的先进规划模式，这种模式让处于不同阶层的人群能生活在同一个片区，形成大混合；然后再在这种背景下，通过规划让不同阶层的人“小聚居”。这样可以清除阶层隔阂，有利于不同层次人群的居住和交流，最终还能避免“穷人区”和“富人区”的出现。

　　力争成为主城新景点

　　陈沧杰告诉记者，鼓北楼盘的整体档次较高，中端人群是一个准入门槛，它的空中别墅和花园洋房还能吸引更高层次的人群居住，这就在城中形成了一个以中端、中高端以及高端人群“大混合、小聚居”的板块。此外，众多不同风格的楼盘汇聚鼓北板块，还在很大程度上改善了主城区的风貌，给略显破落的老城带来了新的生机，今后的鼓北不仅能成为新兴人居典范，说不定还能成为一个“景点”。

　　从目前来看，鼓北已经云集了汇林绿洲、金陵大公馆等4家知名楼盘，随着天正湖滨花园以及凤凰和鸣苑的问世，新盘总建筑面积就超过了26万平方米。

　　城中开发遭遇考验

　　随着“综合人居社区”的峥嵘初显，鼓北楼市还将发挥出更大的潜力。但陈沧杰也提出了一些不同意见。他认为，今后像鼓北这样的城中大型居住片区已不适宜于在几年内集中开发。

　　陈沧杰告诉记者，虽然一个片区内的各家楼盘风格都不会完全相同，但作为同一个时段开发的产品，它本身就会产生同质化，这不仅会导致同质化竞争，最要命的是它们会在同一时间内被淘汰，有可能还会形成新的“城中村”。

　　因此，政府应当通过适当的引导，通过延缓土地出让，使一个片区的楼盘在不同阶段开发，这样既有助于楼盘的更新换代，也不会产生楼市间的恶性竞争。此外它还有一个好处就是，在不同时代开发的产品能极大地丰富城市的面貌，延缓城市的“衰老”。

　　此外，陈沧杰认为，城中建造低密度高档住宅目前还仅仅是一种全新的尝试。由于主城地段稀缺，低密度住宅往往会被众多高层住宅包围，业主的一举一动往往都在高层建筑的居民视野之内，这就像人们在动物园里观赏猴子一样，形成“猴山”效应，这会给业主带来很大的压抑感。

　　此外，同一个小区内的物业管理如何划分也成问题，因此天正湖滨花园开发的联排花园洋房将是一个勇敢的尝试。