阳光房、私家庭院 花园洋房谁来验明正身？

　　【龙虎网报道】阳光房、天井、私家庭院、露台花园……这些诱人的设计已并非别墅专有，而出现在一些多层住宅中，这就是将在南京大量出现的“花园洋房”。

　　记者对南京打出“花园洋房”口号的楼盘进行了全方位的调查，发现新近上市及将在明年上市的已近20家。这些花园洋房分布遍及一城三区，销售单价多则万余元，少则三四千元。

　　万科率先开“魔盒”

　　有人考证，花园洋房最早是源于19世纪中期上海的—种住宅形式，是当时西方生活方式与中国文化交织的产物，介于别墅与普通公寓之间的一种居住概念，既可使居者最大程度保持与自然生态环境的亲密接触，感受到别墅的舒适度，又有良好的性价比。

　　真正让花园洋房成为焦点的是在2003年，当时中国房地产的领军企业万科率先推出“情景花园洋房”，一时间市场为之狂热。而万科也凭此获得中国住宅界的第一个专利产品和第一项发明专利，其正式的专利名称则朴实地叫做“户户带花园或露台的住宅”。

　　此后，花园洋房这一概念“魔盒”被打开，房地产市场上突然涌出大批打着花园洋房旗号的住宅。“空中花园洋房”、“别墅花园洋房”，甚至打擦边球的“阳房”概念也悄然出现，让消费者眼花缭乱、不知听从。

　　有业内人士指出，目前，市场上花园洋房的概念炒作远大于住宅的实质，该概念已经被赋予了越来越杂乱的意义，一些普通的多层、小高层、甚至绿化稍好一点的高层住宅都堂而皇之地称自己为花园洋房，而花园洋房的本质意义则已经淹没在纷繁的概念之中。

　　本质上“两低一高”

　　虽然目前国家仍未对花园洋房制定出统一的界定标准，但在大众眼里，花园洋房至少应该符合三个最基本的条件，即：低层、低密度、高绿化率，而高绿化率的核心意义集中体现在对“花园”概念的理解上。

　　但对低层、低密度的理解，各方并无定论。有人认为“低层”指不超过5层，“低密度”指容积率在1.0以下，但也有人认为应该以6层为分界线，容积率则以1.5以下为标准。

　　相比对“两低”的争论，“花园”的概念似乎在人们心目中有着更多的共识。按万科申请专利时的理解，花园洋房应该是“户户带花园或露台”的，他不仅强调小区公共景观，同时要求房子本身具备花园的功能，让自然气息可以深入建筑内部，形成私人景观和活动空间。

　　除了“两低一高”，不少人还提出花园洋房应该具备的更多因素，比如建筑风格应为欧美或南洋风格，具备洋味；空间上应分布于市郊一带，与市区保持一定距离，但又不失现代都市气息。甚至还有人把消费群体的定位、物业管理的水平等也列为花园洋房的衡量标准。

　　在国家正式标准出台前，也许关于花园洋房的争议只能这样继续下去。而善于玩概念的开发商们则在旁偷着乐：只要受市场宠爱，李逵李鬼还不一样？

　　南京人眼中的花园洋房

　　一位花园洋房的业主告诉记者，他当初买下城东某项目的一套花园洋房，完全是因为房子赠送的露台较多，这样不仅有较大的户外活动空间，栽种上一些花草树木后，确实有一点住进别墅的感觉，但价格上却比别墅便宜不少。

　　记者了解到，南京的花园洋房面积大都在100至240平方米之间，户型从两房到五房都有，还有不少是跃层。其花园面积在30至70平方米左右，最大的甚至达到了100平方米。

　　花园洋房改变了以往南京多层住宅单一呆板的印象，在这里可以俯仰天地，养花种草。多层住宅要做出花园，还着实要费一番脑筋，一楼比较方便，只要做出一个院子；中间楼层一般设计出“退台”，如拉德芳斯，其2楼的房型与1楼相比，让出了一个约30平方米的露台花园。

　　遍布全城价差八千

　　鼓北的天正湖滨花园，有30套花园洋房，面积在250平方米左右，身价在12000元/平方米以上，相当于江宁将军山附近的高档别墅，可谓主城的别墅区。

　　龙江成熟板块的银城宝船听涛，有58套房源，面积在240平方米左右，价格也已达9000元/平方米。

　　仙林与环紫金山组成的新东郊板块，是花园洋房供应的集中地，目前每平方米的房价也达到7500元左右，有业内人士预见：到明年上半年，该板块内务花园洋房项目将有一场混战。天泓山庄、东方天郡以及康桥圣菲，是新东郊板块内主要开发花园洋房的楼盘，一般的房源不下百户，优美的东郊风景以及高尚的人文环境是这里的主要卖点。

　　江宁与江北成为南京花园洋房价格的“谷底”。江宁的天元吉第在2、3期中将推出拥有上百平方米花园平台的洋房，是南京目前已知的拥有私家花园最大的洋房物业。江宁另一新项目天泽园售价尚未确定，开发商透露每平方米将在4000元以下。而江北威尼斯水城，每平方米均价约3900元。