小区交谁管 业主说了算

　　本报记者 陈永君 为您报道 为进一步规范物业管理，甘肃省政府昨日发布第26号政府令：《甘肃省物业管理暂行办法》自2006年5月1日起正式施行。

　　《办法》解读·业主委员会

　　先聘物业后售房

　　《办法》规定，住宅物业管理区域内，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应通过招投标方式选聘有资质的物业企业，否则不得开展房屋销（预）售活动。建设单位或前期物业企业应在业主大会选聘物业管理企业后，在业主委员会的监督下办理手续。

　　入住30％应开业主大会

　　一个物业管理区域内，已交付使用的房屋建筑面积达到30％以上，或首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。《办法》规定，业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数。业主委员会对业主和使用人具有约束力。业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业企业中任职。

　　出租车位 须业主委员会点头

　　任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。物业管理区域内的机动车停车场，有偿供本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，经业主委员会同意后方可临时出租。

　　业主委员会可解聘物业

　　物业管理实施退出机制。《办法》规定，物业管理企业要求提前解除物业合同，应提前两个月告知业主委员会。业主大会决定解聘物业管理企业应提前30天通知物业管理企业。

　　《办法》解读·物业

　　空置房物管费不低于70％

　　建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业，应当缴纳物业管理费用。缴纳比例应不低于收费标准的70％。

　　物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户。物业代收费用的，应签订合同明确代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。共用物业部分可能危害公共利益的，经业主委员会同意由物业管理企业进行修缮，所有人承担费用。

　　《办法》解读·业主

　　砸墙拆柱须邻居同意

　　房屋业主或使用人需改变房屋总体设计和公共设施使用功能时，应征得相邻业主及业主委员会的书面同意。业主或者使用人不得有以下行为：损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等。