拆迁补多少价格仍由市场说了算

　　“15天内搬迁重奖3万”的南京拆迁新政出台后，一些老百姓向快报反映了自己的疑惑：“我的房子区域位置很好，周边的房价都在五六千，怎么贴补给我的最高就3900元一个平方米？”对此，南京市拆迁办有关人士昨天专门就拆迁问题作出了详细说明。

　　【焦点释疑】

　　4月1日前不享新标准

　　读者问：此次颁布的拆迁新政是不是今年的拆迁项目都包含在内。

　　南京市拆迁办人士表示，新政是从4月1日执行，对象也是从4月1日起批准的拆迁项目，4月1日之前不享受新标准。他说，这次出台的规定主要是保障一些困难群体，他们在房屋面积、坐落上原来按拆迁补偿规定可能拿不了几万块钱，但现在最低总价标准就规定了7.2万元，加上提前15天内拆迁奖励3万，实际上最低就可以拿到10.2万元了。

　　按市场价格评估没变

　　读者问：按照此次公布的“南京市城市住宅房屋拆迁保障单价标准”，一级地单价是3900元/平方米。我住在新街口附近，肯定是享受一级地的标准了，是不是说只可以享受这个保障单价的标准？如果我的房子有100多平方米，周边的房价都是八千一万的，那不亏了？

　　该人士表示，不存在亏不亏的问题。因为现在的评估机构是按照市场对房子价值进行评估的，保障单价仅仅是一个最低底限，在新街口这样的一类地，不是说一律按3900元/平方米的标准执行，而是按“同类同值同价”执行，如果评估出100平方米的房子是100万的话，那就是100万，在15天内搬迁的话，也照样可以拿3万元的奖励。不过，考虑到房子具有不可比性，因为房屋的建造年代不同等存在一定偏差，所以会出现房屋相邻但评估价有所区别的情况。

　　不存在拆迁时没评估

　　读者问：自己的房子在拆迁时，会不会遇到房屋的价值没有评估这种情况。要是这样的话，不是影响到了在30天期限内拆迁的奖励吗？

　　该人士说，这种情况肯定不会存在。一般在拆迁公告发布后，才表示该评估的房屋已经评估完毕。根据“新政”，15天内搬迁的享受3万元奖励，第16天开始，每天递减2000元，到30天后拆迁，就没有奖励。

　　【评估解读】

　　可“摇号”选评估机构

　　读者问：房屋拆迁时，被拆迁的业主能不能自己选择评估机构？还是由政府部门来选择？这种评估机构可信度有多大？

　　该人士说，按照《南京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。南京市房屋拆迁办每年都向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁人、被拆迁人选择，这些评估机构不仅要精通房地产评估，还要熟悉拆迁政策。在评估机构的选择上，分共同选定和抽签摇号选定两种方式。如果拆迁人和被拆迁人不能共同选定的，由房屋拆迁管理部门组织抽签确定，并在抽签前3日内在拆迁地点公告抽签的时间和地点。

　　对评估有疑义可重评

　　读者问：如果对房屋评估价值有疑义，业主又如何维护自己的权益？可不可以再重新选择评估机构进行评估？

　　该人士说，可以重新选择评估机构。拆迁当事人对评估结果有异议的，可以在评估结果送达之日起的5个工作日内要求拆迁评估机构作出解释、说明。拆迁评估机构应当在5个工作日内作出书面解释、说明。经解释、说明仍有异议的拆迁当事人，可以委托其他拆迁评估机构重新评估。但是这个评估机构依然要在政府部门当年公布的机构名录范围内，否则无效。

　　首次评估业主不交钱

　　读者问：我的房子被政府拆迁了，评估费用由谁来交呢？这个评估费用是多少？里面有没有老百姓需要承担的部分？

　　该人士说，原则上说，是谁委托评估机构评估谁承担费用。现在首次评估费用是由拆迁人即建设单位交纳的，老百姓不需要交纳首次评估的费用。但如果说在第一次评估时，被拆迁人或者说业主的房屋评估了20万元，业主觉得房屋不止这个价格，要求重新评估，那第二次的评估费用就要业主自己承担了。

　　评估差异由专家鉴定

　　读者问：假使在第二次评估之后，房屋的价值差异很大了，是原来的那份说了算，还是认现在重新评估的报告？

　　该人士解释说，会有这种情况发生。重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围之内的，原评估结果有效。重新评估结果与原评估结果的差异超出允许误差范围的，由房屋拆迁管理部门在专家库中抽签选定3名以上专家进行鉴定，产生的相关费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人共同承担。这个“误差范围”主要是看评估机构评估的方法、标准及市场参数的选择准确性与否，而不是一个评估价格上的误差，评估机构方法得当、计算精确的话，一般不会存在误差。快报记者尹晓波

　　【相关新闻】

　　南京三月份二手房成交价统计数据显示

　　每平方米涨了157元

　　在刚刚过去的3月份，南京全市二手房买卖成交量突破万套大关，达到了10841套，而去年第一季度的成交量也只有10874套。成交大幅增长的背后，江南八区二手房价也从上月5145元/平方米涨至5302元/平方米。

　　二手房销售量超新房

　　网上房地产统计数据说，3月份南京全市二手房成交总量为10841套，但今年2月份只有4635套，增长了133.9％。据介绍，自去年6月新政以来，南京全市二手房每月成交量一直在5000套左右徘徊。今年3月的成交量相当于去年一个季度的成交量。另据记者了解，上个月南京楼市商品房成交量不足7000套，远远低于二手房成交量。

　　我爱我家中介提供的数据称，3月份该中介成交量环比2月增长了108.57%，其中房源量环比上月增长了20.8%，客源量增长67.05%。

　　成交价每平米涨157元

　　南京房地产交易中心通过对上个月江南八区3176套成交价格监控后发现，除了建邺与秦淮两区外，其他6个区的房价与2月相比均有不小增幅。其中，白下区二手房价从5685元/平方米上涨至6003元/平方米，鼓楼区从5743元/平方米涨至5901元/平方米，而玄武区从原来的4225元/平方米涨至4614元/平方米。综合发现，江南八区二手房价出现不小增幅，已从2月的5145元/平方米升至5302元/平方米。

　　顺驰南京公司企划部经理朱一东昨天分析说，3月是传统的二手房交易旺季，客源量大，需求量剧增，客户求购心切，不少房东对这一情况心中有数，反而不急着出售，有意抬高价格。

　　购房者多是中青年人

　　按照几个公司的客户分析，3月份活跃在二手房市场上的大多数是中青年人，他们在购房时多选择交通便利、生活设施齐全、面积较大的二手房，从而拉动了大面积、高总价的二手房俏销。

　　此外，外地来宁落户的购房人群为二手房带来了强大的活力。地铁1号南延江宁线路及站点的敲定及其他交通利好，使江宁成为二手房交易的新热土。

　　另据南京房地产发展研究中心李智主任说，近期“拆迁奖励新政”实施后，拆迁速度也将提高，需求二手房的客户将大幅增长，南京二手房市场在未来两个月仍旧不会冷。快报记者尹海峡