一笔致命的土地出让金

　　在过去的半年时间里，北京大部分媒体陆续造访了总部设在亚运村慧忠北里的北京摩根投资有限公司（下称摩根）。

　　北京市国土资源局（下称国土局）在去年收回了摩根公司手里的在建项目土地使用权，摩根随后向朝阳区法院起诉了国土局，这是媒体造访他们的原因。

　　2005年10月8日，北京市国土资源局公告收回了摩根这一宗总占地面积为38900平方米的土地使用权。他们认定，摩根公司投资在北四环中路的项目“北京摩根中心”没有在约定期限里将全部地价款缴清。

　　2006年1月5日，摩根公司诉诸法院，要求判令国土局解除收回摩根中心土地使用权的决定，并依法受理摩根公司缴纳剩余土地出让金的申请。致命的土地出让金

　　没有在约定的期限里缴清全部地价款，这是导致国土局收回摩根中心土地使用权的原因，此外，国土局没有透露其他可能导致土地被收回的因素。

　　在上个月早些时候，中国经济时报记者分别与北京市国土资源局法制处、办公室取得联系，他们没有就此事发表什么评论，只表示会应诉。

　　摩根公司的法律顾问否认他们有意拖延缴纳后续85％的土地出让金，此前的2002年9月10日和12月13日，摩根公司和北京市国土局分别签订了摩根中心一期、二期的土地出让合同，那时候他们交付了全部出让金的15％，按照出让合同的规定，在其后的180天之内，他们应该将剩余的出让金全部交付完毕。

　　不过在2002年底，当摩根公司准备缴纳土地出让金时，北京市规划委突然要求他们修改规划，甚至异地重建。在这种情况下，他们没有能够缴纳土地出让金。摩根公司方面说，他们是依据相关法律这样做的。

　　摩根公司出示的有关材料显示，为了能与周围环境协调，有关部门要求摩根中心的建筑规划进行调整，原来总建筑面积为426730平方米的摩根中心被削减了10000多平方米。

　　摩根公司的法律顾问说，北京市的土地出让金是按照实际建筑面积进行缴纳的，当项目的规划调整后，出让合同和土地出让金也应当随之调整。他们要求国土局将出让合同按照新的规划许可证进行调整，把出让金调整到正确的水平，然后再进行缴纳。

　　不过据他们透露，北京市国土局在这个问题上没有给出任何答复，也没有对合同及出让金额进行修改。摩根公司称，这是导致他们无法缴纳剩余地价款的原因。

　　2004年3月，国家有关部门发布71号文件，规定从当年8月31日起，将收回开发企业手中闲置两年且没有建设的土地，清理历史遗留问题，不再允许协议转让土地，改行招、拍、挂，史称“8·31土地大限”。摩根公司说，那时候他们向国土局提出不要求调整出让金，愿意多交1000多万元，“先让我们把土地出让金缴清。”

　　不过，摩根的全额支付要求很快遭到北京市国土局的拒绝。他们拒绝摩根公司的理由是：由于摩根公司和北京一家施工单位有仲裁纠纷，因此不受理他们缴纳出让金的要求。这一结果直到国土局公告收回摩根中心的土地使用权。仲裁纠纷

　　摩根公司与施工单位的仲裁纠纷致使国土局拒绝受理摩根中心剩余地价款，这种拒绝到最后变成了国土局收回摩根中心土地使用权的一纸公告。这令摩根公司方面感到不解。

　　他们的法律顾问说，“到目前为止，没有任何国家和地方的规范性文件，说开发商和施工单位有仲裁和诉讼纠纷就不能缴纳土地出让金。”

　　2002年11月8日和12月8日，施工单位和摩根公司分别签署了有关摩根中心地下工程一期和二期的施工合同和补充合同。按照双方签订的施工合同，施工单位对摩根中心地下工程实行了全面垫资施工。

　　摩根公司方面称，“地下工程由于出现了重大的质量责任事故，直接导致一期地下到现在还完全无法验收，二期的验收资料到现在也不全。”法律顾问表示，在这种情况下，他们没有付款义务，他们也并不拖欠地下工程款。

　　现在的摩根中心已经停工两年，摩根中心的法律顾问说，施工单位的人员眼下仍占场没有离去。记者在摩根中心项目现场看到，这座项目的确没有顺利封顶。

　　不过，在上个月早些时候，记者与施工单位法务部负责人联系时，这位负责人指称摩根公司是在炒作。裁决一旦下来，凡事都会很清楚。

　　这位负责人说，摩根的确拖欠了他们的工程款，为此他们才停工。现在，两年时间过去了，摩根公司因为不缴纳土地出让金，土地使用权被收走，所有批文相继作废。有关工程质量的问题，他们与摩根曾共同请了一家鉴定公司鉴定，结果“没有那回事儿（质量问题）”。

　　2006年3月7日，北京市仲裁委员会受理了摩根公司申请承建方索赔案。他们以工程质量、拖延工期等几项理由提出索赔。奔走求告

　　不过，法学界学者认为，无论这种纠纷以什么方式发展，当摩根中心的土地使用权被国土局公告收回的时候，摩根公司对摩根中心的土地使用权已经完结，只能通过法律另行主张。

　　北京大学法学院教授刘凯湘对记者说，国土局的公告发布之后，鉴于行政行为已经发生效力，开发商的土地使用权已经丧失，“除非其通过行政诉讼撤销国土局关于收回其土地使用权的行政行为”。

　　摩根公司在抱怨国土局的同时，也对仲裁委员会迟迟没有做出裁决表示怀疑和不满。他们的法律顾问表示，摩根一直相信，法律一定会做出公正的裁决。

　　但是，在土地被收回后的两个月时间里，从摩根方面提供的一些材料来看，摩根公司一直试图绕开法律通过别的渠道来解决问题，如果不是这些渠道不畅的话，摩根未必会将此事诉诸法律。

　　此前，摩根公司分别致信北京市的主要官员，请求他们过问此事，敦促有关部门依法行政。他们出示银行出具的存款证明，试图以此说明他们有能力支付土地出让金及工程款，也可以在2007年完成摩根中心的建设，但这并没有令官员们消除怀疑，转而信服。

　　摩根公司提供的书面材料显示，在去年的11月间，当摩根中心地块被国土局公告收回后，美国AC摩根公司的首席执行官分别从华盛顿来到北京，为他们在北京的投资利益奔走。

　　但显然，摩根公司中外高层的种种努力并没有使事情获得好的转机。在过去的4个月间，除了走上法律途径起诉国土局，摩根中心没有像银泰中心等北京其他被公告收回地块的项目一样，起死回生。

　　摩根中心的法律顾问上月早些时候曾向北京的媒体透露，他们的美国律师团已经抵达北京。不过，在过去的一周时间里，他们并没有透露有关此事的更多最新进展，也没有提起美国律师团在华的行踪。法学家观点

　　身在美国的北京大学法学院教授刘凯湘3月29日通过邮件向记者表示，如果仅仅是由于承建商和开发商的纠纷，当然不构成国土局拒绝受理开发商缴纳土地出让金的理由。

　　刘凯湘说，这是两个完全不同的法律关系，土地使用权人与国土局之间是国有土地使用权出让合同关系，开发商与建设单位或施工单位之间是建设合同关系或合作合同关系，后者之间的合同纠纷与履行国有土地使用权出让合同没有法律上的联系。

　　刘凯湘说，如果开发商未按出让合同缴纳土地出让金达到合同约定，则国土局可以收回土地使用权，这完全是根据土地使用权出让合同而收回，与建设合同或合作合同没有关系；另外，延期开发，国土局可以收回土地。

　　中国政法大学教授柳经纬同日也告诉记者，在土地出让合同关系中，出让方受领土地出让金是一种义务，法律上称之为受领义务。

　　柳经纬说，以存有纠纷为由拒收地价款，理由不能成立，又以没有缴清地价款为由收回土地，这属于违背诚信的行为。按照《合同法》第94条规定，当事人一方违反合同时，另一方并不能当然地有合同解除权。如果开发商违反支付地价款的义务，国土局应当进行催告，经催告在合理期限内仍不履行的，才有单方解除权（合同法第94条第3项）。柳经纬说，法律对单方解除合同加以限制，是为了确保合同得以切实履行，防止当事人借口对方违约轻易解除合同。

　　刘凯湘则表示，法人、自然人要学会运用法律保护自己的正当权益，对违法的行政行为包括行政不作为行为提起行政复议或行政诉讼，这本身也是一种对行政机关及其工作人员的监督。（原载2006年4月4日《中国经济时报》）