3月成交量大增 二手房热销不代表楼市全面回暖

　　【龙虎网报道】今年以来，南京市二手房挂牌量近4.7万套，成交1.6万套。在3个月的时间里，南京二手房挂牌量已经相当于去年全年的七成多。尤其是进入3月份，南京全市二手房成交总量为10841套，比2月份的4635套增长了133.9％。而去年1至3月一个季度的成交量也只有10874套。今年3月一个月的成交量相当于去年一个季度的成交量。

　　针对南京二手房的热销势头，被一些大盘、新盘的开发商视之为南京楼市“晴雨表

”。他们一厢情愿地认为，宏观调控风头已过，楼市将全面回升。南京仙林的3个在售项目近期宣布，定于5月1日起同时涨价100元。南京另外一些楼盘也将原先的优惠幅度从开始时的每平方米150元，逐步调整为100元、50元、30元，有的在售楼盘甚至取消了优惠。

　　南京二手房的走热，真的预示着楼市已全面回暖了吗？

　　让我们先来对南京二手房购买情况作个分析。南京一家二手房机构的研究数据表明，今年南京二手房市场上供应的房源，集中在面积大、总价高的次新房，以及位置较偏远地区二手房及建筑年代较久的老房子。在已经售出的二手房中，总价在40万以下的二手房交易量超过68.75%，总价在70万以上的高档二手房交易量仅占7.44%。

　　有关房产专家分析指出，虽然今年一季度二手房热销，但其挂牌成交比将近3：1，而去年这一比重仅为1.2：1。可见“抛房”迹象明显。专家同时指出，二手房成交量大，与今年南京1.5万拆迁户的刚性需求不无关系；而挂牌量的加倍放大，则预示着许多原先的炒房人已经意识到房地产市场的风险在剧增，他们开始想“全身而退”了。

　　正如复旦大学房地产研究中心主任尹伯成日前撰文指出的那样，目前全国一些城市楼市“回暖”，未必意味着中国楼市全面回升。他指出，3月份本来就是传统的楼市旺季，仅凭这一个月的成交放量很难得出楼市全面恢复的结论。中国楼市供求基本面没有大改变，普通老百姓的购买力与高位运行的房价之间的矛盾也并未解决。

　　无独有偶。3月底，北京师范大学金融研究中心发布了《中国房地产金融安全评估报告》。这份报告更是认为，自2002年起连续涨了4年的房价将出现拐点。北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，根据评估报告显示，中国70%的城市居民在现有收入情况下是不适合购买商品房的。他认为，无论从房价走势、开发商盈利状况，还是从竞争激烈程度来说，现在都到了房地产业的重大拐点。钟伟指出，宏观调控还没有要结束的信号，因此，从今年年底开始，延续4年之久的房价快速上涨局面将可能得到扭转，房价增幅将明显放缓，房地产业的暴利时代可能结束。

　　这种背景下，南京的一些开发商再次拉高房价，只能是一种“诱导式判断”。开发商作出这种“诱导式判断”的基点在于，购房者在“买涨不买跌”心理的作用下，一部分人可能会冲动购房。

　　但是，经过国家宏观调控政策的洗礼，许多购房者已经变得越来越理性，他们基本不会盲目跟风购房。今年初和最近南京已举办多次房展会，大致情况基本相同，大都是看的多，出手的少，消费者对房价增幅回落仍存有心理预期。最近，央行公布的金融运行情况显示，2月份个人中长期消费贷款（其中主要是住房贷款）下降141亿元，同比少增281亿元，就很能说明这个问题。