合同注销禁令开启“缓冲期”

　　3月27日，福州市交易中心紧急叫停“办理所有预售商品房的合同注销及变更”，事前没有一丝风吹草动，禁令“卡住”的不仅仅是退房者，连房地产开发商、中介方、买卖方都被“杀”了个措手不及。

　　近日，从福州市房地产交易中心传出消息，欲对“3·27禁令”网开一面，开启“大限”缓冲期。据悉，初步考虑放宽一个月左右对许多正欲办理或者急需办理合同注销的退房

者给予“政策缓冲期”，待“扫尾”工作完成后，购房合同在房屋总登记以前将永远处于“限销、限变”之列。开放时间预计在“五一”前后。昨日，记者从福州市政府办公厅证实了该说法。有关负责人告诉记者，市政府已经接到来自交易中心的申请报告，准备近期召开专题协调会，具体方案待会后公布。

　　业内人士预言：一场“次新房”转让与放开合同注销政策缓冲期的“赛跑”即将上演，该政策对二手房市价格影响不容忽视。

　　尴尬：禁令“卡”住了好多人

　　买房者：

　　骑虎已是难下

　　“3·27禁令”发布之后，让买房者陈先生欲哭无泪，他致电本报记者讲述了他的购房经历。

　　今年2月，陈先生的朋友林先生因经济周转困难，欲将其2005年1月购买的台江区的一套商品住宅按原值48万元转让。协商决定，由陈先生与开发商协商，缴交等同于购房款3％的“更名费”，即1．44万元，再一次性付给银行30万元，帮助林先生办理贷款解押手续，再由林至福州房地产交易中心办理合同注销手续。合同一完成注销，即与开发商重新签订新的商品房买卖合同，这样一来，就相当于陈所购买的是开发商那里的“一手”楼盘。等合同更名完成以后，陈再将尾款18万元付给林先生。

　　3月中旬，双方一切按协议进行得很顺利。当林先生与开发商的报备员准备去交易中心办手续的时候，“3·27禁令”发布，中午12点开始，该中心暂停办理所有预售商品房的合同注销及变更。陈先生这时傻了眼，他已经支出了“1．44万元更名费＋30万元银行解押款”，合计总数为31．44万元，可如今合同上仍是林先生的名字。陈先生说自己“骑虎难下，被禁令掐断了后路”。

　　郦特房产客户服务部梁晓虹告诉记者，像陈先生这种情况，在目前看来，最理想的一个解决方式是：交易延期，待房子总登记以后再进行注销。但那时，买卖方都必须各交“1．5％的产权转移登记费”，即各交7200元。对于这凭空多出来的7200元，林先生首先表示，没有在合同约定的范畴内，其不愿意承担。“双方叠加起来则是1．44万元的费用，难道都要我一个人扛？”

　　陈先生认为，症结在于“3·27禁令”下得太突然，如果事前有公告于众，那么他们自然会抓紧时间办理。

　　中介：

　　准备联名申请放开

　　“那太好了，我们正准备联名申请放开呢！”昨日，双安房产中介总经理郑爱新接到记者电话的第一个反应就是松了口气。郑爱新告诉记者，“次新房”的业务占到该公司成交量的30％左右，数量很可观。可是被“3·27禁令”卡住的交易也不在少数，该公司有好多个单子，目前就有发生退单的现象，还有的正与客户协商，处在观望的状态中。

　　福州麦田房产总经理肖基昌介绍，该公司也有许多单子被“卡”。在“次新房”的交易里，各种情况都可能发生。因为一手客户买的是期房，当发现现房与预期值发生偏差，或者个人支付能力发生问题继续还款有困难的时候，都可能造成“次新房”的转让。比如，买了金山的房子以后，发现那里的配套设施还没有完全跟进，孩子上学接送很麻烦，像这样决定换房的大有人在，并不是完全意义上的炒楼者。

　　“禁令下得太突然，我们几家规模比较大的中介正准备联手给交易中心打报告，要求腾出一些最后办理的时限。”郑爱新表示，交易中心放出一定时间的“缓冲期”是比较合理的做法，“可以让中介把交易的‘扫尾’工作完成，可以避免很多纠纷。”

　　利好：断了开发商“买名钱”

　　“禁令”的一个最明显的利好现象是开发商再也无法坐地收取“买路钱”了。记者从多家中介公司了解到，在得到房产证之前转让商品房，开发商收“更名费”已是惯例。“房价3％”的收费标准是目前福州市场的基本行情。

　　业内人士告诉记者，对一些位置好、配套好、稍显“紧俏”的楼盘来说，这样的转让现象更频繁，开发商则更可以“坐地起价”，最多的甚至可以“高到5个点”。这样的手续费，额外支出动辄上万元。

　　“开发商不配合，这买卖就不好做了。”业内人士告诉记者，这种类型的房源在交易时如果开发商不配合，那就是最大的麻烦。

　　举例，从陈林两人的交易来看，如果开发商在售楼时声明，合同签订后不可以更名，并将违约条款写进双方买卖合同，其实就可以从源头上很好地对炒房行为起到遏制作用。同样，在林先生提出合同注销以后，如果没有开发商的协助，是不可能达到福州市房地产交易中心所要求的“注销合同收件标准”的，双方买卖仍不可能进行。于是这样的“更名费”便收得“理所当然”。

　　但由此衍生出来的问题是，由于“更名费”的可观，开发商可以轻易地巧取“买名钱”，因此他们大多扮演着乐此不疲的角色，从一定程度上也助长了炒楼行为。

　　市场预测：楼市空置率将攀升

　　现象一

　　“次新房”亏本大抛售

　　记者从郦特、双安、作辉、朝阳等多家知名连锁房产中介公司获悉，中介公司已经开始催促有意向的客户尽快办理转让手续，并且清理公司内的“次新房”挂牌委托，那些近期明显成交无望的委托将被撤牌。

　　昨日，记者从几家中介发布的房源信息广告上看到，这类“次新房”的发布已经占到广告总量的50％左右。

　　一资深人士向记者分析说，因为要留有砍价的空间，中介的挂牌价一般会比卖家的价格抛高2万—4万元。就此推算，如2005年位于闽江大道“江南水都”的101平方米、带前后花园的一套“次新房”，昨日的挂牌价仅37．5万元，即卖家实际叫价大约在35万元，除去卖家的正常成本（如已付款定期利息、银行按揭利息等）均价约为3300元／平方米。这样说来，已经接近于开发商的合同成交价，几乎没有利润，照市场规律来说，这样没有算上房屋增值部分的卖价还是亏了的。

　　现象二：

　　一边空置率升高

　　要在1个月内抛售也着实心疼，自然也有不甘于“割肉”的卖家，将售卖从“短线”炒作改为“长线”投资。

　　据透露，“大限”之后，福州市房产交易中心将“暂停办理未办理房屋总登记前的预售商品房合同注销及变更”。这项业务的取消，表明购房合同在房屋总登记以前将永远处于“限销、限变”之列。如果确实因为特殊原因，如购房者因经济原因不能支付按揭需注销合同的，需要法院认定。

　　依政策规定，今后如果买了预售房的人想注销与开发商的合同，只有等到开发商将房屋报送“总登记”之后，才可接受注销申请。

　　与以往不同的是，期间必须缴交合同价1．5％的产权转移登记费，下一个买家也要支付同等费用，即一套合同价为50万元的商品房，必须因此多缴1．5万元的费用。

　　加上中介居间3％的服务费，即这套50万元的房子最终成交价是53万元。郑爱新指出，从目前的交易来看，“现在的房价已经很高，一两万元都很可能突破消费者心理承受的极限，导致买卖不成。”

　　最让人咋舌的是，如果房屋总登记以后，到产权办理出证的整个过程大约在三个月，期间的税费更是令人难以承受。除契税、评估费、印花税等基本税费外，出证两年之内买卖的二手房还必须交纳“5．5％营业税”、增值部分还要交“20％个人所得税”，还有“中介3％的居间服务费”，这样算来50万元的房子发生的实际交易金额就很可能达到55．55万元。

　　如此高的房价将毫不留情地打击市场需求，出现“有价无市”的现象。最后的情况可能是该房产在产权证满两年之后出售，这样一来将减轻很多税费。郑爱新表示，届时这种由“次新房”演变而成的二手房，将导致福州市商品房空置率在一定时间内激增。