杭州多个大型小区无人做主 原因是小区实在太大了

　　“我们现在只能自发地去和物管公司协调，希望解决问题，但这样只能算是小范围的抗议，局限性太大，不能形成规范的秩序，我们很累。”网友“折”是杭州三墩某楼盘的业主，最近小区会所被租出去做了商业用途，小区业主对此事很不满。她的这番话，说出了目前杭州不少多期交付楼盘存在的一个大问题。

　　会所经营收入该怎么分配

　　没有业主委员会这些纠纷是难结

　　根据《浙江省物业管理条例（草案）》第九条规定，业主委员会的成立应具备以下两大条件之一，分别是房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上和首套房屋出售并交付使用已满两年。

　　网友“折”购买的楼盘分了多期开发，目前二期刚刚交付，另外的房子仍在建造中。虽然已经交付了两期，但入住的业主不多。由于不满足有关规定，小区目前还没有成立代表全体业主利益的业主委员会，这样，业主与物管公司之间产生的问题就难解决了。

　　前不久，小区里的会所被租出去做了商业用房，业主们对此意见很大。“因为现在的物管公司是开发商指定的前期物管公司，很多利益可能更多地代表开发商，会所的经营收入按照规定应该给全体业主，但我们很难去制约对方。物管费和一些配套设施的费用，收费标准也不确定；再有公共绿地的规划等问题，如果有业主委员会，解决这些问题就会方便很多。”“折”说，因为楼盘开发进度导致这样的问题，对业主来说并不公平。“我们也可以考虑成立临时业主委员会，但临时业主委员会是否具有同样的效力呢？我们找不到相关规定。若没有效力，成立与不成立又有什么区别呢？”在这个小区的网上业主论坛上，要求成立业主委员会的呼声络绎不绝。住在城南某小区的业主陈女士对此也深感头痛。因为小区没有完全交付，住了几年也没有成立业主委员会，平常小区里车位、电梯的纠纷，很让人心烦，陈女士说，比如业主反映较多的电梯监控系统，我只能自己给物管打电话，不过看起来作用不大。

　　小区要维修却动不了维修基金

　　因为没有业主委员会做主

　　目前的一个现实情况是，很多楼盘都实行分期开发，一些上百万平方米的大盘，可能一期已经交付，后面几期却还在规划设计中，一个楼盘的开发周期甚至长达十余年。这些大盘许多都在郊外，入住率也是个问题。所以一些楼盘业主委员会无法成立的情况可能会逐渐增多。

　　除了公共利益这样的问题，另外还有一个实在的问题———当小区的公共部位出现问题，比如电梯维修、内外墙修补、公共楼道维修等，需要动用维修基金时，这笔钱却动不了。

　　动用物业维修基金的一般程序是，由物管公司先将维修方案报给业主大会，业主大会批准后汇报杭州市房管局的物业维修资金管理中心审定，审定通过后，才会划拨首期70％的维修更新费用到物管企业账户上。若碰到一个还没有成立业主委员会的小区，要申请用物业维修基金就很麻烦。

　　开发周期过长，这个问题就更显突出。绿城物管公司总经理朱锦波说，如果开发周期在五六年以上的，可能还没等到后面的房子交付，一期就会需要修缮，没有业主委员会，就没法操作了。

　　物管公司也很为难

　　业主委员会是代表和维护全体业主合法权益的组织，代表广大业主与物管公司共同行使物业管理权。缺少业主委员会，在业主和物管公司之间就缺少沟通的渠道，不利于解决居住矛盾。

　　一般来说，小区的配套设施都是不够的，比如如今每个小区都会碰到的普遍问题———车位。有限的车位赶不上不断增加的新车，买了车位的停不了车，停车的不付费，都会增加小区邻里之间的纠纷。这些问题，是建造小区时想不到的，就需要后来协调。一位开发商说，当初设计时我们已经把车位做到了1∶1，但也满足不了需求，因为没有业主委员会，物管公司只能一家家发送征求意见的消息。“物管公司也希望小区能早点成立业主委员会，可以按法律法规程序来办事，这对业主和物管公司都好。”一位专业物管公司的负责人说。

　　小区施工跨度大，也许期间有关政策都会发生变化，小区业主委员会公约、协议的变更要由业主委员会讨论决定，就更要耽搁了。

　　“临时业主委员会”也许能起到作用

　　既然现状无法在短期内得到解决，那么对于业主和物管公司来说，有什么好的办法可以缓解这样的困境呢？

　　绿城物业管理公司总经理朱锦波说，可以考虑以下几种解决方案，第一种是在分期的交付期间成立临时业主委员会，然后每交付一期再进行改选和增补，随着交付的完成，就形成了一个完整的业主委员会；第二种是分区块成立业主委员会，像绿城的翡翠城本身正好能分成四个区块，那么可以成立各个区域的业主委员会，分开管理，而且大型的居住区住户众多，如果成立一个统一的业主委员会，恐怕到时候召开业主大会的场地都是个难题。

　　杨掌法先生是今年2月28日《省物业管理条例》立法听证会的发言代表之一，他对此表示，5月份会出台《浙江物管条例》的正式文本，届时将可以依照执行，但很多细节问题文本不可能一一体现，需要在日后完善。杭州可以考虑出台相关的《物业管理条例》补充细则，及时进行调整。

　　杭州市房管局物业监管处的一位工作人员表示，没有具备成立业主委员会条件的小区，需接受前期物业管理，如果业主与物管公司之间产生矛盾，可向所在地的区级房管部门或社区、街道反映情况，他们会协调解决。

　　(记者邬愉波陈栋 都市快报)