城中将“涨”价进行到底 上半年卖一套少一套

　　【龙虎网报道】与其他板块相比，城中板块显得“傲气十足”。对开发商而言，促销已不是主要任务，他们考虑更多的是如何利用价格策略控制销售速度，静待房价慢慢上涨。细细分析2006城中上市楼盘，上半年、下半年特点鲜明，豪宅、小户型热点纷呈，房价将全面突破万元大关，大有将涨价进行到底的趋势。

　　上半年：卖一套少一套

　　与河西、江宁区域动辄上万套的房源相比，城中楼盘的量显得非常少，而住宅部分可售房源更是屈指可数。一季度，城中在售楼盘也不过四五家，目前住宅项目主要集中在北片和南片，北片以汇林绿洲和金陵大公馆为代表，南片则主要由皇册家园撑起半壁江山，长发中心独居大行宫地段，再加其他零散的一些楼盘，可售房源加起来也不过百余套。“城中住宅卖一套少一套”，这也许是开发商促使购房者早日下定的说词，但也从侧面说明了城中住宅的确存在供小于求的状况。从市场表现看，以上所说四大主力楼盘全面热销，也印证着“卖一套少一套”的观点。据了解，城中楼盘从去年下半年到现在一直在暗地里上调，“不上调，不能控制销售速度”，某楼盘销售经理如是说。

　　四五月份，城中南片还会有两大楼盘上市，那就是宏图上福园和恒隆花园。前者以绝版多层的产品出现，立即赢得市场的阵阵喝彩，关注度非常高。后者位于人文、地段俱佳的鼎新路，誓走高端路线。这两个楼盘先期上市的总量不大，并不能有效缓解供小于求的状况。

　　下半年：劲吹“豪宅”风

　　金鼎湾二期、凯润金城、凤凰和鸣三大项目都选择在今年三、四月份奠基开工，按工程进度，这些楼盘会在今年年底至明年初上市。再加上去年年底已开工建设的天正湖滨花园、邓府巷地块，按工程进度也会在下半年进入销售阶段。从已经面世的规划设计，几大项目无不走“豪宅”路线，价格也将会超万元。

　　定位豪宅，首要决定因素是高昂的地价。拍卖会上，城中“地王”频频出现，导致开发成本居高不下。其次，城中有做豪宅的“资本”：繁荣的经济，浓厚的文化氛围，发达的交通，以及完善的生活配套等等。看看这些“豪宅”在价格上的表现，也堪称“豪”气冲天：3月4日正式亮相鼓北的“天正湖滨”，以“2005南京地王”的姿态出现，高昂的地价、“城中豪宅”的定位，冲万元可以说毫无悬念。建邺路上的金鼎湾二期除了高标准的精装修房，还申请了江苏省首家3A住宅，建筑成本大大增加，断无低于万元价格的道理。再看看浙江广厦的邓府巷项目价格也不低，据说开发商报出了每平方米1．4万元至1．6万元的心理价位。由此，业界人士预测，城中住宅将维持高位运行的态势，去年一直在7300—8000元／平方米之间波动。进入2006年，由小区域消费人群不同、楼盘本身定位的不同，城中价格的分化将更加明显。

　　小户型：热遍每个角落

　　就在城中住宅呈现全面冲万元的势头，小户型全面开花，城开大厦约瑟夫公寓、金陵大公馆、宏图上福园、长发丹凤街项目、利奥大厦、龙吟广场、中商万豪中心等，或多或少都推出一定的小户型来助推这场火爆的“小户型之风”。而大多数小户型项目选择走精装修路线，均价都在9000元以上，好的地段则要达到12000—13000元／平方米。

　　在这股小户型中，投资客是重要推动因素。他们投资的理由来源于对市场的判断和分析：一是指望房子升值给他们获利，这在价格不断上涨的城中，已有很多成功的案例，二是作长线投资，以出租获得回报。而在租赁市场成熟的城中区域，他们出租的对象要么是白领、金领、外籍人士，要么就是小型公司，每月获取的租金还是挺高的。再则，城中寸土寸金，小户型产品在二手市场也容易出手，变现能力强。