“东进”：仙林崛起契机 造就新城市中心地带

　　【龙虎网报道】在本报举办的“2006，重识仙林价值”论坛上，国家教育部长江学者特聘教授、南京大学商学院副院长刘志彪教授因故未能到场发表演讲，但他对本次论坛非常重视，特意为本次论坛发来了他的观点文章：

　　一般来说，我国现阶段城市化的快速推进，既是主城人口规模不断扩大的过程，也是城市功能配置和再配置的过程。前一个过程使城市的发展空间逐渐出现饱和趋势，中心城

市人口有向外疏散的要求，城市规模和空间不断扩张；后一个过程则表现为产业的转移和空间上的再配置，以及旧城市从以一元化为特征的经济、社会发展中心向以多元化为特征的发展中心地位的确立。

　　仙林地区作为南京城市规模扩张中的“东进”发展新市区，未来将是南京城市发展的新增长极，是老城人口疏散、城市职能扩散和重新配置的最重要的方向之一。从经济发展的趋势来说，最需要注意的问题在于，目前以上海为核心的长江三角洲地区，将发展成为我国和世界上最重要的经济带和城市群。南京选择“东进”的发展战略，就是以主动的姿态选择接轨上海和苏南地区，就是主动接受发达地区的经济辐射和带动，由此将加速南京与长三角经济重心地区的融合进程，而且，还将极大地带动南京都市圈东部和北部的协调联动发展。

　　南京选择“东进”的发展战略，必将造就一个新的城市中心地带。过去南京人心目中的城市中心，是以新街口地区为中心的。经过这些年的城市化的发展，虽然目前还没有根本打破这种观念，但是人们的居住观念已经发生了巨大的变化，河西、江宁、城北等地都已经成为新新人类的时尚选择。应该看到，目前南京在城市发展空间上，南北之间的发展距离有过长的倾向，居住成本和城市运作的费用在上升，而河西则因面临长江天险，其延伸发展受到了一定的限制。只有东部地区的发展空间广阔，仙林将是城市空间拓展的必然选择，也将带动该地区房地产板块的新崛起：

　　第一，仙林位于风景秀丽的紫金山东麓的独特地理位置，区内的林木丰饶，水系发育良好，自然风景优美宜人，适合于那些追求“离自然很近，离红尘不远”的现代人士居住。

　　第二，该地区的大学城水、电、气等公用设施的主干管也已全部随道路铺设到位，商业设施、文化艺术中心以及中心区的配套工程基本完成，而且，区内的交通条件具有良好的发展潜力，规划公路二环、三环分别从仙林地区中部、东部穿过，宁汉铁路将与宁芜铁路并轨，从西部穿过该区，并在此设置客货站，地铁2号线和4号线也将进入仙林地区。

　　第三，仙林大学城作为省市在南京地区共建的唯一的一所大学城，南京东进发展也与大学城建设的需求相契合。大学城的建设是仙林地区发展的驱动力，将有力地促进“以城促学”和“以学促城”的结合。

　　南京“东进”发展战略的重要性，决定了仙林地区规划的高起点性。良好的发展前景和教育文化、配套及相对较低的价格优势，决定了该地区房地产业投资的潜在价值。目前这个地区的房地产价值还没有真正体现出来。价值被低估的主要原因，在于目前南京人对该地区的认同程度受该地区交通条件、距主城区的距离、产业发展及市场供求等因素的影响。就当前的投资价值来说，还与区域选择、价格竞争、政策及土地供应等不确定因素有密切的关系。

　　为了提高该地区的投资价值，我认为最重要的问题是：一要在短期中发挥政府在风险规避与控制中的作用，即政府应当加大规划交通的实施和改善力度，根据市场情况调节仙林地区的土地供应量；二要在中长期加强产业规划和产业发展建设的力度，形成产业发展、人口转移、就业与房地产互动的良性格局，避免某些地区居住集中与产业发展脱节的不良现象发生。