老小区引进物管引发热议 物业管理为何矛盾重重

　　【龙虎网报道】老小区引进物管引发热议

　　4月11日，南京市房管局发布信息：今年安排了45个5万平方米左右的旧住宅小区出新，将为每个出新小区配备物业管理，并预留10万元资金作为物业“开办费”。如果不接受物业管理模式、不愿花钱买服务、不落实长效管理的“三不”小区将取消出新资格。这就意味着越来越多的城市居民将与物管企业打交道，由“从来不花钱”逐步过渡到“花钱买服务

”。

　　对旧小区居民来说，政府出资近亿元来出新，尽管好处多多，但一些小区在推进此项工作时仍阻力不小。淮海新村王大爷的观点就很有代表性：引进物管，当然是大好事，但我们出了钱能不能得到相应的物业服务呢？不要说我们这些旧小区，就是新建的小区，物管方面的矛盾还不是一箩筐一箩筐的？！伴随着小区出新，物业管理再度成为南京市民热议的话题。

　　南京市物业管理1994年起步，目前已有注册登记的物管企业467家，从业人员3万多人；实施物业管理的项目880个，总建筑面积5400万平方米，其中住宅项目600个，建筑面积4200万平方米，物业管理率达54%，近几年新建小区物管覆盖率达100%。

　　物业管理为何矛盾重重

　　毋庸置疑，物业管理与业主之间的矛盾似乎没有因为这个行业的发展而减少。在南京，业主炒物管屡屡出现，不少物管公司也打起了退堂鼓。上海、深圳等地的物管企业退出南京市场的已不止一家。最近，一家叫做“新鸿运”的物管公司又声称将不再从事居民小区的物管。

　　记者走访了10多家新建小区和有关部门，发现引发物业纠纷的原因不外乎有几点：

　　一是开发商开发建设把关不严，导致商品房遗留许多质量问题，让后期进入的物业公司麻烦多多。据了解，南京楼盘只要拿到竣工备案表，也就是通过建工部门竣工验收后就可以交房，这只能叫“竣工交付”。而深圳楼盘规定要“综合交付”，就是所有的基础设施都要到位，才能交房。南京等地的业主发现房屋渗漏、空鼓等质量问题，往往迁怒于物管企业，而这些问题又不是物管所能解决的，从而引发矛盾。

　　二是配套规划的问题。南京有家住宅小区，开发商在建设时颇为用心。但交付后，小区的景观———清水塘变成了臭水塘。业主们意见很大，不断找物业公司吵闹。后来，终于弄清原来是市政规划不到位，导致污水全部排进了清水塘。其他如幼儿园、学校、农贸市场等没有按规划配套建设，物业公司就成了“替罪羊”。

　　三是业主的消费意识问题，一些人不愿为物业管理服务付费。南京工业大学副教授郭宗逵认为，小区的居民消费观念要改变，谁交费谁才会受益，不然大家都没有物管，也享受不到任何服务。据多数物业公司反映，收物管费是他们最头疼的事情。能够收齐物管费的公司寥寥无几。

　　四是物业管理不规范。少数资质较差的物管公司收了业主的钱，招聘几个保安和保洁人员应付，却不尽心服务，从而导致业主不满。

　　物管真的做不好吗

　　这几年，急剧增加的物业纠纷困扰着业主和物管企业，也困扰着社区管理者。一些基层政府和物管企业开始了多种尝试，试图破解物管难题。

　　南京市的枫丹白露城市花园、九龙雅苑、龙翔雅苑、长乐花园等新建商品房小区，在秦淮区有关方面的协调下，探索社区党组织、社区居委会、业主委员会和物业管理公司共同协商社区事务、共同开展社区服务、共同创建和谐社区，从而化解了大量的物管矛盾，受到各方面的好评。社区党组织、社区居委会介入社区管理，坚持党的领导核心原则和社区自治原则，解开了单纯依靠业主和物管无法解开的“疙瘩”。省委常委、南京市委书记罗志军对这种模式予以肯定，他说基层党组织不包办、不替代，而是主动介入群众关心的事务中，为建设和谐社区起了很好的协调作用。

　　物业管理企业的尝试也收到了很好的效果。深圳鹏基物业已悄悄揽下多个知名楼盘物管业务，并成为南京地铁的物业“管家”。其华东总部总经理陈晓平对记者说：“要把物管当做公益事业来做，充分利用社区和物管企业的各种资源，而不能光靠收取物管费来维持物业管理。”这家公司开办了酒店式经营管理、数字化物业、电梯公司、智能化机电公司、培训学校、电子商务等多项业务，弥补物业管理费用的不足。他实话实说，鹏基物业肯定赚钱，但我们不是从小区的业主身上赚。