城中一套房子四人抢

　　地段，地段，还是地段。南京城中地块的金陵大公馆近1/3的房子卖到了1万元/平方米以上、今天开盘的约瑟夫公寓最后定价为每平方米1.18万元……在南京城中一连串的楼盘纷纷“超万”的同时，昨天召开了一场南京“2006年城中住宅价值研讨会”，有关房地产专家认为，随着城中土地的稀缺日趋明显，城中房价上扬空间依然很大。

　　一年不到房价涨了千元

　　城中房价涨得有多快？“大公馆项目的房价，一年涨了1000多元，我们自己也在反思这个问题，涨这么快，是不是合适？”江苏五岳置业投资有限公司副总经理包天雷谈起金陵大公馆的房价时，自己也觉得房价上扬幅度太快。

　　包天雷说，大公馆从2004年10月份开卖后，一直处于紧缺状态。去年9月份开出来大概200多套，卖到春节，单价基本在8500元左右，最低的一套大概以6500元成交的，是因为房型、光线不太好。今年春节后，楼市明显回暖，上周末42套房源卖了40套，均价在9500元/平方米，最高的价格是1.1万元一个平方，其中有近1/3的房子卖到了一万元以上。一年不到的时间，涨了1000块钱（跟去年9月份比），他自己也觉得房价涨得过快不是好事。

　　和大公馆项目比拼价格的楼盘不在少数，离新街口2公里路程的金鼎湾精装修房，二手房交易达到了1.1万到1.2万元每平方米。南京城开集团副总经理朱刚介绍说，现在洪武路上的城开国际项目，其约瑟夫单身公寓18日开盘，价格已经定在11800元/平方米。

　　主城土地供应太紧张

　　针对城中楼盘频频“超万”的状况，南京网尚房地产研究机构市场研究部主任周颖认为：“城中楼盘供不应求的情况是造成价格上涨的最主要原因。”为什么会供不应求呢？她的理由是，今年一季度南京全市成交12块土地中，城中只有一块，而且土地的用途也主要是商业，相比去年一季度成交六块明显减少了，土地供应给出了紧张的“信号”。城中的住宅上市量也在持续走低，一季度统计上市的住宅只有2.35万平方米，单季度的供需比是0.28：1，累计供需比是0.8：1，处于供不应求的局面。

　　她认为，像凯润、邓府巷这些新盘开发功能主要是偏重于小户型及精装修的公寓型，城中普通住宅的量只占到整个地块开发量的1/3不到。现在城中板块一季度供应21.8万平方米，住宅只有1.35万平方米，供应的主流还是办公和商业。预测新街口未来土地上市量大概60万平方米左右，酒店式公寓不计的话，住宅仅10多万平方米。所以，城中板块投资的价值很早就被发觉了，可利用的土地在逐渐减少，商品房供应也逐渐减少，从而导致房价快速上涨。

　　南京地价占房价的40%

　　“地价和房价的问题，一直就是一个先有鸡还是先有蛋的问题。”东南大学教授黄安永打比方说，这个问题一直在讨论着，关注“到底是地价把房价炒高了，还是房价把地价炒高了”，毫无疑问地价是房价的组成部分，地价越高，房价就越高。

　　现在地价究竟占了房价的多少？黄安永列举说，地价占房价的比例各个城市不一样，上海占到了49.56％，杭州占到了36.7％，广州占到了32%，最为合理的是珠江三角洲地区，是22%。那南京呢？不完全统计，占到了近40％，房价自然就高了。

　　快报记者尹晓波

　　【有此一说】

　　开发商：城中房价还要涨

　　□快报讯（记者尹晓波）对于城中“超万”的房价，一些开发商认为这种价格还没到底，还要涨。南京长发地产的董事长吴建平说：南京的房价在两年左右的时间，市中心住宅单价至少要达一万七八，甚至向两万逼近。

　　吴建平认为城中和城市中央应该是两个概念，发达国家的城市中央区域也就是几平方公里，不会超过10平方公里。他说，1997年的时候，南京城市中心区的房价也就四五千块钱，长发当时定位是8000元一个平方，是资源、价值、成本所决定的，也是按照当时深圳的一线标准制定的。现在的价格是多少？已经到了1.3万左右了，这些都是交通、生活、文化等综合资源决定的。预计南京的房价在两年左右，市中心住宅至少要达到一万七八，甚至向两万逼近。