会所之争

　　会所之争演播室：

　　新建商品房小区，停车场、会所等配套设施是否完善，是买房的时候大家都关心的问题。会所到底应该具有哪些功能，又该归谁使用呢？对于这些问题，北京的一位业主徐先生和开发商的理解大不一样，他最近就正在为会所的事发愁。

　　正文：

　　徐先生和爱人李女士于2003年6月购买了一套商品房，当时沙盘上显示的整齐的小区规划、道路、停车场等完善的小区基础设施，吸引徐先生做了买房的决定。可是收房以后，小区里的这些配套设施并不能让他们满意，最让徐先生烦恼的，还是小区里的会所。

　　同期：徐先生

　　购房的时候，

　　正文：

　　因为商品房买卖合同里没有关于会所的约定，所以徐先生在购房时和开发商签订了一份补充协议，其中写明“开发商承诺至迟在2004年12月31日可以使用会所”，可是对于会所应该达到什么样的使用条件，协议里并没有明确约定。

　　同期：徐先生

　　我们就是理解这个会所，根据他口头承诺，和我们平时对(会所)这个概念的理解，那么就买了这个房子，但是现在到目前为止任何设施都没有，那肯定他们是违反了这个协议的约定。

　　正文：

　　为此，徐先生他们多次和开发商交涉，开发商认为会所已经达到了使用条件，并且交付给物业公司，物业公司在会所里设立了一间办公室，已经是代表了全体业主的共同利益在使用会所，符合补充协议里“达到使用条件”的约定。

　　同期：开发商律师 高德军

　　这个会所因为合同约定的，它就是说“可以使用”这样一个四个字，很简单的，什么叫做可以使用呢？那就是这个范围特别宽泛，你能进入也是使用，你能在里面开会也是使用，您能在里面从事一些活动也是使用，你比如说你在里面缴纳一些物业费在里面为了您在这个小区里面的居住，去行使您的一些权利和义务，这都是使用。

　　正文：

　　开发商认为自己并没有违约，不同意赔偿。双方争执不下，徐先生以爱人李女士的名义把开发商告上了法庭，要求被告

　　同期：(现在开庭)

　　正文：

　　庭审中，徐先生他们向法庭提供了开发商刊印的客户通讯杂志，提出这就是吸引他们买房的宣传资料。

　　同期：原告律师 陈永飞

　　早在原告与被告签订商品房买卖合同之前，原告就曾经前往该楼盘进行了解，从售楼处获得被告之售楼客户宣传材料，当中特别介绍了该楼盘有规划功能全面的超大尊贵会所，提供时尚休闲设施。

　　正文：

　　按照最高人民法院的司法解释，如果商品房的销售广告和宣传资料对房屋及配套设施的描述明确而具体，就应当视为合同的内容。可是开发商提出这些客户通讯是发给已经买房的客户的内部资料，不是宣传材料。

　　同期：被告代理律师 高德军

　　(客户通讯)应当形成在房屋交付给业主以后，它不是售楼的宣传资料，没有任何一个(开发商)会拿通讯录来做售楼的宣传资料。这是给业主在房屋交付以后，双方进行沟通的(途径)，这样一个信息的沟通。

　　正文：

　　因为徐先生他们不能证明这些材料究竟是在签订合同之前还是签订合同之后取得的，所以这些证据并没有被法庭采信。

　　另外徐先生和他的代理律师提出，环绕会所的水系景观至今没有充水，而开发商也承认这条水渠确实属于会所的一部分。因此，法官认定开发商对此应当承担违约责任，最终判令被告承担16000余元的违约金，相当于原告主张的十分之一，驳回了原告其他的诉讼请求。法官告诉我们，产生这起纠纷的直接原因，就是双方对会所的性质约定不明。

　　同期：北京市朝阳区人民法院 陈晓东 法官

　　当事人在合同以及补充协议里对会所包括哪些设施没有做书面的明确约定。在没有约定的情况下，我们国家现行的法律法规，包括部委规章对什么是会所，会所应该包括哪些设施，也没有做规定。所以本案确定会所都包括什么，需要靠其它的证据加以佐证。

　　正文：

　　据了解，目前规范商品房买卖行为的《商品房销售管理条例》和商品房买卖合同示范文本里都没有关于会所的明确定义，关于会所的功能设施等细节，一般都只能靠买卖双方在合同具体中约定。

　　演播室：

　　徐先生对判决结果并不满意，他认为目前的情况是会所形同虚设，开发商还是在寻找借口推卸责任。他的律师正在考虑能否以约定俗成的社会惯例为依据，打赢上诉的官司。关于这起纠纷的进程，我们将继续关注。好了，感谢您收看今天的法治在线，再见！

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