物业公司和业主恩怨始终难了

　　物业公司鱼龙混杂，良莠不齐。管理水平低，服务不到位，物业收费高常常引发纠纷冲突

　　最近一段时间，位于北京北部某小区的业主们正在为物业公司而苦恼：由于对开发商指定的物业公司不满意，去年该小区业委会已经更换了一家物业公司；谁知第二家物业公司令人更失望，现在该小区面临着再次更换物业公司。

　　“物业公司的问题真令人头疼。”该小区一名业主委员会成员向记者透露：虽然小区还算幸运，成立了业委会，掌握了更换物业公司的权力，但目前市面上的物业公司鱼龙混杂、良莠不齐，一些口碑好的房地产企业所属物业公司又不接别的公司的项目，缺乏专业知识的业主们就只能撞大运了。

　　这个小区面临的问题，其实是北京众多小区面临的物业问题的一个缩影。

　　多数业主对物业不满

　　去年6月12日，因对小区内开发商指定物业公司服务不满，北京太平家园业主召开业主大会炒掉物业，但物业公司拒绝撤出。期间，双方发生多起流血冲突。

　　“《物业管理条例》存在一些不具可行性的规定。”太平家园业委会秘书长李有成认为，《物业管理条例》规定业委会是业主大会的执行机构，如果每做出一个决定都要召开业主大会，业委会就失去了存在的意义。他说，该小区共有1400多户业主，要想拿到授权证据，得2/3票通过，本身就很困难。现在小区已多次发生“流血事件”，业主都很害怕，再次召开业主大会几乎不可能。

　　太平家园的例子虽然比较极端，但诸如“新物业要进驻，老物业不退出”、“业主欠费，物业将业主告上法庭”、“物业侵占业主利益，业主被迫诉诸法律”的新闻屡屡见诸报端，北京大多数小区物业公司和业主之间似乎始终处于对立面。

　　根据北京市消费者协会公布的2004年四季度“北京市住宅小区物业管理状况调查”报告显示，在被调查的100个小区中，75％的业主对物业公司的服务不满。其中有21个小区的物业服务满意人数为零。而根据中国社会调查所对360名北京市民的访问，78.6％的被访者认为所缴的费用与受到的服务是物无所值的。

　　根据北京市消费者协会受理的投诉情况看，业主与物业公司的纠纷责任多在物业公司，相对于房地产市场的成熟，物业公司跟不上发展速度，人员缺乏培训，物业矛盾和纠纷由此产生。

　　投诉热点是管理和收费

　　近年来，由于一些物业公司管理滞后，人员素质问题，引起的投诉也是越来越多。据记者调查，业主们投诉的问题主要集中在物业管理水平低、服务不到位、收费过高等方面。

　　对于物业公司管理水平低下的问题，“3·15”投诉网上有人如此投诉道：“从2003年入住到现在，小区物业形同虚设，每天除了定时的楼道卫生的打扫，根本享受不到物业应该有的服务。小区设有保安室其实就是一个大爷看门，什么事都不管不顾，就连外小区的车经常停放居然不过问。本人去年在小区内汽车牌照被盗，隔几日晚上家中被盗，与物业交涉，物业负责人居然说你为什么不装护栏？面对这样的物业实在是没有办法。去年成立的业主委员会一致同意换掉物业，但终究被物业一一击破，最后没有了消息。像这样的物业，我们很难想象会能为业主带来什么服务!”

　　服务不到位是业主投诉的主要问题。据调查，主要是一些购房者在买房时，开发商承诺24小时热水或24小时电梯等服务，结果业主入住后，物业公司却不提供这些服务。业主投诉时，物业公司推说是开发商的责任，而开发商却认为应该由物业公司负责，双方互相推卸责任，造成了业主的难题。

　　有业主就反映，自己家的电梯晚上12点就停运，晚了得爬19层楼，既不安全又不方便。并且家里还有老人和孩子，万一夜间生病了，可怎么办？

　　和业主利益最密切的其实还是收费问题，许多投诉都与其有关。近段时间还发生了许多物管公司不公布账目清单、业主拒交物管费的事情。业主交的费用“去向不明”，使得业主心理上不能接受高额的物业管理费。

　　北京的物业费高也一直令业主们颇有微辞。

　　最近的一项调查显示：在同档次楼盘的对比中，北京的物业管理费每平方米至少要比上海、广州、深圳等地贵一元钱，甚至更高。以北京双井附近的一个项目为例，广州和北京同为一个开发商，并且其广州项目与北京项目档次相同。广州项目物业管理费每月为1.5元／平方米，稍微贵一点的另一个项目也仅为每月1.8元／平方米。而在北京项目物业管理费为每月2.8元／平方米。

　　北京物业市场亟待完善

　　纵观北京众多物业公司，确实没有太多名牌公司可以令消费者放心选择，即使撤掉了这个，业主们也不知道下一个该选择哪个。产业中没有叫得响的品牌，也许正说明了现有北京物业市场还有许多需要完善的地方。

　　对于北京物业费较高的问题，有专家分析是由于北京的管理成本要高于其它城市。北京现行的收费方式是“全包制”，即不分室内私人空间还是公共部分。还有就是，考虑到纬度造成的房屋设备设施不同和城市形态不同，北京的物业管理还要包括供暖设备的维护，北京的绿化成本要高于南方。

　　不过，不少人并不认同这种说法。链家地产相关人士认为，北京物业管理市场还是竞争不激烈。另外，在北京，前几年很多开发商和购房人都没有这种意识，开发商把交房当作和购房人关系终止的开始，购房人把物业公司和开发商当作一回事，利用拒交物业管理费向开发商维权。这样，就导致少数交纳物业管理费的业主承担所有业主的物业管理费。

　　甚至有业内人士认为，物业管理行业利润并不像许多物业管理公司说的那样微利。因为，许多公共区域被物业管理公司用来牟利，而许多保洁、绿化等工作人员都是聘请专业公司，平常物业公司根本不需要大量聘请人员。

　　有关专家呼吁：一个健康、健全的物业管理行业的体制亟待建立，这样才能彻底解决目前存在的问题。只有树立起规范的物业管理行业风气，才能带动全行业的发展。