小区只有一栋楼如何成立业委会

　　只有一栋楼的南京鼓楼区天福园B区被马路与A区分开，自成一体，业主们认为，该自然小区可以成立业主委员会。他们的想法能实现吗？

　　业主蒋先生说：“我们提出申请后，竟遭到了许多有形无形的阻拦。”

　　他们的阻力来自哪里？

　　南京市物业办负责人表示，这是新的《南京市物业管理办法》实施后出现的新问题，他们正在专题研讨，争取早日拿出解决方案。

　　业主认为权益受侵害

　　南京鼓楼区天福园B区20栋，现有住户155户。2004年以来，一直是当初的开发商指定的广厦物业公司实施物业管理，整个天福园小区至今没有业主委员会。

　　楼顶竖起巨型广告

　　2004年夏天，一个巨大的‘广厦置业’广告灯箱立在楼顶。今年初，有人告诉尹女士等人，广告灯箱的电费是由业主平摊的。“我们这才意识到自己的权益受到侵害。”

　　对此，物业公司解释说，广告灯箱是开发商在楼房竣工时安装上去的，电费也一直由开发商支付。但是，据尹女士说，物业没有拿出证据，也不敢公开账目。“我们咨询了广告公司，这样一个广告位年租金约在20万元。我们怀疑物业截留了这笔收入。”在业主的强烈要求下，今年3月下旬，广告灯箱被拆除。

　　地下车位违规出租

　　“两年来，我们一直在租自己楼下的车位停车，每个月租金200元。”尹女士等人说，“最近我们才知道，所租的车位产权竟属于我们自己。”

　　鼓楼区物价局物价管理科工作人员说，2002年，该局发文明确了天福园B区地下车库问题，“人防工程（即现在的车库）造价打入了房屋成本。这意味着车库产权归属业主。”

　　不仅如此，小区公共用地上也被划出了10多个停车位，以每个每月120元的价格出租。仅停车位一项，物业公司每年收费约16万元。“既然车库的产权属于全体业主，那么所有出租所得的收入应归业主所有，我们现在不知道这笔钱去了哪儿，是如何使用的。”

　　打算成立业委会维权

　　尹女士、蒋先生等业主认为，物业公司私自出租公共设施，收支不向业主公开等等，损害了业主权益，必须成立业主委员会来维护自己的权益。

　　天福园小区建成约6年，分A区和B区，A区现有住户688户，自成体系，有围墙有大门，而B区与A区中间隔着一条“平安里路”，目前只有第20栋一栋房子。“A区与B区虽是一个‘管家’，但大家几乎不来往。而且A区很多住户来自广厦置业系统。”

　　最近，蒋先生看到了今年2月1日正式实施的新《南京市物业管理办法》，第6条明确规定，建设项目为相关联的项目批文、宗地、规划设计总平面图的，为一个物业管理区域。若该区域内由道路、围墙或其他明显标识分割成多个自然小区，配套设施设备管理责任明确，且建筑面积在五万平方米以上的，可以划分为多个独立的物业管理区域。“认真阅读完后，我眼前一亮：我认为B区正好符合这一规定，可以单独成立业主委员会。”

　　“有九成以上的业主同意成立独立的业主委员会。”尹女士拿出一张签名表，上面写满了业主的名字。

　　业主计划阻力有点大

　　天福园小区6年没有业主委员会，现在B区要成立一个独立业主委员会却不是一件容易的事。“许多有形无形的手在阻挠我们。”蒋先生说。

　　尹女士说，自从领头要求成立业主委员会后，多次接到威胁电话，“叫我退出来，不然出门当心点。为防万一，我向社区民警备了案。”

　　物业公司：条件还不成熟

　　“我们完全同意和支持B区成立独立的业主委员会，但目前条件还不成熟。”广厦物业公司总经理戴九洲说，A、B区是同一个开发商建设的，许多公用设备设施是连在一起的，比如消防控制系统、弱电控制系统、监控系统以及地下排污系统的公共排水系统等。“暂时无法明确配套设施设备管理责任，所以B区成立独立业主委员会的条件还不够成熟。”

　　戴九洲说，B区业主蒋先生、尹女士等曾就公共设施设备责任明确问题与广厦物业协商过，广厦物业拒绝了对方要求代管消防控制、弱电控制、排污系统等设备的要求。“这些设备的管理责任一时无法明确，一旦出现问题，将难以协调A、B两区的业主利益。”

　　物业办：公用设施是难题

　　“天福园B区要独立成立业委会，这是新的《南京市物业管理办法》实施后遇到的新问题。”南京市房管局物业管理办公室工作人员表示，按照新的管理办法规定，天福园B区由道路平安里分割成自然小区，可以成为独立物业管理区域。

　　但是，B区业主与物业公司的矛盾焦点就是，部分公用设备设施的管理责任尚未明确，新的物业管理办法对此也没有明确规定，今后若在设施设备方面存在争议时，将会不利于业主维权。“我们暂时建议B区业主与物业公司协商，如能在公用设施设备方面的管理责任达成一致的意见，那么B区成立独立业委会是可以操作的。”

　　物业办工作人员表示，他们将在近期就这一新出现的问题召开专门的研讨会，根据新的物业管理办法，拿出一个具体的操作方案。快报记者刘向红吴宏