南京2006春季房展会今拉幕 楼市为何又要上涨

　　编者言：从今天起，由南京市房产局主办的2006年南京春季房地产商品交易会正式拉开帷幕。至此，房产新政实施已经将近一周年，在这一年时间里，新政对南京房地产市场的影响毋庸置疑。值此春交会再次启动之际，本报从即日起推出“新政一年”南京楼市系列报道，全方位分析宏观调控政策的目标在南京是否实现，同时对当前南京楼市的现状进行解读，并邀请业内权威专家指点楼市的未来发展方向。

　　今天上午，2006年南京春季房地产商品交易会在南京国际展览中心盛大开幕。这是南京一年一度的房地产盛会。我们仍然清楚地记得，去年春交会举行之时，恰逢国家一系列宏观调控政策出台并开始发挥威力，尽管当时地方性的政策尚未正式出台，但是坊间传言已是沸沸扬扬，购房者持币观望的现象相当普遍，并直接影响到这一届房展会的成交量。

　　恰逢房产新政实施将近一周年之际，此次房展会堪称南京楼市的一块“试金石”，从中可以发现宏观调控对南京楼市的作用力究竟有多大，这种作用力如今是否已经成为“过去时”。而宏观调控的目标，首当其冲的无疑是调控房价，防止房价过快上涨，那么这个目标究竟实现了没有呢？

　　数据：供应价上涨，成交价下降

　　［数据一］记者从春交会组委会了解到，今年春交会的参展楼盘共54个，参展楼盘中普通住宅均价为5002元／平方米，销售均价在6000元以下的楼盘占七成。而2005年春交会的相应数据是这样的：参展楼盘73个，参展楼盘中普通住宅均价为4505元／平方米，销售均价在5000元以下的楼盘面积占整个参展面积的81.95％。也就是说，春交会楼盘的普通住宅供应均价在一年时间里上涨了497元，销售均价在5000元以下的楼盘有所减少。由于供应均价是购房者直接面对的数字，从而导致老百姓感觉房价还在不断地上涨。

　　［数据二］而来自南京市房产局的统计数字则显示南京住宅的成交均价相对稳定（详见附图），甚至今年一季度还出现了下降的情况。

　　今年一季度，南京住宅成交均价为4100元／平方米，而去年一季度全市不含政策性住房的住宅成交均价为4235元／平方米，去年全年全市的住宅均价为4400元／平方米左右。

　　这两组数据在一定程度上说明，在房价上涨的同时，老百姓的购买方向发生了一定的转移，尽管城中楼盘仍然受青睐，但是“一城三区”的中低价位楼盘已经成为更多购房者的选择，所以才出现了供应均价上涨、成交均价下降的情况。

　　现象：涨声一片，最高涨幅近千元

　　在这一年中，楼盘涨价的情况与往年相比应该是有所收敛了。但是进入今年特别是三月份以来，房价上涨已经成了南京楼市的“家常便饭”。

　　城中板块凭借得天独厚的地段优势，自然在领涨之列。南京城中某楼盘迄今已经先后提过三次价，其中最近的一次提价幅度近千元。此外，城中的皇册家园、汇林绿洲和金陵大公馆这三家楼盘在3月份也不约而同地宣布涨价，涨幅在每平方米200元左右。至于城中其他的新开楼盘，价格更是“芝麻开花节节高”，普遍都在万元以上，少数核心地段的待开项目据说均价有可能达到1.4万－1.6万元。

　　其他板块的楼盘价格也在“跟风”。位于仙林的亚东城、赛世香樟园、东方天郡等三家楼盘宣布将在五一期间集体涨价100元；江宁楼盘由于受地铁南延的利好影响，在记者随机调查的沿线11家楼盘中，仅有4家楼盘明确表示近期暂不涨价；江北同样如此，苏宁天润城、明发滨江新城、大华锦绣华城等楼盘都在今年不同幅度地上调了价格。只有河西的奥体板块，近阶段涨价的传闻相对较少。

　　解读：需求反弹，调控任重道远

　　总体而言，新政在抑制南京房价的快速上涨方面作用还是比较明显的。从市房产局的成交数据上看，南京房价在去年四月份之后曾经一度处于下降的状态，此后基本保持平稳，没有大起大落，全年的住宅均价涨幅为3.5％。而另一项统计显示，去年1－11月，大约有51％的楼盘销售均价出现了增长，这个数字比2004年下降了23％，而涨幅的主导范围由2004年的10％－50％区间下降到了5％以内。

　　但是从今年开始，随着楼市出现回暖的趋势，房价上涨的势头重又显现，这是由多方面原因造成的：

　　其一，新政后，一度被压抑的购房需求出现了反弹。不少老百姓在新政实施之初持币观望，希望等待房价下降，市场需求受到了压抑。江苏中浩房地产有限公司副总经理胡华琪认为，一些老百姓的购房需求在“积压”了近一年之后，发现降价的楼盘寥寥无几，再等下去可能房价会变得更高，于是购买力纷纷释放。在需求的驱动下，房价因此“水涨船高”；

　　其二，由于宏观调控后市场竞争进一步加剧，一些开发企业纷纷在提高产品品质上下工夫，以期在市场上脱颖而出，从而导致其开发成本有所增加。此外，地价及部分建材价格总体仍在上升。在市场不好时，开发商可能不敢轻易提价，只能以降低利润的方式保持价格平稳，而市场一旦回暖，提价便进入了议事日程；

　　其三，宏观调控的威力有所削弱。一个典型的例子是，去年在宏观调控的背景下，有关部门曾倡议南京的开发商将房价涨幅控制在5％以内，但是随着时间的推移，这一倡议已经变得毫无约束力。

　　因此，有关专家指出，在稳定房价方面，政府如果不能对症下药，采取更有力的措施，那么宏观调控很可能只是拖延了房价上涨的时间，而并不能真正改变房价继续上涨甚至快速上涨的趋势。本报记者马祚波陆艳