先租后售：普通百姓拥有房产不是梦

　　最新调查显示，目前我国房价与收入比已经达到13倍，70％的城镇居民没有能力购买新房。不断垒高的住房供给门槛，让他们望而却步。

　　“随着房价的不断上涨，一方面，房地产开发商获取了巨大的暴利；另一方面，有钱人可以任意挑选自己喜欢的房子，而普通百姓却捉襟见肘。如果政府出台的大众住宅政策能采取‘先租后售’等模式，那么，像房产这样的财富就能直接分配给广大的中低收入阶层

，那时，社会公平和均等的目标就可以实现。”4月20日，中国住宅研究会社会经济发展委员会的主任委员、高级规划师赵燕菁在接受本报记者采访时作上述表示。政府贷款建设大众住宅

　　赵燕菁解释说，“先租后售”是一种新的住房供给方式，就是把未来的需求预支过来。其基本路径是：首先，政府利用其信用从银行贷款，建设住宅租给拥有劳动力却没有足够收入的普通市民；当这些普通市民积累了足够可支配的收入后，再将住宅的产权出售给住户。住户一开始按低价支付租金，10~15年以后一次性买下住宅的产权。比如，一套50万元的房子，10年后住户买房时只需交付除去租金剩下的那一部分钱就可。

　　赵燕菁指出，个人和家庭收入一直是在变动之中，租房时收入低，并不意味着以后也买不起房子。赵燕菁强调说，“先租后售”不是指经济适用房，更不是解困房。其特点是，政府握有产权，居民先租借居住，按照市场价格交易，没有政府补贴。政府所要做的不过是把城市化发展刚开始阶段，低收入居民未来的支付能力“借”过来。

　　“先租后售”不是取代其他住宅供给形式，而是要与这些住宅供给模式形成有效的住宅供给“组合”，适应不同的市场的需要。随着社会需求比例的变化，新市民逐渐减少，大众住宅的供应比例在总的住宅供给模式中下降，

　　赵燕菁直言，现在的住宅政策大部分都是文不对题。

　　政府限制土地供给只会加速

　　现在大量经济适用房落入有钱人手中，有人认为这是由于经济适用房认定的标准有问题。比如，2002年北京市家庭年均收入为2.4万元，认定有资格购买的标准是年收入6万元。

　　但实践表明，只要经济适用房包含大量的利益，比如，由于减免地价等，就会有大量有钱人会买到经济适用房。这首先是因为收入水平的证明非常困难。调查表明，去年北京市建委共审核公示了56万余份经济适用房申请，受理群众举报近10例，其中仅5例被取消购买资格。

　　此外，住宅的开发商和地方政府都不希望经济适用房价格太低。开发商知道，地价低是经济适用房价格低的前提，而地价低一定意味着区位远离城市建成区。在这样的区位，只有有钱人能付得起经常性出行成本。对于政府来讲，也不希望地价被经济适用房价格压得过低，因为一级土地市场是地方政府的主要收益来源。

　　赵燕菁由此作出鲜明判断，认为经济适用房同大众住宅最大的不同就是低价转让住宅产权，只要有这一点，有钱人就有动机挤入经济适用房的购买大军，并将经济适用房作为一种投资，来分享未来城市成长带来的土地溢价。

　　现在，没有本地居民身份的农民工基本上没有任何途径购买经济适用房。在高速城市化过程中，这些人才是国家需要扶持的主体需求。而我们目前缺少的恰恰是针对这种主流需求的供给。赵燕菁指出，农村人口进入城市的渠道，只能通过城中村、外来人口公寓和城乡接合部集体用地等非正式的渠道解决，结果就会衍生出大量的社会问题。这种通过非正式住宅解决城市化人口的居住问题的途径，已经被证明是走不通的，几乎所有这类城市在安全和有效的管制方面，都不得不支付更高的社会成本。“解决城市化过程中的居住问题，需要远比经济适用房更广阔的思路。”大规模增加大众住宅

　　赵燕菁还向记者透露，按照经济发展的需要，我国2020年前后，城市化水平如果能够达到65％，中国的城市人口就应当超过9亿人，这就意味着，如果新增的城市人口最终平均达到每人20平方米的住房，从现在开始总共需要至少建设100亿平方米住宅，平均每年需要5亿平方米，而现在每年建设量不过3亿平方米，如果仅从数量上来看，谈不上过热。因此，只要城市化过程能够启动并保持稳定，就会给城市房地产提供源源不断的需求。

　　我国目前的房地产泡沫主要是由于在高端住宅的供给过多。一旦经济减速，这些以投资为目的，贷款为手段的住宅投资，就会成为银行烂账。那些已经开始建设的长周期项目，也会由于需求不足而无法还贷，并通过银行系统将整个国家的经济拖下水。

　　赵燕菁认为，消除房地产泡沫，不能简单地减少高端住宅的供给，而是要在抑制高端住宅需求，也就是降低房价涨速的同时，大规模增加低价格、低风险的大众住宅的供给规模。同时，回报较低但风险也较低的低端住宅，在整个房地产开发中的比例上升，可以有效地稀释银行房地产贷款中高风险资产比例，减少已经十分脆弱的金融行业泡沫崩溃风险。

　　被“捆”在房子上的生活

　　本报实习生杨鹏

　　“以前没房子的时候羡慕人家有房子，现在自己终于有房子了，可是一想起每个月要交3000元月供，我在自己的房子里反倒睡不安生了。”谈起房子，家住北京劲松附近的张志涛的脸上没有一丝住进新房的喜悦。

　　张志涛去年11月买的房，给开发商交了多年省吃俭用攒的10万元首付之后，他终于拿到了企盼多年的属于自己的房钥匙。当时着实高兴了一阵，可就在他感叹自己终于迈进有房一族、为再也不用给别人交房租而欣喜的时候，月供3000元的房贷却让他走进了“比以前更加灰暗的日子”。

　　张志涛夫妻俩人的每月工资总和刚到6000元，没买房子之前，这些工资交了儿子的学费，给老家父母寄点儿生活费，还能隔三差五和朋友在一起聚一聚，甚至黄金周全家还能出去旅游，从来不用担心电话费、交通费这些“小钱”。总之，用张志涛自己的话说“小日子过得有滋有味”。

　　但是自从有了房子以后，每月3000元钱必须用来还房贷。“生活完全不一样了，”张志涛叹了口气：“不能再给父母寄钱了，不能随便到饭店吃饭了，不能再出去旅游了，连生病我都不敢了。看电影、听音乐会一概取消。甚至连打电话、上街坐车、平常买米买菜都得精打细算。以前还想着跳槽呢，现在倒好，害怕的是老板解聘。整个人完全被捆在房子上了，压力越来越大。”

　　张志涛感到有压力是必然的。按照国际通行的看法，月收入的三分之一是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。而张志涛每月3000元的房贷占月家庭总收入的50％左右。

　　张志涛的遭遇并不罕见，新浪网房产频道最新一项调查显示，有91.1％的人购房用了按揭。在这群按揭族中，有31.75％的人月供占到了其收入的50％以上。

　　张志涛的新房买了快半年了，可是房间的装修和里边的摆设都很简单：家具很少，四面墙上也光秃秃的，21英寸的电视机放在空荡荡的

　　“沙发、茶几、床都是旧的。”指着家里的陈设，张志涛无奈地说：“都是以前租房住的时候买的，根本没有钱再买了。现在最担心的是：以后怎么办？孩子大了，父母老了，教育开支、医疗开支从哪里来？我们养房子，谁来养生活？”