去年6月1日正式施行的“楼市新政”，最重要的内容之一就是要坚决遏制投机性“炒房”，同时加大对投资性购房的控制力度，以此来调控需求，挤去因“炒房”造成的楼市泡沫。在此后近一年的时间里，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其售房收入全额征收5％营业税的规定确实效果显著。据记者了解，目前楼市的“炒房一族”因交易成本的大大提高，或退出楼市，或转为长线投资。业内人士指出，管住“炒房”行为，堪称新政一年来最大的收获。
［案例］齐先生有着两年的“炒房”经验，先后出手共6套房产，但从2005年春节之后，他再没有涉足楼市。原因就在于宏观调控对于“炒房”的严控，以及对市场降温后走势预期不确定，导致齐先生不敢再轻易“试水”。2002年他首次买房本是为了改善居住，但房子交付时，却因为对楼盘品质不满意而萌生了卖掉重买的念头。谁知到中介一打听，一年不到的时间，房价升值1000多元，200多平方米的房子赚了22万元。尝到“炒房”甜头的齐先生此后又买卖过5套房产，每次都有数万元甚至十多万元的收获。但2005年初，央行提高房贷利率和新老“国八条”先后出台，楼市一下子转入观望态势，齐先生表示，除了营业税的规定提高“炒房”成本外，其实他最担心的是政府对于楼市“高温”和泡沫的坚决态度，房价将转为稳定和缓涨，部分楼盘可能不涨甚至还会跌，“炒房”获利空间小而风险更大了。
不过，仍有一些市民正在或打算买房投资，记者昨日在南京春季房交会上采访了部分看房市民，其中不乏为了投资目的来观展的。一位徐先生告诉记者，最近从南京到全国的市场都在升温，房价也开始上涨，增强了市民的投资信心。他的一位同事去年底以每平方米过万元的价格购买了新街口附近的一套小户型，目前房价已上升了近千元。因此徐先生也打算来“淘”一套好房子用作投资，不过他表示目前他的心态也很实在，已做好了长线投资的打算。
［数据］在新政前，据南京一家民间咨询机构的调查数据，2004年四季度南京投资购房比例为22.4%，2005年一季度为19.1%。虽然这些数字未必能全面反映市场现状，但据不少开发商估计，南京投资购房的比例肯定已超过10％，部分楼盘达到20％甚至接近30％。但新政后投资现象明显降温，南京浙商投资公司总经理张国安估计，目前楼市投资的比例大概是5%。代理多家楼盘营销的南京金石物业顾问有限公司总经理陈颉总结，他们所代理的住宅项目中，投资的比例不到5%，而写字楼项目中这一比例则更低。
二手房市场的投资情况也与新政前有了较大变化。据我爱我家市场部经理舒莉莉介绍，2005年投资购房走出了一个抛物线。1月投资购房比高达11.9%，为全年最高。而1－4月也被炒家视为获利回吐的最佳时机，纷纷抛房套现。为回避新政实施后5%的营业税，5月二手房市场房源挂牌量与成交量更是激增。
6月新政实施后，二手房成交量急剧萎缩，而一度风光的投资购房跌至0，达全年谷底，并有很多投资者选择了“以租代售”。7月份投资购房比缓升至2.4%，8月份则升至7.5%，在传统的“金九银十”，投资购房成交量占总量的8.3%。2006年以来，投资所占的比例则一直比较稳定，2、3月份都保持在6%。
［分析］对于目前的房地产投资现象，业内人士认为，与新政前相比已发生了三个明显变化。一是投资比例大幅回落。张国安指出，宏观调控通过征收营业税提高了房地产投资的成本，同时房价的上涨也得到了有效地控制，而贷款利息却有增长的可能，所以短期内转手利润不大，市民的投资兴趣大减。二是投资方式的改变。以往短线买卖获利的“炒房”投机行为，已被长线投资所代替。投资者的目的，或期望房产长期增值后转售，或打算将房屋出租取得收益。三是投资方向的变化。新政前南京的房价往往是全面“普涨”，所以无论购买哪个楼盘，只要介入得早，一般都能获得可观的回报，但新政后随着消费者的理性和市场竞争的加剧，板块的不均衡以及楼盘品质的差异已日益突出，因此投资者在选择项目时更加谨慎，眼光更挑剔。品牌项目、具有独特地域优势的产品、房价相对偏低的楼盘等，仍会博得投资人的青睐，而质量平平乏善可陈的项目则会被投资人抛弃。
房地产作为一种特殊的商品，本就有着消费品和投资品的双重属性，所以在整个市场中，有一定的投资现象是合理的，同时对市场发展也会起到促进作用。而从新政后特别是2006年以来的南京楼市现状看来，投资降温，“炒房”被管住，理性的投资行为成为主流，这应该算是宏观调控的一大成就。不过，近期楼市“涨声”再起，消费热度上升，房产投资也有增多迹象，专家建议市民仍需稳定心态，不应盲目追涨、扎堆入市，因为宏观调控仍在继续，2005年以前的市场“燥热”、房价“疯涨”现象难以再现，投机已无空间。刘莉王烨
