小区维修金牵动万家心

　　Ｎ本报记者 关永辉

　　本报讯 省人大常委会昨日举行《福建省物业管理条例》专题论证会，省内的物业公司、业委会委员、法律专家和管理部门的代表，围绕房屋专项维修资金的收取、使用、管理和监督及业主委员会的职责这些当前社会热点问题进行讨论。

　　省人大法制委的有关负责人介绍，《福建省物业管理条例（草案）》（下称草案）在下月将进行三审，如不出意外将获得通过，所以此次论证会直接关系到千家万户的利益。

　　维修金怎么收？

　　草案规定>>>专项维修资金收取、使用、管理和监督办法和物业共用部分、共用设施维修、更新、改造费用承担办法，由省人民政府房地产行政主管部门会同财政部门拟定，报省人民政府批准后执行。

　　国务院《物业管理条例》对此也仅作原则性规定。

　　讨论意见>>>

　　王观宏（福州房地产管理局物业处处长）：福州已明确规定，1997年1月1日后至2003年8月31日前办理《商品房预售许可证》的住宅物业，开发建设单位按其建设总投资额的2%拨付专项维修资金，缴至福州市房地产管理局指定的福州市物业专项维修资金专户；有约定的，按合同约定执行。2003年9月1日后办理许可证的住宅物业，业主应按购房款2%的比例交纳专项维修资金。

　　商宪平（福州融侨物业管理有限公司总经理）：根据福州的办法，1997年以后的房子专项维修资金的收取问题，是解决了，但十几二十年前开发的老的楼盘怎么办？建议规定，在需要维修时随时向业主收取，也可随物业费按月收取。

　　专项资金怎么管？

　　草案规定>>>业主缴交的专项维修资金，在业主大会成立前，由县级以上人民政府房地产行政主管部门指定的银行专户代为储存，法定孳息归为业主所有；业主大会成立后，房地产行政主管部门应当在业主大会成立30日内，将代管的专项维修资金移至业主大会授权业主委员会开立的银行专户。

　　讨论意见>>>

　　商宪平：应将资金存在当地政府指定的银行账户上，业委会盖章后可以提取使用。在这方面，主管部门和银行都有责任管理，政府应建立一个专门管理中心，承担管理和监督资金的使用责任。广州的做法就可以借鉴：交了专项金的业主都有银行发的专用卡，每个业主可以随时查资金的使用状况。而要动用专项维修金，要盖上物业公司法人的专用章、物业财务专用章、业委会专用章后方可，银行只能转账，不能提现金，以保证资金流向的安全。

　　王观宏：为保证这块资金的安全，福州市将建立完善严密的专项维修资金管理制度，形成国家金融管理制度及行政法规双重制约；专项维修资金专户代管银行应当建立专项维修资金查询制度，接受业主对个人分户账的查询，并通过互联网等途径定期公布专项维修资金缴存及使用情况；专项维修资金的使用采取备案公告制，每次使用专项维修资金都需要在该资金所属物业管理区域内公示。

　　维修金怎么用？

　　草案规定>>>每笔资金的使用，都要有2/3以上的业主同意方可。

　　讨论意见>>>

　　黄国铭（福建工程学院副教授）：这规定对于动用资金是相当不利的，比如几十元的维修费都要这样麻烦吗？建议规定动用金额标准，小金额的由业委会通过即可。

　　邱永聪（厦门市建设与管理局物业处处长）：有的小区业主为了个人的利益，想动用资金维修本不该由专项资金维修的设施，就冒用别的业主名义签名，还成功了。这时该怎么办？还有的业主向业委会申请修窨井盖，几百元钱都不批，业委会一会说主任不在，一会儿又以其他理由推脱。

　　王观宏：专项维修资金的使用应满足下列条件：新修、更新、改造项目符合专项维修资金使用范围，属于公共部分共用设施设备；需要维修、更新、改造的共用部分、共用设施设备保修期已满；业主或开发建设单位已将专项维修资金缴存至专项维修资金专户管理银行。专项维修资金的使用方案，经专项维修资金列支范围全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　业委会成员

　　能否拿工资？

　　草案规定>>>业主大会和业主委员会的工作经费筹集、管理和使用办法，由业主大会决定，但不得向物业管理企业索取。

　　讨论意见>>>

　　王明炫（省建设厅房管处处长、省物协会长）：最近调查显示，厦门业委会成员在工作中没任何报酬的占59%，有一定报酬的占38%，有正常报酬的仅占3%，大部分都没有报酬，所以要让业委会成员长期工作有一定困难。

　　程金好（福建知力律师事务所主任）：业委会既然是自治组织，为什么不能从物业公司拿工资，他们的许多工作内容也是协同物业公司展开的。

　　邱永聪：厦门准备制订规章，公共场所用于经营的，如电梯广告费，扣除成本外归全体业主共有，可以补充维修金，经过业主大会同意，业委会成员可以从中列支工作经费。

　　业主投票权咋算？

　　草案规定>>>业委会首次投票权数，住宅物业一套计20个投票权，建筑面积不足120平方米的按一套计算，超过120平方米每满10平方米增加一个投票权，不足10平方米的部分不计算。

　　讨论意见>>>

　　唐才庆（厦门莲岳里业委会主任）：这样计算太麻烦了，业委会没这个精力去计算，只要简单以面积计算即可，比如一平方米一个投票权（这个建议得到许多人的同意）。