2006年房地产蓝皮书发布 南京房价还有上涨空间

　　【龙虎网报道】4月25日，由中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的《2006年房地产蓝皮书》在京发布。蓝皮书以房价为主线，提出“环房匹配指数”概念，并对中国35个大中城市（2000～2004年）“环房匹配指数”进行了评价，并指出，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。

　　供给增幅有所回升

　　《房地产蓝皮书》指出，住宅市场是房地产市场中最大的市场。值得关注的是，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险信号。

　　据了解，目前住宅市场的供给增幅有所回升，全国住宅建设稳步增长。1998年以来，房地产开发住宅的供给量年平均增长率为12%。2000－2003年竣工面积和施工面积均有不同程度上涨，供给能力较强；2004年商品住宅竣工面积增幅回落。2005年1－10月的竣工面积同期增长率出现强劲反弹，达到了19.2%。经济适用房供给在供给结构中比例下降，别墅高档公寓的供给比例出现小幅下降，普通住宅的供给份额逐渐提升。

　　需求增长逐步下降

　　相对于住宅市场供给，消费者对住宅的需求增长在下降。1998年以来全国住宅销售面积一直保持稳步增长，住宅销售面积相对住宅竣工面积增长更为迅速，特别是2003年和2004年住宅销售面积与竣工面积之间的差距缩小很快，2005年1－10月与2004年同期相比出现上扬，但这种上扬是由于“销售面积”的统计口径有所改变，专家分析，由于定金及预收款的变化、央行关于购房意愿的调查等方面的原因，商品住宅需求增长在逐步下降。

　　另一个社会所关注的问题是，商品住宅空置面积增幅正逐步增加。有关专家指出，全国住宅空置面积状况应当引起高度重视。从近年全国住宅空置情况来看，2002年以前全国住宅空置面积一直增长，2002－2004年空置面积出现下降。2005年1－9月全国住宅空置面积与2004年同期相比升至4.2％。

　　供求失衡导致涨价

　　2005年房价上升原因首先是供求失衡。

　　在供给方面，土地供给减少。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4％，房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2％；商品房结构不合理，中小户型普通商品房和经济适用房供应比重低。

　　在需求方面，居民收入不断增长。2000年－2005年GDP和城镇居民可支配收入增速分别为8．8％和9．1％。改善住房成为消费热点。

　　第二个原因是成本上升。一是房地产开发用地成本上涨，2005年单位土地面积购置费用同比增长18％。拆迁成本加，住宅品质提升，建材价格和工人工资上涨等都增加了建设成本。土地资源稀缺，地价趋升、投机炒作等等，造成地价和房价上涨的预期，促使部分住房需求提前释放，加剧了供求矛盾。

　　结构性调整是主旋律

　　住宅市场最终归结到价格上，《房地产蓝皮书》专家对未来住宅市场做出预测：由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。

　　由此带来的结构性调整将是商品住宅市场发展的主旋律。国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将导致其变动。可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余；经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。同时，商品住宅价格将稳中有升。

　　综上所述，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。

　　南京房价还有上涨空间

　　蓝皮书提出“环房匹配指数”概念，并对中国35个大中城市(2000年-2004年)“环房匹配指数”进行了评价。

　　蓝皮书认为，房地产市场是区域市场，房价变动受地价、居民收入、政策、人口、房屋造价等多种因素的影响，与经济、社会大环境以及国家宏观调控政策也有重要关系。房价问题就变成以城市为单位的房价变动与房地产市场环境的匹配问题。

　　基于以上数据的可得性，《房地产蓝皮书》选取国土资源部公布土地价格的35个大中城市作为环房匹配指数评价的样本城市，包括除西藏以外的各省、自治区的省会、四个直辖市以及青岛、宁波、深圳、厦门等四个副省级市。35个城市2005年房地产投资额占全国的60．5％，施工面积占全国52．2％，商品房销售面积占全国50．6％，基本上代表了我国房地产市场总体走势。

　　环房指数趋近于零，表示该城市的房价指数与房地产市场环境匹配度高。反之则低；环房指数为负，表明房价尚有上升空间；环房指数为正，表明房价已超出市场提供的空间。

　　结果表明，2000年—2004年35个大中城市中，有29个城市房价的增长速度超过了房地产市场环境变化提供的增长空间，只有6个城市房价增速小于房地产市场环境提供的变化空间，其中包括南京。