旧小区居民将花钱买服务 出新遭遇"物管"难题

　　【龙虎网报道】“不落实物业管理就不出新!”日前，南京市房管局有关领导在今年的首批老小区整治新闻发布会后就政策进行“通俗”解释。但事实上，记者采访得知，不少出新工程已经在物管方案落实之前展开。街道主任说，“老小区引进专业物管想都不敢想”。记者为此展开调查。

　　背景：今年“出新与往年不同”

　　今年全市将有45个于1995年前建成的旧住宅小区，成为首批出新对象，而落实长效的物业管理机制是关键。根据初步调查，南京市需要整治出新的旧住宅小区共有220个、1200万平方米，这意味着近5万户旧小区居民将逐步进入“花钱买服务”的时代。

　　南京市房管局副局长郭宏定表示，和往年小区出新不同的是，这次划入名单的出新小区住宅，必须要先有管理单位进驻，然后再进行出新。不拆除违建的不出新、不搞长效管理的不出新。

　　记者近日采访莲子营街道的严仁初主任时得知，他们街道的小区外立面出新工作一周前就已开始。但是对于引入专业的物业管理公司，已经基本被否决，物业管理的最终方式仍在待定阶段。

　　心声：专业物管公司不能承受之重？

　　专业物业公司为何进不了老小区？苏宁物业公司总经理倪培玲表示：管理老小区非常麻烦，公司准备退出这一块。她以实际经历算了一笔账：“现在要严格执行劳动法规，物业公司需要给聘来的人员办理‘五金’，那么加上这些人员赞用，一个3万平方米的小区，每个月平均下来，起码需要每平方米6角钱的物业费，但是我们以停车收赞来充抵，每平方米也只能收入5角钱。加上硬件维修等等，3年中仅物业费用就贴了10万元，加上人工等总共贴了近14万元。”

　　白下区房产局副局长蒋允常透露：“1995年前建设的2万平方米以上的大型社区，白下区有60个，有27个小区没有物管。另外33个有物管的，物业管理费收缴率较低。政府每年对这—块要补贴150万元，才能维持正常运转。”

　　现状：老小区管理成“重灾区”

　　据了解，旧的小区由于设计年代久远，普遍存在基础设施不全、结构差等问题。在中山东路小区记者看到，整个小区有30个门，封闭性较差。

　　“对于封闭式管理这块我们做过摸底调查，仅有46％的居民同意，大多数人认为这样给出行带来不便。但是这也使我们小区成为车辆失窃的重灾区。我们想问的是：长效管理能不能强制性封门？”某街道主任为此而困惑。

　　“门不一定要封，封了确实不方便，关键问题是没有物管，小偷随便进出，车被偷就成了常事儿。”文思新村居民告诉记者。

　　除了不能封闭、无人管门带来的被盗问题，缺少物业管理的老小区居民们还有多种多样的烦心事儿。记当者在采访中了解到，居民们反映比较集中的问题是：楼内院内漏水、漫水，楼道堆放杂物，小区破墙开店扰民，绿化活动空间没人维护等。

　　设想：能否办个“小脚侦缉队”？

　　“其实，老小区可以采取类似于‘小脚侦缉队’那样的形式，老太大们可以挑起治安重任，居民们也应该以自治的模式来实现初级物业管理，说通俗一点：有钱的出钱，有力的出力。”苏宁物业公司总经理倪培玲建议。

　　然而这样的设想是否现实呢？

　　“让我们自己来管理，谁来管？你况人家要是往楼道里堆点旧家具，你是管还是不管？管的话就会得罪邻居。都是家门口的，这以后怎么处呢？我觉得还是请周围其他小区的来管比较好。还有就是退休下岗人员的素质能不能管得起来？如果有人不满意，他们就收不到费，那又怎么办呢？”家住锁金村的于先生道出了居民内心的想法。

　　建议：让小区物管自己“造血”

　　江苏圣典律师事务所律师王宏作为业主委员，也赞同一步到位引入商业化物管，对老小区存在难度。

　　南京工业大学管理学院房地产系郭宗逵教授，参与了住宅小区出新的前期调研工作，他介绍说：“调研结果显示目前2万平方米的社区，至少配备10人以上的物管队伍，必然需要有一定成本。”他呼吁老百姓观念要更新，对自己的社区要有“主人翁”意识，接受“花钱享受更好的服务”。

　　对此白下区房产局副局长蒋允常提出了一个建设性的想法；让老小区物管有“造血功能”。他说：“对于引进物业管理的老小区，应该适当增加商用住房，甚至可以让物业管理公司来收购小区内的居民房进行经营。”郭宗逵教授也建议向小区内的托儿所、学校及商业机构，收取物管费。