房主易人400万换来11个黑户(图)

居民交纳全款购买了朝阳区农光东里28号楼的11套商品房随后销售商金德龙公司却突然消失
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　　购房者：三年拿不到房产证开发商：解决问题要以法院判决为依据律师：居民可以重新起诉开发商

　　"明明是自己花几十万买的房，却拿不到房产证，三年了我们还是黑户呢。"家住朝阳区农光东里28号楼的马女士 怎么也想不通。由于独家代理的销售商在向开发商交纳了房款全额的20%后便携款逃走，使得马女士等11户居民从200 3年入住至今都没拿到房产证。

　　买房遭遇

　　张冠李戴的购房合同

　　2003年5月、6月，马女士等11户居民分别以一次性给付全款的方式，买下农光东里28号楼的11套商品房 ，总价约400万元。

　　开发商万发房地产开发股份有限公司指定金德龙房地产经纪公司为销售商，金德龙公司在收取售房全款后，与11户 居民签订了《商品房屋认购书》，并向马女士等人承诺：全款上交开发商后，将在正式合同上盖章，合同生效后居民就可以办 理房产证了。

　　之后，这11户居民拿到了金德龙公司盖章的准住证和房屋钥匙。当马女士兴冲冲地到物业部门办理入住手续的时候 ，竟然发现对方手里购房者的名单上没有自己的名字，自己所购房屋的购房者姓名是一名金德龙公司员工的名字。

　　而其他10户居民也发现，在自己所购房屋的《商品房买卖合同》上，购房者姓名都是金德龙公司的员工，而并非自 己。

　　发现这一情况后，11户居民强烈要求金德龙公司对此事作出解释并解决产权问题。

　　2003年8月，金德龙公司却突然消失，员工、领导均不知去向。据居民们讲，这之前该公司一名负责人曾经向他 们承诺，会给他们在合同上改名，然后办理相关房产手续。

　　两份保证书

　　开发商承诺至今未兑现

　　在这种情况下，居民只能要求开发商来承担相应责任。而在2003年底，万发公司也的确出具了两份保证书，承诺 签订正式合同、办理正式产权证。

　　记者在万发公司出具的一份保证书上看到："金德龙公司违法销售已经入住的，但户主姓名不实的，由万发公司负责 更改业主真实姓名，办理正式产权证。"这是万发公司在2003年12月6日写的保证书上的一段原文，该公司同时向居民 们承诺在2004年1月30日前为他们办理改名手续，并签订正式购房合同。

　　这11户居民告诉记者，这份所谓的保证书直到今天都只是一纸空文，开发商并没有履行承诺。

　　诉讼经历

　　3年折磨最终败诉

　　2004年11月，11户居民将开发商万发公司告上法庭。朝阳区人民法院以"无合同依据"为由驳回了原告的诉 讼请求。原告方上诉后，二中院于2005年12月6日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　此时，这11户居民已经为这个官司耗费了律师费、诉讼费等5万余元，几乎筋疲力尽。

　　"3年来我快被这件事情拖疯了，我现在工作干不下去。"马女士说到这里时，身体开始颤抖，"昨天我还梦到人家 到我家里来赶我出去，没有这房子，我就没有家了呀。"

　　居民张小姐的婆婆因为这件事头发一夜变白，经常愁得吃不下饭。据记者了解，这11户居民中有五六户都是60岁 以上的老人,身体状况非常不好。

　　11户没有拿到房产证的居民在向记者出示相关资料

　　摄/记者边雪霏

　　附表一

　　农光东里28号楼销售、诉讼大事记2002年9月，万发公司与金德龙公司签订了《农光东里28号楼商品房屋代 理销售协议》。2003年5月25日—7月6日，11户居民签订《商品房屋认购书》。

　　2003年5月27日—6月10日，金德龙公司用本公司员工姓名签订了以上11户居民的《商品房买卖合同》， 并向开发商上交房款的20%。

　　2003年6月20日前后，11户居民到物业公司办理入住手续时发现房屋的实际入住人并非购房人。2003年 8月，售楼处人去楼空，金德龙公司骗取居民的购房款后不知去向。

　　2003年9月23日，万发公司向北京市公安局经侦处、朝阳分局分别报案，但警方未予立案侦查。2003年1 1月15日和12月6日，万发公司向居民出具保证书。

　　2004年11月，11户居民起诉万发公司。

　　2005年3月，朝阳法院一审驳回11户居民的诉讼请求。

　　2005年12月6日，二中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

　　2005年底，金德龙公司负责人王荣芳因另一起房屋销售诈骗案被北京市一中院判处无期徒刑。2006年2月， 万发公司再次向朝阳分局控告金德龙公司涉嫌合同诈骗、贷款诈骗，要求立案侦查，但仍被拒绝。

　　购房程序流程图

　　1.查看房屋格局

　　2.查看房屋“四证”(施工许可证、规划许可证、土地使用证、商品房预售许可证)

　　3.审查销售商和开发商之间的委托协议，弄清销售商权限

　　6.与开发商签订正规的房屋买卖合同

　　5.向销售商交纳认购款(一般为1万元左右)

　　4.与销售商签订认购协议

　　7.向开发商交房款

　　8.拿到钥匙并入住

　　9.开发商按期办理房产证

　　附表二

　　目的解决方法

　　居民如想要拿到房产证

　　按原价补齐80%金德龙公司未上交房款，与开发商重新签订合同

　　居民如想要开发商返还房款

　　开发商将进行赔付，再去追缴欠款。此种解决方式，则要以法院的判决为依据

　　开发商态度

　　要以法院判决为依据

　　针对此事，开发商万发公司销售部的副经理李先生向记者出示了一份情况说明和一份立案申请书。

　　据李先生介绍，2003年6月，开发商发现负责包销尾房的金德龙公司用虚构的购房人与开发商签订《商品房买卖 合同》，并在交纳20%首付款后，向开发商套取了准住证。随后金德龙公司将该房屋低价卖给了其他购房人，私自收取了全 额购房款。

　　李先生表示，发现这种情况后，万发公司立即要求金德龙公司停止销售。金德龙公司也承诺，将在两个月内让未经正 常手续入住的人员退出，并退还私自收取的房价款。但不久该公司就人去楼空，卷走了全部房款。

　　“我们公司也是受害者，我们也想追缴我们的损失。”李先生说，去年底金德龙公司负责人王荣芳已因其他经济诈骗 案件被判处无期徒刑，金德龙公司也早已经被注销。

　　据悉，2003年9月以来，万发公司曾多次就金德龙公司携款外逃一事，向北京市公安局经侦处和朝阳分局以其涉 嫌合同诈骗、贷款诈骗为由申请立案，但警方以“此案纯属买卖纠纷，不能定为刑事案件”为由，不予立案侦查。

　　“现在的情况是，万发公司希望通过立案侦查追究金德龙公司的责任；如果依照法院判决，法院也没有要求万发公司 为11户居民办理过户手续。”李先生说。

　　对于居民们提到的保证书，李先生表示，保证书的实现方法有两种。(见附表二)

　　律师说法

　　居民可重新起诉开发商

　　北京天如律师事务所的马律师认为，法院之所以两次驳回11户居民要求开发商办理房产证的请求，是因为法院不支 持“一房两卖”。

　　马律师表示，因为销售商在收到居民的购房款后又将房屋出售给他人，而他人又与开发商签订了房屋买卖合同，相当 于已经备案，根据《房地产管理法》规定，房屋买卖已经注册备案的要优先于没有注册备案的，所以法院驳回了居民们要求办 理房产证的请求。

　　马律师同时表示，因为金德龙公司是开发商委托的独家代理销售商，根据民法通则相关规定，代理人在代理过程中所 产生的不良后果应由委托人承担，且开发商曾经给居民写过保证书，因此居民可以重新起诉开发商，要求其返还购房款并支付 利息，同时赔偿损失并承担不高于购房款1倍数额的违约金。

　　在采访结束时，马律师表示，他希望消费者严格按照购房程序购房。(见

　　购房程序流程图)本版撰文/记者边雪霏实习记者李子君