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房价,到底由谁说了算?


http://www.sina.com.cn 2006年04月27日13:20 今晚报

  中国房地产市场在2006年的春天上演了“热火朝天”的一幕。然而,在这番热闹景象的背后,几个“冷”数字值得玩味,在房价一路飙升的同时,居民的购房意愿却在接连下降,商品房空置率也在不断扩大,而近七成的居民面临着买不起房的尴尬。这些冷热相反的“悖论”恰恰折射出当前房地产市场的深层症结所在。

  供求失衡:市场垄断性定价

  央行2006年一季度全国城镇储户的问卷调查显示,居民购买住房的意愿创历史新低,从调查的7个大城市看,居民购买住房的欲望,除重庆和西安外,均低于平均水平,北京、天津和上海三个直辖市的居民购房意愿明显下降。

  按照市场规律,买方市场意愿下降,应该带来卖方市场走低。但事实却恰恰相反,统计显示,一季度全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%,其中,大连、呼和浩特、深圳涨幅超过10%。

  专家认为,这种现象一方面表明房价高居不下,使很多居民望而却步,但另一方面也说明居民的消费意愿正在受到漠视,市场越来越不以居民的消费意志为价格涨落的核心。

  中国社会科学院研究员易宪容指出,目前国内房地产市场是垄断性定价,房地产开发商完全有条件联合推高房价,某些城市房价的上涨不足以说明国内房地产市场的供求关系发生了什么变化。

  结构失衡:过剩与短缺并存

  按理说,紧俏的商品价格才会上涨,但房地产市场的一个怪现象是——与商品房价格上涨同时出现的是商品房空置率上升。

  全国人大代表史和平认为,楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象,反映了住房供应的结构性矛盾。一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求;另一方面是开发商追逐高利润,大多钟情高档房。

  不过,也有专家指出,商品房空置率传递的另一个信息是房地产市场供求信息渠道不通畅。soho中国有限公司董事长、联席总裁潘石屹在博鳌亚洲论坛2006年年会上接受记者采访时说,二手房、租赁市场没有真正建立起来、流通环节不通畅成为房屋积压的重要因素。国家在税收上要适当增加持有物业的税金,减少流通环节的税金。

  投资失衡:消费水平背离购买力

  北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示,我国东部地区商品房均价已达到每平方米4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算,如果购买一套70平方米的新房,可能房价与收入比为13倍。据专家估计,这个比例意味着在我国城镇居民中,至少有70%的人没有购买商品房的能力。

  申银万国证券研究所的一份报告表明,截至2005年末,中国城市居民人均住房建筑面积已经超过26平方米,达到了中高收入国家的水平,属于住房超前消费。

  业内人士分析说,住房消费超前与大部分居民买不起房的现实,表明城市居民已经为购买住房而超支。这从另一个角度说明,投资需求正取代自住需求成为房价走向的关键因素。

  根据国家发展和改革委员会公布的2006年房地产调控重点,我国将解决部分城市房地产投资规模过大和住房上涨过快问题,建立引导居民梯次消费的长效机制,调整和完善住房消费税收政策,规范住房二级市场和房屋租赁市场。在当前房地产市场错综复杂的形势面前,政府的宏观调控能不能还百姓一个稳定、明朗、合理的房价,值得期待。 新华社记者董素玉 李嘉 王英诚 (据新华社博鳌4月23日专电)


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