地产精英论商业地产

　　时报5月2日讯(记者 李松 实习生 罗真)今天上午，“城市·观点论坛济南行”的第二场——“寻找硬通货”商业地产专场举行。众联恒(中国)商业地产营运机构总经理丁强、合富辉煌集团董事副总经理黎振伟、五合国际建设设计集团中国区总经理刘力等地产界精英，就专业性更强的商业地产领域的相关问题发表了各自的看法。随后，由本报和观点房地产业会员机构共同主办的“城市·观点论坛济南行”闭幕。

　　商业地产是需要提炼的黄金

　　在很多普通人的印象中，商业地产就是商铺。到底什么是商业地产？合富辉煌集团董事副总经理黎振伟给出了一个定义。他认为，商业地产指各种用于零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营的房地产形式。其特点一是从事商业的房地产开发与经营；二是以开发的方式建设，以商业的要求与特点去经营，以金融投资的形式去运作；三是经营管理模式、功能和用途有别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

　　对此，丁强做了形象的比喻：如果说住宅是现钞，商业地产就是黄金。不过他强调，这里说的黄金和最终流通的黄金不一样，因为它是需要提炼的。如果没有必需的提炼方法和手段，不能把黄金投向市场使之成为流通商品，那么它和粪土是一样的。

　　丁强说，商业地产首先是发现，也就是说，做商业地产要有洞察力，当几个人发现一个大金矿时，里面肯定既有机会也有陷阱；第二是要有相应的能力，如果发现了却没有能力将黄金土变成黄金，再多的发现也是白搭；商业地产作为建筑产品中一种典型的资金密集型产品，开发者还必须有实力；最后，耐力也十分重要，做商业地产的抗击打能力要超过进攻能力。

　　盲目投资使商业地产风险增大

　　商业地产物业的定位应以可持续经营为前提，既要提升观念、引导消费，又要避免盲目简单模仿。黎振伟认为，商业地产的发展规模必须与城市的经济实力、消费能力和特征相适应，这样才能避免供需不平衡。

　　在盲目投资方面，东莞的教训相当深刻。当年在东莞打造的华南第一MALL(大型购物中心)，仿造了美国拉斯维加斯赌城的设计，购物、娱乐都有，但开业后冷冷清清的场面出乎很多人的意料。黎振伟直言，国内还有很多这样的例子，开发者把项目变成了区域性的商业地产。

　　中国商业地产太过短视

　　在演讲中，刘力一再强调商业地产的长久效益。目前，很多国内开发商做不到“只租不售”，而是把商业地产项目作为投资型的、销售型的产品来销售，过于追求眼前的短期利益。刘力指出，从专业角度来看，商业地产里的房产其实是没有价值的。

　　刘力说，中国人老讲“一铺养三代”，但不能忽略一个前提：必须是旺铺才能养三代。中国很多商业地产是建筑成本加上税等费用后卖出去的。显然，如果这个地产是旺铺，开发者就卖亏了；如果这个地方经营不下去，就一分钱也不值。

　　在国外，商业地产实际上是金融产品，不是简单地按统一的每平方米的价格来出租或出售。比如，租一平方米给面包店，虽然面包店付不出租金或付不出高额租金，但是可以带来人气，这就给整个地产项目带来了很大的正面影响，能对其他商铺起到拉动作用，便宜一些租出去未尝不可。