三大需求推动楼市消费

　　三大需求推动楼市消费

　　调查显示我国居民收入近二成用于买房，专家建议启动房产税抑制投资需求

　　【新华社上海5月6日电】（记者蔡国兆彭勇）在普通消费者日益觉得商品房价格难以接受的同时，中国将近二成的居民可支配收入被用于购房，个人住房消费与社会总消费之

比达到1∶5。通过数据对比，业内专家日前就中国房地产持续过热、消费扭曲的状况再次提出警告。

　　比例——1.42万亿元／8.32万亿元

　　尽管在国家加大调控力度的态势下，部分地区出现消费者持币观望现象，但2005年中国的房地产市场依旧火热。建设部专家谢家瑾日前透露，我国居民住房消费持续扩大，2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元。

　　不久前发布的2005年中国国民经济和社会发展公报显示，全国全年社会消费品零售总额为6.72万亿元。在该年份，中国城镇居民人均可支配收入10493元，人口56212万人，农村居民人均可支配收入3255元，人口74544万人，由此得出的全国居民可支配收入总额为8.32万亿元。

　　将居民住房消费与社会总消费进行比较，比例达到1∶5；与全国居民可支配收入总额比较，比例达到17.07％。“这个比例在意料之中但也是惊人的。”记者采访的不少专家表示。

　　北京师范大学金融研究中心不久前发布的《中国房地产金融安全评估报告》，却根据东部地区商品房均价得出70％城市居民没有购买新房能力的结论。而网上，一个抱怨房价高涨的新名词——“房奴”也日渐流行。

　　扭曲——三大需求支撑热潮

　　70％城市居民没有购买新房能力，房地产消费为何依旧高涨？有关专家分析认为，支撑当前住房消费的主力主要来自投资性需求、被动性需求和“被驱使的改善性需求”。

　　“社会财富投资渠道相对匮乏是造成国内住房消费高涨的一个重要原因。”申银万国证券研究所高级分析师陈昱新说。

　　“中国人口的基数很大，虽然贫富有异，但少数人买房就能构成需求。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成也认同投资性需求对中国住房消费的影响。目前，中国部分地区住房销售额已经接近甚至超过当地居民当年可支配收入总量。统计公报显示，2005年上海居民的可支配收入总量是3115亿元，而当年上海的商品房销售额则达到了2163亿元。

　　在投资性需求之外，城市化加速引发的大规模被动性需求增量是导致住房消费居高不下的另外一个因素。此外，改善性需求也对住房消费形成了巨大推动。“中国人历来强调有恒产才有恒心，希望自己拥有住房的观念根深蒂固。中低收入人群通过按揭贷款等形式购买‘高价房’，透支了家庭消费，严重影响了生活质量。”尹伯成认为，在房地产市场普涨的形势下，中国居民的改善性需求在一定程度上也是扭曲的。

　　泡沫——投资性需求急需重招抑制

　　过热的消费造成了房价的迅速飙升。《2006年房地产蓝皮书》称，2000年—2005年全国商品房均价平均增长5.9％。2006年第一季度，我国70个大中城市房价同比上涨5.5％，部分城市的房地产泡沫继续在积累。专家认为：应改变住宅供应结构，增加中小户型、中低价位住房供应比重，满足被动性、改善性需求，同时加大力度抑制投资性购房来抑制泡沫的继续发展。

　　尹伯成认为，应对投资性购房出台贷款限制政策，分类开征物业税，同时控制海外投机资金流入。南京审计学院副教授黄俊青也建议，国家应在第一套住房免税的基础上，对第二套、第三套住房实行累进征收房产税。

　　顾海波提出，由于缺乏实施细则，国家去年以来实施的一系列楼市调控政策在地方和相关方面没有得到很好落实。