倒按揭：实用的养老方式 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2006年05月09日10:09 世界知识杂志 | |||||||||
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李磊 下面这个故事差不多人人都会讲：一位中国老太太和一位美国老太太在天堂里相遇，中国老太太感慨地说：“我终于 在临终前攒够了买房子的钱！”而美国老太太则说：“我终于在临终前还清了买房子的贷款，但我在房子里已经住了50年。 ”大家都知道，这里反映出的是两国消费观念的不同。现在，中国人的消费观念改变了，但美国老太太那边又有话说
什么是“倒按揭”？这种养老观念能撼动我们几千年的传统思想吗？这种养老模式离我们还有多远？ “倒按揭”(reversemortgage)，又称“住房抵押返向贷款”，通俗来讲就是“以房养老”，是指 老年人在晚年没有正常收入的情况下，为了维持基本生活或是需要大量现金(如看病住院)而将自己的房产抵押给银行或有关 金融机构从而获取流动现金进行周转、而贷款者在老人搬出房子或是过世后再将房产收回的一种金融手段。因这种融资方式与 传统的正向住房按揭贷款相反，所以就称之为“倒按揭”。 倒按揭起源于荷兰。如今，这种贷款方式在美国以及欧洲的一些发达国家已经发展得很成熟了，许多老年人将之作为 安度晚年的一种有效保障。2005年11月15日美国倒按揭借贷协会宣布，从2006年开始，美国拥有住房的老年人在 办理倒按揭业务时可以得到房产评估价值更大比例的贷款。这将极大促进该项业务的发展。 在我国，很多年前就有人引入了这种先进的养老理念，但鉴于中国的国情以及市场有效需求太小，一直无法推广应用 ，因此也没有真正地被老百姓所熟悉。今年“两会”期间，有些人大代表再次将这种养老模式提上议程，试图以此解决我国人 口过快老龄化而导致的社会保障负担过重问题。 美国模式比较流行 我们现在常说的倒按揭一般是指比较流行的“美国模式”，主要有以下三种类型： 联邦政府保险的倒按揭贷款(Federally-insuredreversemortgages)又称房产 抵押倒按揭贷款(HomeEquityConversionMortgages，HECM)。该贷款由美国联邦住房管 理局进行保险，其放贷对象是62岁以上的老年人，它保证倒按揭贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿 。这种贷款机动灵活，不需要收入证明，而且用户可随意支配所贷现金。其业务由借贷机构(如银行、国有社保部门)办理， 可贷金额由借贷人年龄、当前利率以及房产预期价值等因素确定。大约90％的倒按揭贷款属于此种类型。 政府担保的倒按揭贷款(government-sponsoredreversemortgages)该贷款 由美国联邦全国抵押协会办理，是HECM很好的替代品，而且其运作方式也与HECM在很大程度上相似。不过，这种贷款 有固定期限，用户须在约定期限内还贷。在获得贷款前，借款人须在有关金融机构协助下做出长期资金运作计划，并做出搬出 住房及还贷计划。比如，现在你需要资金购买另一套房产，那么你就可以用现在的住房作抵押贷到资金，并在规定的期限内用 现金或是抵押的房产进行还贷。这种方式有点类似于我国有些银行开设的房产抵押贷款业务。 专有倒按揭贷款(Proprietaryreversemortgages)这种倒按揭贷款模式由不同的公司 推出，根据客户群分类而有一定的差异性，属于个人理财型产品。个人自由现金账户计划所采用的就是这种模式。 另外还有一种比较常见的 “新加坡模式”：60岁以上的老年人将自己的房产抵押给有政府背景的公益性机构，该 机构一次性或分期支付养老金，待老人搬出房子或是去世后，房子交由放贷机构处置还贷，如还有剩余(即房子售价减去已发 放的养老金)，将交给老人指定的继承人。 在中国，有人议但无人做 然而，无论是哪种模式，这种看起来新鲜但却实用的养老方式在我国始终是有人提、有人议，但没人做。我国几千年 来的“养儿防老”、“赡养父母”观念根深蒂固，老百姓对倒按揭并不买账。如果老人将房子抵押给银行换取生活费，那么就 无法“再给子女留点什么了”，老人怕因此影响两代人之间的感情；另一方面，如果子女不赡养父母，让老人“自给自足”， 那也会被认为是不孝的表现，他们情愿先给老人生活费、再继承老人财产，也不愿意背上不孝的“骂名”。 从另一个角度讲，开展此项业务可以扩大银行、保险公司的业务范围，增加利润来源，但市场反应的冷淡却让它们中 间很难有谁会站出来“吃螃蟹”。对银行来讲，正向住房按揭随着时间的推移其风险越来越小，但这种“倒按揭”模式却恰恰 相反，时间越长，银行所担的风险就越大。再考虑到技术方面：倒按揭涉及利率的确定、房产价值的评估、老人生命的预期等 ，而我国这方面的专业人才又极度匮乏。种种难题摆在面前，哪家银行敢先站出来？！ 然而，我国所面临的现实问题又十分严峻——随着人民生活水平的提高以及医学的进步，我国人均寿命有了显著提高 ，人口老龄化问题凸现出来。目前我国60岁以上的老年人口已达到1.45亿，预计到2050年，我国老年人口将达到4.2 亿，占总人口的25％！上世纪80年代，我国一对中年夫妇只需赡养一对老人，而到本世纪中叶，一对中年夫妇却要赡养四 位老人！这不仅加重了年轻一代的生活负担，同时也将加大政府财政的负担。 不过，随着人们思想观念的逐步开放，不少老年人和青年人已开始接受这种养老模式。在我国，倒按揭并不是完全没 有市场，对那些无子无女、或是子女比较开明、或是不想将房产遗留给子女、或是子女在国外的空巢老人来讲，他们还是有这 种需求的。既然有市场，就会有利润，各个银行不会视而不见。据报道，中国农业银行北京分行已经开始做此项业务的可行性 研究，并宣称将在条件成熟时推出。这是国内首家银行明确表示对这项业务感兴趣。 几种方案 全国政协委员、建设部科技司司长赖明在“两会”提案中描述了“以房养老”模式，并建议对此进行调研，选择大城 市做试点，运作成熟后向全国推广。九三学社也上交了“以房养老”提案，主要方式为倒按揭——反向住房抵押贷款还有售 房养老、房产置换等形式：在60岁之前，通过储蓄存款或按揭贷款等形式购买住宅并还清房款、取得该住宅的全部产权， 再在60岁退休养老之时，将该住宅的价值予以流动化。业界传出，建设部已经委托某一保险公司进行相关调研，以判定此方 案的可行性。另外，也有人提议倒按揭贷款按下列两种方案来进行：一种是对未知遗产按比例分配。也就是说，老人把自住房 抵押给银行后，仍可对今后的未知遗产进行比例分配。银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人一笔钱，待老人离世 后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额(包括利息)或与之抵平，那么银行与老人的倒按揭关系结束 ；如果拍卖结果高于银行支出总额(包括利息)，那么多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。另一种方案是子女可以选择今后 再把房产买回。待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的钱款偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍 旧是子女的。 以上种种建议给了我们很不错的参考。不过，在我国开展倒按揭业务，除了社会观念因素以及银行运作难度大之外， 还将面对以下种种问题：我国规定对住宅的产权使用期限是70年，在商品房土地使用权已经到期的情况下，如果老人依然活 着，那怎么抵押贷款？倒按揭的养老模式牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，如何保证这些机构、 部门切实有效地开展倒按揭业务？另外，倒按揭贷款尽管以房产作抵押、贷款回收有一定保证，但面对资产预期价值的变化、 利率浮动等因素的影响，办理机构存在着一定的市场风险，如何将保险引入倒按揭模式以规避风险？等等。这些问题，使倒按 揭离我们还有一定距离。 |
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