城中村能否全面引进物管？

　　虽然面临诸多困难，但专业物管进村后治安好了租金高了业主笑了

　　城中村能否全面引进物管？

　　十问城中村改造（之三）

　　如何管理城中村一直是城市管理中的一个难点。近年来，罗湖区等在老住宅区和城中村中引入规范的物业管理，将物管与社区建设相结合，从而改善城区综合环境质量，建立物业管理和社区建设的良性互动机制，探索出一条适合深圳实际的城中村物业管理新模式。

　　物业管理走进城中村，从杂乱无序的松散式管理，到专业规范的物业管理，从以前的村里环境卫生脏乱差，到小区环境优美整洁，这既是城中村整治中出现的一大亮点，也是城中村改造迈出的历史性一大步。

　　罗湖经验

　　物业请管家环卫市场化

　　在住宅小区里实行的物业管理模式能不能引入到城中村来？罗湖区探索出治理城中村的长效机制。七年多来，该区已有11个股份公司成立了物业管理公司，在城中村里实行物业管理，辖区的44个自然村全部实现清洁环卫市场化。

　　记者近日到罗湖部分城中村采访时看到，这些村里成立物业公司，一些城中村的面貌发生了明显变化。据了解，在“十五”期间，罗湖区基层基础建设共投入资金10.75亿元，在总结渔民村整体重建和蔡屋围八、九、十坊以及向西村综合整治经验的基础上，对城中村改造进行了整体规划。

　　物管进来了出租率高了

　　罗湖区田心村曾经小店占满了小街小巷。在城中村改造中，该村高起点规划，高标准建设，先后建成了田心大厦、时尚新居和庆云花园，百年旧屋村已经变成了一栋栋时尚现代的大楼。1998年12月，田心股份公司成立了物业管理公司，成为罗湖区第一个成立物业公司的集体股份公司。物业管理公司为住户提供24小时保安巡逻、工程维修和16小时保洁服务，对城中村房屋进行专业化管理，提供配套优质服务。田心村的房屋出租率当年大幅度上升，友谊商场、民润超市、百果园、海王星辰等连锁店也相继前来开店。

　　2000年12月，蔡屋围股份公司也成立了物业管理公司，将小区私人物业纳入统一管理。蔡屋围股份公司先后投入130万元对小区进行整改，基本改变了过去脏乱差的局面。蔡屋围股份公司在成立物业管理公司、组建管理队伍的同时，增加电脑自动监控系统，人防技防相结合，小区的治安、环境卫生情况比过去有了根本改善，被称为“蔡屋围模式”，小区的居民说，现在是治安好了、生活环境好了、出租率高了、收入增加了。

　　环卫保洁全部实现市场化

　　罗湖区城中村的环卫工作在相当长一段时间里，都是由股份公司自己管。有的城中村全村没有一座公厕，没有一座垃圾中转站，村里的居民逐年增加，人流量、垃圾量不断上升，入厕难、倒垃圾难、排污难问题越来越突出，成为城市管理的重点难点。

　　1999年上半年，罗湖区以黄贝岭村为试点，对旧屋村环境卫生实行市场化运作和专业化管理。

　　大望股份公司负责人李伟忠告诉记者，该村2002年初引进清新清洁公司，实行环卫作业市场化，每年的开支是70多万元，专业环卫服务公司对环境卫生实行规范化、制度化管理，彻底扭转了村里的环境卫生状况。

　　为鼓励城中村实行物业管理和环卫市场化外包，罗湖区从去年开始对城中村清洁环卫实行补贴，对符合补贴条件的城中村，区政府当年按中标环卫公司中标价的100％进行补贴，但每平方米每年不超过50元。

　　对城中村实行社会化专业化管理，不仅每年为股份公司节约了几十万元的管理费，而且普遍改善了环境，优化了服务，提高了村内物业的竞争力，实现了双赢效果。

　　阻力难点

　　推行物管难在哪里？

　　我市实行物业管理的城中村还不多，有的区甚至还没有。就连起步较早的罗湖区，七年多时间里也只有11个股份公司成立了物业管理公司，仅占总数的三分之一，应该说发展速度还不够快。为什么在城中村里推行物业管理比较困难呢？记者了解到，城中村推行物业管理有5大难点：一、引入主体缺位。要引入物业管理必须弄清楚一个问题，即谁是引入物业管理的主体？根据最新《物业管理条例》规定，这一主体应当是小区的业主大会。而业主大会会议必须有小区内持有1／2以上投票权的业主参加，选聘物业管理企业则须经小区内全体业主所持投票权2／3以上通过。但是，城中村的实际情况是，大部分业主习惯股份公司代管，业主大会会议很难召集起来。

　　二、无法可依。物业管理条例没有对如何在这类物业引入管理公司作出明确规定，在这种情况下物业管理开展工作会觉得无法可依。

　　三、前期投入过大。城中村由于建造年代久，缺乏引入物业管理的众多必要条件。比如，老住宅区大都没有围墙，难以实行封闭管理。没有绿地，没有垃圾中转站，没有物业管理办公用房和员工住房，没有休闲、健身及文化活动场所等。所有这些都需要在引入物业管理之前先期投入修建，耗资不菲。另外，已有的设施、设备、管网等也早已破旧老化，整修更换又需要投入大量资金。四、管理成本过高。城中村即便引入了物业管理公司，管理的后续成本也很可能使管理公司不堪重负。村内布局分散，难以实行规模化管理。管理公司只要接管了某一城中村，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力匹配，成本与收益之间的不平衡会令多数管理公司望而却步。五、管理费不易收取。收费难还与管理难纠缠在一起。城中村的治安、卫生管理难度很大，往往是管理者投入很多，而住户却享受不到安全、洁净的环境。要住户在这样的情况下交管理费无疑难上加难。有关人士建议，将老旧城区分类推进，先易后难，选取比较容易的做试点，逐步推广。对于条件差的，则可以将治安、卫生等主要服务项目外包给专业公司。

　　专业人士认为，在城中村推行物业管理，要处理好三大现实问题，即建筑质量差、消防安全标准低以及建筑密度高、村开敞性大，外来人口比例严重失调，物业产权人结构复杂。其次要解决五大难题，即业主问题、管理费问题、治安问题、流动人口问题、封闭式管理问题。更重要的一点就是，要让住在城中村里的外来人口找到家一般的生活环境。

　　整治目标

　　城中村物业管理要专业化规范化

　　深圳市委市政府将今年确定为“基层基础年”、“城市管理年”，力争通过一年的大力治理，实施城中村和社区环境综合整治工程、数字化成熟管理建设工程、全国“生态园林城市”创建工程等“三大工程”，使城市面貌发生巨大改变。为此，市城管部门今年将突出抓好三个重点，其中之一就是城中村要引入专业化物业管理，搞好城中村社区环境综合整治工程。

　　据了解，城中村和社区的环境综合整治，是一个牵一发动全身的“立体工程”，城管部门把它摆在三大工程的首位。针对城中村普遍存在的基础设施不完善、环境卫生差等问题，城管部门将牵头组织环境综合整治，除已经确定进行全面改造的城中村以外，其他所有城中村均要按照环境综合整治“达标村”和“标兵村”的标准进行整治。同时，要将环境综合整治的范围延伸到社区和特区外的原自然村。整治行动确立的目标是：今年年底前，特区内60％的城中村和30％的社区要创建达标，特区外20％的自然村和20％的社区要创建达标。在此基础上，在城中村和特区外的原自然村逐步引入专业化、规范化的物业管理，提高城中村和特区外原自然村的综合管理水平。

　　采访手记

　　物管进村需要适宜的土壤

　　记者在采访中注意到，率先进行物业管理的田心村和蔡屋围村，都是市场发育到一定程度水到渠成的产物。田心村是由于宝安北物流商圈的逐步形成，租住需求旺盛，而蔡屋围村是由于所处的蔡屋围金融商贸中心区发展繁荣，引来许多白领，后来发展物业管理较好的向西村，也是村周边紧挨人民南商业片区，建起了许多商业楼盘。这些村，既有成立物业管理公司的土壤，也有内在的市场和现实需求。

　　有关专家说，这些成立物业管理公司的股份公司，在实行物业管理前，都投入了巨资进行村容村貌改造，有的甚至投入上千万元，并不是所有的股份公司都可以拿出这么多钱的。由于经济发展水平的不一致，有些股份公司的经济条件相对落后，在投入后产出效益不明朗的情况下，很多股份公司不敢也不愿下这个决心。

　　城中村里的许多村民对实行物业管理的认识还需要一个过程，村民们习惯了自己的事情自己管理。有的村民对实行物业管理后还要交纳管理费很是想不通。同时，在一些股份公司领导层面，也对物业管理进城中村有一个认识深度的问题，比如，罗湖区曾想在一个股份公司成立物业管理公司，相关部门不但对股份公司班子成员反复做工作，甚至免费为村里培养物业管理人才，但推行起来仍是困难重重。

　　有些股份公司领导认为，村里条件先天不足，成立物业管理公司，让村民出管理费，村民利益受损，让租户出，等于变相加价，让股份公司补贴，又增加了股份公司的负担。成立物业管理后还要交纳税款，如果物业管理公司的收入不多，管理费用这笔钱最终还得股份公司掏腰包，这就加重了股份公司的负担，多一事不如少一事，所以就搁置下来。从目前成立物业管理的股份公司来看，物业管理公司能真正按照现代企业制度良好运行的并不多，这也是很多股份公司观望的原因。因为股份公司的负责人是股民们选举的，所以一些股份公司领导甚至担心，如果弄不好可能还有下台的危险。

　　有关专家指出，由于城中村的特殊性，一般的物业管理是进不去的，只能依靠股份公司成立物业管理公司，而股份公司这一块，有物业管理经验的人非常缺乏，“连懂这行的人都没有，他怎么去做呢”，所以，必须要对股份公司进行物业管理的人才培养。

　　“在城中村引入物业管理公司，实行物业管理这个‘桩’是打下了，但能升多高，升多快，我们心里也没底。”一位多年从事物业管理进城中村的人士感慨说，要让村民明白，你盖的楼是你自己的，但你居住的环境包括绿化、道路、治安、卫生等后勤服务，是需要社会化管理的，这还需要一个漫长的过程。

　　新闻快评

　　要让业主看到利益

　　本报评论员苗凡卒

　　城中村的脏乱差，究其原因，主要是两条，一是硬件，一是软件。硬件方面是指各类基础设施缺乏，软件方面主要是指物业管理缺位。所以，在城中村引入物业管理，就成了城中村综合整治能否长治久安的一个关键。

　　在深圳，没有人希望住在没有物管的房子里。可是，城中村引入物管为何仍会困难重重？说到底，原因只有一个，就是利益。也就是说，如何平衡股份公司、物业公司、业主和租客之间错综复杂的利益关系，是这个问题能否顺利解决的关键。

　　比如说，前期投入由谁出是个问题。良好的物业管理需要一些起码的基础设施，而原生态的城中村在这方面欠账很多，需要一笔不小的一次性的投入。又比如说，管理成本由谁补贴也是个问题，从现有情况来看，向居民收取的管理费肯定抵冲不了全部的物管成本，其间的差额需要补贴。

　　显然，而对这样的局面，想把这项工作像砍瓜切菜般地一蹴而就，那是不现实的。要解决好这个问题，首先需要政府有关部门先把这复杂的利益关系理清楚，找到解决困难的切入口。其次，要宣传一种积极的妥协精神，在各种利益的冲突中寻找一种平衡。最后，在推进的过程中，要有一种务实的态度，针对各村的不同情况，条件成熟的，可以先行一步；条件不成熟的，可以缓一缓。而管理内容也可以分解，可以单项管理先行，全面管理稍后跟进。

　　我们必须以既坚定又稳妥的态度来推进这项事业，必须是做一个，成一个。这项事业成败的关键在于，必须让业主们看到利益，如果引入物业管理之后，大家的生活环境真的发生了很大变化，出租屋的租金有了明显提高，大家自然会欢迎“新管家”的进入。