评论：世相深看：天下没有永远飙升的房价

　　□伊歌

　　关注房价飙升系列评论之四

　　语不惊人死不休的北京某开发商曾有如此惊人之语：“历史证明所有的房价永远都是上涨的。从来没有一个国家的房价是下跌的。因为收入是越来越涨，而且材料也在涨，用

的材料也是越来越高，房子就不可能跌价。全世界范围内都没有一个国家房价是跌价的。”

　　这位老兄搬出历史力挺房价，不是装傻，就是健忘。历史恰恰证明：天下没有永远飙升的房价！举证也易如反掌。先说近的，10年前，因亚洲金融风暴突袭，国际炒家狙击港元，股市房价急挫，历时数年而累积起的房地产泡沫转眼破灭，房价指数从100点跌至50点，不少港人的房产价值跌去一半以上，还要按原价“供楼”，或因抵押房屋贷款炒股“蚀本”，成为“负资产”。再说远的，20年前，日本的房地产业也曾风光一时，由于出口持续强劲，日元大幅升值，巨额资金涌入房地产业，1990年仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格；这一世界上空前的房地产泡沫也转眼破灭，据日本国土交通省去年公布的数据，全国平均地价连续14年下跌，其中住宅地价下跌了46％，基本回到了20年前的水平，商业用地下跌了约70％，为1974年以来的最低水平。这一“经典泡沫”让日本经济一蹶不振，至今仍未复元。

　　房屋不是一般的商品，除了可以满足居住等消费需求外，还可以成为投资品，或收取租金，或再出售赚取差价。房地产的需求，实际上包含两种———消费需求和投资需求。作为投资品，房地产的价格不取决材料成本，而取决于未来的收益预期，预期收益上涨则需求增加，预期收益下跌则需求减少。与股市相似，房地产价格的波动规律是“追涨杀跌”，无论牛市还是熊市，一旦趋势形成，市场就产生强大的自我复制功能，“羊群心态”导致涨价时“疯狂入货”，跌价时“恐慌抛售”。当预期收益上涨成为趋势，开发商囤积居奇捂盘惜售，买房者争先恐后追涨抢购，不过是经济人的理性反应。

　　房价的暴涨暴跌历史并不罕见，房地产泡沫也早已成为经济学家的专门课题。中欧国际工商学院教授许小年就说过：“纵观国际房地产历史，第一次全民房地产热都是极其过度、狂热、经典的，因为居民和大多数开发商还不曾切身体验过房价过山车，居民本能性地对房地产无度霸有的心理与外界房地产热的持续事实之间容易共振。”

　　那位聪明的老兄还说：“我们没法去评价短期内，短期内（房价）有升有降。”言下之意：房价上涨是长期的。但宏观经济学的开山祖师凯恩斯，谈到需求管理政策时有句名言：“长期？长期我们都会死掉。”但愿人人都能记取。

　　（紫／编制）