80万的房子能还价5万元

　　“我的房子挂多少价格合适？”很多房东卖房的时候都很疑惑，在他们心里，总有个矛盾：挂高了怕没人买，挂低了又怕吃亏。同样，买家买房时也会考虑，究竟能还多少价格？

　　挂牌价与成交价之间是否存在较明确的关系？我们选取了目前杭城挂牌量和成交量都比较多的9个小区，分析这个问题。

　　这9个小区是大关、德胜、翠苑、朝晖、采荷、景芳、亲亲家园、朝晖现代城、嘉绿铭苑，这其中，前面6个是较成熟的老小区，房子多建造于上世纪八九十年代，后面3个为新小区，普遍建于2002年以后。（需要说明的是，尽管朝晖现代城属于朝晖一带的房源，但因为该小区较新，与其他朝晖地区房子的价格有较大差距，为了统计准确，因此单列开。）

　　为我们提供数据的是中原地产、裕兴不动产和我爱我家，采集的是今年2－4月份以上各小区的挂牌和成交数据。

　　我们比较同一小区房源的挂牌价和成交价，是考虑到影响二手房价格的因素很多，包括地段、房龄、朝向、配套等，这样能大致剔除这些硬性因素。

　　成交价是挂牌价的9－9.5折

　　从表一可以看出，各小区的成交均价和挂牌均价的比值，一般在90％－95％左右，且以93％－94％居多。这意味着一套挂价80万元的房子，有将近5万元左右的还价空间。不过，不同房东之间的挂价差异较大，以朝晖现代城为例，37套房源中，最低一套的挂牌单价为9507元/平方米，最高一套为14024元/平方米，每平方米相差了近5000元。这其中有装修、楼层、户型、景观等因素的影响。但有些过于偏离市场价格的房源，会被列为无效房源。

　　9个小区中，只有亲亲家园的比例为84.23％，有业内人士分析说，这是因为一些新小区当初开盘的时候价格比较低，投资客较多，他们为了赚钱，通常会把价格挂得相对高点，还价的余地也更大。而朝晖、德胜、翠苑等老小区，卖家多是为了改善住房条件而卖房，挂价相对更合理。

　　合适的房源多在一个月内成交

　　以朝晖现代城为例，至5月9日，37套房源中有4套成交，成交最快的一套仅用了5天，其余三套也在挂牌了20天左右后成交。一套因为三证的原因无法交易，一套房东不卖了。剩余的31套房源仍在寻觅买家中，挂牌时间最长的一套已经超过3个月。

　　这与目前业内“房子和所有产品一样有成长周期”的说法一致。通常，一套房源入市初期受关注度最高，因为此时中介的推荐力度最大，专业术语上叫强销期，一直在关注市场的购房者对一套新房源的关注度也最大。强销期一般在一个月左右，此时房源如果各方面条件合适，特别容易成交。过了这个时期，该套房源受关注度逐渐降低，倘若此前没有积累足够多的有效客户，成交就会越来越难。

　　以上是在假设客观市场环境不变以及房东不调价的情况下。

　　两个调价案例

　　通常，每个卖家会先在心里设一个心理底价，低于这个价格就不卖了，但到中介挂牌的时候会挂一个比心理底价高的价格，因此，调价会屡屡发生。我们看两个调价的案例：

　　案例一：朝晖现代城的房源，144平方米，南北朝向，户型3室2厅2卫，豪华装修，房东曾在去年7月挂牌，当时报价200万元净，并有营业税，到8月11日，房东表示营业税自理，至9月8日，改为价格可商量，今年3月3日，房子重新挂牌，此时三证办出已满2年，房东报价186万元净无营业税，到3月30日，房东再次调价至173万元净，至今未成交。

　　点评：这套房子在9个月内经历了5次调价，如果算上税费，前后相差高达38.1万元。这是典型的“高开低走”，很多房东都喜欢这么做，开始的时候把价格挂高，看没有客户再调低，但若碰上一直关注这个区域房源的购房者，他看到该套房源价格频繁变动后，可能会疑惑房子是否有问题，也可能产生房东会继续降价的期待，这样不利于成交。

　　案例二：拱北区域崇盛里的房源，4月3日房东挂牌，报价55万元，4月13日房东调价到58万元，4月18日时该套物业成交，成交价为57万元。

　　点评：这是较少房东采用的低开策略，即挂出比同类物业相对低的价格后吸引客户，中意的客户多后，房东开始上调价格，或者有时候房东无需调价，购房者之间也会彼此竞价。(记者邬愉波 都市快报)