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央行本周商议“提高房贷首付”问题


http://www.sina.com.cn 2006年05月15日11:28 光明网

  房贷按揭升至五成可行吗?

  商业银行推出房贷业务,其社会意义在于帮助老百姓实现购房梦。如果房贷按揭比例大幅上升,将剩下多少工薪阶层具备首付能力?

  就在各地商业银行纷纷提高房贷按揭成数之际,有媒体报道称,央行拟推新的按揭
政策以彻底打压房价,新政策的核心是将购房首付款比例从目前的最低2成,提高到4至5成。

  此消息引起舆论哗然,央行有关人士在接受媒体采访时表示,央行并没有发布相关消息,相关说法不过是市场人士的臆测。但也有报道透露,央行确有可能出台相关指导意见,建议商业银行上调部分按揭购房的首付比例至3到4成,但5成的说法有点夸大。据称,央行将于本周邀请多家房地产公司开会,商议“房贷首付”问题。

  显而易见,房贷首付提高至5成的传闻,在如今这个价格一直高居不下的房地产市场中非常敏感。至今,政府已多次通过利率杠杆来影响楼市。2004年10月和2006年4月先后两次加息,2005年3月央行取消了房贷优惠利率,5年以上房贷利率已由2004年10月前的5.04%调整为目前的6.39%。可从加息对楼市的调控作用看,远低于政府与老百姓的初衷。拿上月加息来说,不少开发商认为加息对楼市没有太大影响。有开发商称,加息对购房者心理的影响,大于其对房地产市场的实际影响。0.27%的加息幅度,对购房者来说,每月只是增加了几百元的利息支出。

  可如果把贷款购房首付比例提高至5成,对楼市无疑是一场不小的“地震”。试想一下,购买一套总价80万元的商品房,公务员、律师、教师等优质客户现在只需首付16万元,而提高至5成就意味着首付40万元。从首付16万元升至40万元,将使多少人推延购房?多少投资性购房需求锐减?开发商岂不是经历市场风云突变。据称,像这种提高首付的“杀手锏”,台湾地区曾经用过。台湾房地产价格经历三轮火爆上涨后上涨了3.8倍,首付比例提高至5成后,楼市持续低迷了13年。

  然而,央行若将房贷按揭降至5成,恐怕开发商、商业银行、急欲购房者都不情愿看到,只有买不起房又痛恨房价高企的人或许会鼓掌。开发商不情愿,是因为首付比例提高直接导致购买力下降,市场供需发生逆转;商业银行不情愿,是因为房贷业务萎缩已经导致沪上中资银行消费信贷余额全面下降,房贷比例下降将“雪上加霜”;急欲购房者不情愿,是因为其圆购房梦将不得不推迟,尤其是新婚购房族将“愁眉不展”。

  银行业的个人房贷坏账率呈上升趋势,去年3月末,上海中资银行个人住房不良贷款率达0.41%;今年3月末,个人住房不良贷款余额已攀升至16.7亿元,不良贷款率增至0.68%。但个人房贷相对其它贷款业务较安全,且贷款抵押物清晰。降低房贷比例看似降低坏账风险,但对银行来说却是得不偿失。

  在银行业存差不断放大的背景下,商业银行肯定不愿意个人房贷业务再因政策因素而缩量。事实上,商业银行一直在尽可能做大房贷业务。上月以来,沪上不少银行调高了中介返点额度。此前业内曾有过不成文的约定,即返点最高不超过5‰。但中行给中介的返点已提高至8‰,原来没有返点的交行也打算跟进。返点额度的提高,表现出商业银行对个人房贷业务势在必争。

  其实,房贷按揭成数是否有必要下降,需要从两个角度考虑。其一,若是为了降低商业银行房贷坏账风险,不必由2成急剧提高至5成。不少人认为,目前的房价较高,投资性购房资金链危险也较大,因而银行纷纷把按揭提高至8成潜藏较大风险。如果是为了控制个人住房不良贷款放大风险,房贷比例由8成降至7成即收效颇大。其二,若出于打压房价目的,完全不必简单地从按揭成数“下手”。调控房价的手段还有不少,如对多套购房者征收物业税等,亦可以挤掉楼市中的泡沫。

  商业银行推出房贷业务,其社会意义在于帮助老百姓实现购房梦。如果房贷按揭比例升至5成,将剩下多少工薪阶层具备首付能力?房价或许会下降,但房价下降后的5成首付支出,仍可能高于目前房价下的2成首付支出。老百姓因此无缘购房,商品房为高收入者专用,将引发一系列新的经济问题和社会问题。

  若房价下降后的5成首付相抵现在的2成首付,房地产市场的跌落也过猛了。那样的话,银行存量房贷不良贷款率肯定急升,整个国民经济都可能受到较大冲击。因而,将房贷按揭降至5成作为打压房价的猛药,其设想过于彻底,受打压的将首先包括银行。(来源:中国经济时报/记者 张炜)


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