[公共视点]新一轮宏观调控力拴“房价野马 ”

　　背景新闻

　　5月17日召开的国务院常务会议，提出了促进房地产业健康发展的六条政策指导意见：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。（二）进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完

善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。（三）合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。（四）进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。（五）加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。（六）完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。(周道）

　　房地产业再调控势在必行

　　国务院总理温家宝5月17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，各地区、各部门做了大量工作，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。

　　会议强调，进一步搞好房地产市场引导和调控，要坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。

　　“国务院常务会议专题研究房地产业的问题，标志着新一轮的房地产业宏观调控进入到了一个高潮。”中国社会科学院研究员付家南认为，“而这一轮调控的重点仍然是房价。”

　　进入5月，以稳定房价为目的的中国房地产宏观调控已实施一年。去年的宏观调控在5月11日进入高潮，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，后被媒体称为“七部委新政”。

　　“建设部等七部委的调控政策发挥了一定的效应，主要是购房者的购房意愿大大降低了，但‘七部委新政’企图达到稳定房价的目的却没有达到。”中国人民大学房地产经济学博士蔡健指出，“特别是在一些大城市，房价继续逆势上扬。”

　　据了解，目前我国城镇居民对房地产消费信心不足，购买住房的意愿今年一季度再创新低，前两个月的购房定金和预收款下降了24.5％。同时，全国商品房空置面积仍在以每年数千万平方米的速度增加，2005年房地产购置土地中有一半以上未完成开发。

　　按理说，紧俏的商品价格才会上涨。而目前的商品房价格却是在供给加大、需求萎缩的局面下一路走高。尽管有了以稳定住房价格为主要目标的“国八条”宏观调控措施，一年来不少城市房价涨幅仍然超过10％。今年3月以来北京、天津、深圳、广州等部分城市的房价更是持续猛涨。北京市商品住宅预售交易平均价格自2003年以来首次反超上海。深圳市虽有市政府新近出台的“深八条”稳定房价政策，商品住宅均价还是首次突破了万元大关。

　　“房地产业出现的这种与价格规律相违背的不正常的现象，政府再次采取措施实施宏观调控是非常有必要的。”付家南研究员认为：“房价问题说到底要靠市场解决，但房地产的特殊性决定了政府必须在其中扮演好监管角色。新一轮房地产市场调控，仍应坚持去年以来的大方向，以抑制房地产开发投资和投资性购房为核心目标。新一轮调控应更具有针对性

　　尽管有关房地产市场的种种争论还在继续，但这并不影响政府相关部门有所动作。早在国务院此次常务会议召开之前，各地、各部门已经出台了一系列的调控措施，希望拴住如同野马般桀骜不驯的“房价”。

　　5月8日，央行宣布，上调各档次个人住房公积金贷款利率0．18个百分点，此前，央行已将金融机构一年期贷款基准利率上调了0．27个百分点。

　　对于北京房地产屡屡传出的房源紧张的消息，北京市建委认为，此种传言的出现，除了有供应结构的先天不足的客观原因外，很大程度上是由于房地产商人为制造“紧张空气”所造成的，不少房地产商利用各种手法隐瞒空置率等实情而急抬房价，并制造房源不足的谣言诱导消费者“上钩”。开发商的这种“不道德”的行为显然已经引起了北京市相关主管部门的愤怒。近日，北京市建委宣布，今后“可售商品房统计”都可在各区县交易中心查询，这意味着开发商再也无法隐瞒商品房现实的销售情况。

　　5月10日，北京市建委下发了关于加强商品房交易市场动态监管的通知，如果开发商虚拟买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售信息，欺骗购房人抢购等，15日内未按期整改或整改不合格，将给予至少1个月内不能卖房的处罚。同时，北京市建委对目前房屋交易市场上53种可能存在的违规行为进行了公示，欢迎市民监督，一旦发现有违规行为，将进行严查。

　　“近期各职能部门的一系列动作，实际上只是新一轮宏观调控的一个信号，一个前奏，真正大规模的宏观调控在我看来还没有开始。”国华置业总经理房超日前接受媒体采访时这样表示。

　　在北京市建委发出了关于加强商品房交易市场动态监管通知的同时，北京市国土局局长也表示，北京拟推出中低价位普通住房；深圳市出台了稳定房价促进房地产市场持续健康发展的意见，日前又划定了普通住房的价格上限；厦门市有关机构要求新申请销售的商品房，必须在网站填报拟售单价，消费者可以随时查询所待售楼盘的相关信息……

　　对于北京、深圳、厦门等城市相关部门出台的新的调控措施，有关专家认为在针对性上面比过去有所增强，但是他们同时建议相关部门采取针对性更明显、操作性更强的措施，为高烧不退的房价降温。

　　中国社会科学院研究员易宪容则表示，房地产市场存在暴利和信息不透明十分明显，这也是国家对房地产市场进行新一轮宏观调控的主要原因。他建议对房地产业普遍存在的暴利现象和操纵信息现象进行处罚。

　　首都经济贸易大学教授张跃庆提出，当前宏观调控最大的问题不在土地供应，最关键的是出台强有力的存量房消化政策，同时建议加大高档住房的税收政策，进一步完善住房保障体系，转住房补贴为货币补贴。落实中央的决策不能打折扣

　　对于当前房地产业存在的问题，中国房地产协会会长宋春华指出，要特别针对“五高”问题对症下药。这“五高”是：1.高档房。现在全国积压的房地产面积已超过500万平方米，高档房占多数；2.高价位。个别地区出现了房价不正常过快上涨。3.高空置率。用现行统计方法计算的“空置率”其实并不准确，统计数据明显偏小。许多住宅被投资商买去了，没有住人，却并未纳入统计。投资者的房子将会伺机进入楼市，可能带来不小的冲击；4.高自有率。很多发达国家住房自有率一般是在50％至70％之间，而中国高达80％，这并不正常。5.高风险。如果取消预售房制度，公开开发商的成本，或提高购房贷款的首付标准等措施，都可能对楼市发展带来巨大的风险。

　　“这次国务院常务会议出台的部分政策指导性意见显然对着治理‘五高’特别是高档房过多和房价过高的问题来的，具有鲜明的针对性。”蔡健博士指出，“预计一些政策实施细节很快就会出台。”

　　在国务院常务会议提出的政策建议中，蔡健博士表示尤其看重第一条———切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。“只要各地落实中央的决策，房价过高的难题是完全可以缓解的。”蔡健说。

　　“国务院常务会议提出的政策意见抓住了当前房地产业发展中的突出问题，可谓切中时弊。”北京盛利和房地产公司总经理侯文辉表示，“政府采取过硬的措施祛除房地产业的虚火实际是一个有利于整个产业长远发展的扶持性措施，房地产业内人士应当配合执行。”侯文辉提议业内人士将开发重点放到经济适用房和廉租房上面来，帮助政府平抑过高的房价。而付家南研究员更重视中央决策的监督执行力度。“好的政策必须不打折扣地得到执行才能产生应有的效果。”付家南表示，“对一些地方保护主义行为，特别是官商勾结哄抬房价牟取暴利的行为必须予以曝光和追究。”